Miasto przymusza do dzierżawy terenu do obsługi budynku.

[rembielinska19]

Witam.
Szukałem podobnego zagadnienia ale nie znalazłem.
Chciałbym się dowiedzieć, czy ktoś z Państwa zderzył się z podobnym problemem.
Blok mieszkalny z lat 70-tych, ogromny, 350m. długości, komunalny, nie spółdzielczy, przekształcony na wspólnoty (4 oddzielne) jest zbudowany na działce po jego obrysie + 0,5m. Teren wokół należy do miasta z zarządzie ZGN'u.

Miasto odmówiło mieszkańcom wykonania prac konserwacyjnych na tym terenie warunkując je wydzierżawieniem przez mieszkańców około 28000m2 terenu wokół budynku. Koszt niebagatelny nawet w przeliczeniu na poszczególnych mieszkańców. Miasto argumentuje, że działka pod budynkiem nie spełnia warunków działki budowlanej.

Czy miasto może odmówić obsługi terenu, bo działka nie spełnia warunków budowlanych?
Czy idąc takim tokiem rozumowania, miasto może uniemożliwić obsługę budynku?

Robert.

[piotrusb]

przekształcony na wspólnoty (4 oddzielne)

Czy ten blok leży na czterech różnych działkach gruntu, mających odrębne księgi wieczyste? Tylko w takim przypadku jeden budynek może być podzielony pomiędzy różne wspólnoty. Jeżeli budynek stoi na jednej nieruchomości gruntowej, to może być tylko jedna wspólnota mieszkaniowa.

Miasto argumentuje, że działka pod budynkiem nie spełnia warunków działki budowlanej.

Art. 32a ustawy o własności lokali:

Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych;
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Art. 209a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu nie-spełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.

Taki wykup jednak kosztuje, choć często gminy proponują w takim przypadku wysokie bonifikaty.

Dopóki jednak grunt poza obrysem należy do gminy, to na każde zajęcie tego gruntu (np. pod rusztowania niezbędne przy remoncie), czy nawet na ocieplenie budynku jeśli grubość warstwy ocieplającej spowoduje, że obrys budynku przekroczy granicę działki, wspólnota musi uzyskać zgodę gminy, a gmina może żądać za to opłaty. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia w tej kwestii (analogicznie jak w kwestii wykupu od gminy gruntu), to zostaje jedynie droga sądowa.

[rembielinska19]

Budynek stoi na 4 działkach, oddzielnych dla każdej ze wspólnot, choć sam teren jest niepodzielny dla obsługi każdej wspólnoty oddzielnie.

Problem leży w tym, że z budynków można prawidłowo i racjonalnie korzystać, choć teren wokół przypomina pole bitwy, ale nikogo to nie obchodzi, bo budynek pokomunalny na terenie miasta. Przy obecnych stawkach w Warszawie zaproponowany koszt dzierżawy dla mieszkania 47metrowego to 15500zł/rocznie. Bonifikatę 1% dostaniemy tylko na 2 lata.

W tej sytuacji rozumiem, że albo bierzemy co proponują, albo idziemy do sądu.

Robert

[piotrusb]

W tej sytuacji rozumiem, że albo bierzemy co proponują, albo idziemy do sądu.

No niestety. Możecie rozważyć opcję wykupu lub dzierżawy i negocjować z miastem, jednak nie macie możliwości wymusić rozwiązania, które byłoby dla Was akceptowalne i wtedy zostaje sąd.

[irenalo]

Art. 32a ustawy o własności lokali:

To martwy przepis, bo wspólnota rozumiana jako jednostka organizacyjna nie może nabyć przyległego gruntu, by spełnić wymogi przewidziane dla działki budowlanej. Ten przepis jest sprzeczny art. 209a ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdzie jest mowa o właścicielu gruntu. A właścicielem gruntu (NW) nie jest WM rozumiana jako jednostka organizacyjna .Grunt jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.

[irenalo]

Miasto argumentuje, że działka pod budynkiem nie spełnia warunków działki budowlanej.

To niech wystąpią do sądu i Was zmusża do nabycia. Nie ruszą się zza biurek.
Ustawa o gospodarce nieruchmościami działke budowlaną definiuje tak:

Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
3a) działce budowlanej – należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce;

Nie znam usytuowania Waszego budynku względem drogi publicznej ale możę się okazać, że w przypadku nabycia cześci gruntu musielibyscie ustanowić służebności.