Środki ze sprzedaży lokalu na lokal pod wynajem

Czyli kodeks cywilny i inne ustawy, rozporządzenia oraz przepisy
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 4919
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Środki ze sprzedaży lokalu na lokal pod wynajem

#1 Post autor: piotrusb » 10-04-2017, 15:00

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 lutego 2017 r., sygn. 2461-IBPB-2-2.4511.1065.2016.2.AR.
Z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnych celów mieszkaniowych, które obejmują m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym lokalem lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Podkreślenia wymaga, że przywołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje zwolnienie ze względu na „własne cele mieszkaniowe”. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. w wyroku z dnia 15 marca 2016 r. sygn. akt I SA/Łd 1356/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że „podziela poglądy prawne wyrażone na tle wykładni cytowanego przepisu zawarte w wyrokach WSA w Łodzi z dnia 12 września 2012 r. sygn. akt I SA/Łd 874/12, a także z 24 lutego 2012 r. sygn. akt I SA/Łd 1639/11, z których wynika, że wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zgodnie z treścią art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych świadczy jedynie o tym, że wydatek został poniesiony na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest jednak wykazanie przez podatnika, że były to jego własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową” dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym (...)”.

Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym ocena czy działania podatnika były podejmowane w celu realizacji „własnych celów mieszkaniowych” nie może być dokonywana tylko na podstawie deklarowanych przez niego motywów działania, lecz na podstawie obiektywnych faktów.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabyła kolejny lokal mieszkalny w celu prowadzenia inwestycji w postaci najmu. Ważnym dla zastosowania zwolnienia jest, aby podatnik nabył lokal mieszkalny w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Wyrażenie „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z wydatkowaniem przychodu a nie do nabycia lokalu mieszkalnego w znaczeniu przedmiotowym. Samo nabycie lokalu mieszkalnego w znaczeniu przedmiotowym nie wyczerpuje bowiem znamion zwolnienia. Istotnym jest zatem aby podatnik w nabytym lokalu mieszkalnym zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe, a nie przeznaczał lokal do realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, tj. osób którym lokal zostanie wynajęty.

W świetle powyższego wyjaśnienia należy stwierdzić, że wydatkowanie przez Wnioskodawcę uzyskanego przychodu ze zbycia mieszkania nr 1 w okresie dwóch lat na nabycie kolejnego mieszkania, nie jest wystarczającą przesłanką do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych. Zakup lokalu mieszkalnego bez zamieszkania w nim, przeznaczenie nabytego mieszkania na wynajem a docelowo planowana sprzedaż wskazują, że nabycie lokalu nie nastąpi w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lecz w celu uniknięcia opodatkowania (skorzystania ze zwolnienia) i w celu zarobkowym (dochód z najmu).

Reasumując, przeznaczenie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nabytego w drodze darowizny mieszkania nr 1 na nabycie kolejnego lokalu mieszkalnego, tylko w przedmiotowym znaczeniu, bez faktycznej realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych, nie uprawnia do zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
https://interpretacje-podatkowe.org/nie ... -2016-2-ar
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4919
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Środki ze sprzedaży lokalu na lokal pod wynajem

#2 Post autor: piotrusb » 11-04-2017, 14:08

W przedmiotowej kwestii fiskus i sądy administracyjne nie są zgodne.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że decydujące znaczenie ma interpretacja terminu „własne cele mieszkaniowe". Sam wydatek nie uprawnia do zwolnienia. Podatnik musi zapewnić sobie dach nad głową, czyli faktycznie tam zamieszkać. Jeśli lokal zamieszkują inne osoby, nie dochodzi do realizacji tego celu. Ustawodawca nie zastrzegł, że wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą się ograniczać do nabycia np. jednego lokalu. Jednocześnie jednak KIS zaznaczył, że podatnik w toku ewentualnych czynności sprawdzających będzie musiał wykazać, że nabycie dwóch lokali zaspokaja jego własne potrzeby mieszkaniowe.

Izba Skarbowa w Warszawie w jednej interpretacji (IPPB1/415-1218/13-2/ES, z dnia 30 stycznia 2014 r. ) uznała, że ulga przysługuje na zakup dwóch mieszkań, bo własne potrzeby mieszkaniowe można realizować w dwóch lokalach. Jednak w innej interpretacji (IPPB4/4511-1326/15-2/AK, z dnia 16 grudnia 2015 r.; http://www.podatki.biz/interpretacje/0341081.txt) ten sam organ stwierdził, że skoro wnioskodawca zamierza nabyć trzy lokale, to powinien osobiście mieszkać we wszystkich. Nie może ich ani wynająć ani przekazać dziecku, bo traci prawo do zwolnienia z PIT.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 546/15 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/6AFDE634B5) zakup trzech mieszkań nie odbiera prawa do ulgi, podobnie jak ich czasowy najem. Natomiast zgodnie z prawomocnym orzeczeniem WSA w Łodzi z 24 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 1639/11 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/22332000E0) osoba kupująca trzy mieszkania realizuje nie własne, ale cudze cele mieszkaniowe, więc nie skorzysta z preferencji.

Na ten temat również Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie 1462-IPPB4.4511.1257.2016.1.GF z 31 stycznia 2017 r.:
Należy tutaj podkreślić, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Uwzględniając treść zacytowanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu w ustawowym terminie i wyłącznie na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - są to jedyne warunki skorzystania ze zwolnienia, które w żaden sposób nie odnoszą się do kwestii posiadania bądź też nie, przez osobę korzystającą z tego zwolnienia, nieruchomości lub udziałów nieruchomościach jak również nie odnoszą się do liczby nabywanych nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), i zakres ten nie może ulegać jakiemukolwiek poszerzeniu.

W tym kontekście warto jest zwrócić uwagę na interpretacje organów podatkowych: między innymi Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej o sygnaturze Nr FTPB2/415-1168/13/DSZ z dnia 14 marca 2014 r., wypowiedział się w następujący sposób „podkreślenia ponadto wymaga, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył go do wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw przez podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta lub wybudowana. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, innymi słowy, podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup lub budowę innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb tego podatnika, a nie innych osób. Nieważne jest zatem ile nieruchomości posiada już podatnik w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży, ważne jest jedynie, aby ten kolejny zakup lub budowa służyły faktycznie zaspokajaniu Jego potrzeb mieszkaniowych".

W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej o sygnaturze IPPB1/415-1218/13-2/ES z dnia 30 stycznia 2014 r. wysnuto wniosek: „z analizowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizacje własnego celu mieszkaniowego. Przy czym cele, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup dwóch mieszkań oraz ich remont wykracza co prawda poza przeciętne standardy, jednakże ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe można realizować wyłącznie poprzez zakup jednego lokalu mieszkalnego. Nie ma zatem podstaw do ograniczenia stosowania ww. zwolnienia poprzez uwzględnienie tylko tych wydatków, które poniesione zostaną na nabycie jednego lokalu mieszkalnego.”

W końcu, w ocenie przedstawionego w sprawie stanu faktycznego, pomocny może się okazać wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, o sygn. akt/GD 1629/15 z dnia 19 stycznia 2016 r. gdzie skład orzekający zaznaczył: „podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. zwolnienie od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Zdaniem sądu, skoro przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f jest normą celu społecznego (socjalnego), to głównym celem takiej normy jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego, społecznego (R. Mastalski, wprowadzenie do prawa podatkowego, Warszawa 1995 r., str. 13-114). Celem wprowadzenia tego przepisu było preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. W kierunku takiej wykładni przepisu art. 21 ust 1 pkt 32 u.p.d.o.f. (odpowiednik obowiązującego obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131) zmierza konsekwentnie orzecznictwo, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w uchwale siedmiu sędziów NSA z dnia 23 czerwca 2003 r., sygn. akt FPS1/03 wykazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) u.p.d.o.f jest zwolnieniem z mocy prawa, przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on kreślone przepisami warunkami. Warunkami tymi są: wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem terminu dwuletniego. Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego.

Konkludując, z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe.

Zatem podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup więcej niż jednej nieruchomości lub prawa, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, lub też może być właścicielem nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jednakże każdy z zakupów ma służyć faktycznemu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „LEX - prawo w działalności wspólnot mieszkaniowych”