Wyłączenie odpowiedzialności Administratora za stan techniczny nieruchomości - kontrowersyjny zapis w umowie

[kermu]

Natomiast administrator nie może się uchylić od odpowiedzialności wobec wspólnoty (ewentualne zapisy w umowie o administrowanie, które by taką odpowiedzialność wykluczały będą bezprawne i tym samym bezskuteczne) - ale za winę, zaniechania, zaniedbania itp., a nie za stan nieruchomości wspólnej.

Stan nieruchomości wspólnej wynika po części z rzetelności wykonywania obowiązków administratora w zakresie objętym umową odnośnie jej utrzymania, stąd całkowite wyłączenie odpowiedzialności jest niezasadne.

[piotrusb]

Już napisałem, więc nie na co bić piany. To co kluczowe:

1. Wynikającej z kodeksu cywilnego odpowiedzialności administratora, jako profesjonalisty, nie można wykluczyć zapisami umowy. Ale dotyczy to odpowiedzialności z tytułu winy (za konkretne błędy, niedopatrzenia, zaniechania itp.), a nie ogólnej odpowiedzialności za stan nieruchomości wspólnej.
W związku z tym nie dziwię się, że administrator nie chce podpisać umowy w Waszej wersji.

2. Za stan nieruchomości wspólnej odpowiada, zgodnie z kodeksem cywilnym i prawem budowlanym, wspólnota i nie może tej odpowiedzialności przerzucić umową na inny podmiot. Może natomiast (i tu ważne są zapisy umów) dochodzić roszczeń zwrotnych od administratora, jak też od innych kontrahentów, jeśli roszczenia wytoczone wobec wspólnoty wynikają z winy tych osób.

[kermu]

2. Za stan nieruchomości wspólnej odpowiada, zgodnie z kodeksem cywilnym i prawem budowlanym, wspólnota i nie może tej odpowiedzialności przerzucić umową na inny podmiot. Może natomiast (i tu ważne są zapisy umów) dochodzić roszczeń zwrotnych od administratora, jak też od innych kontrahentów, jeśli roszczenia wytoczone wobec wspólnoty wynikają z winy tych osób.

Zapytam zatem inaczej: w jakim celu został zaproponowany ten zapis w umowie, jeżeli obowiązki wynikające z odpowiedzialności za utrzymanie stanu technicznego części wspólnych Wspólnoty regulują powszechnie obowiązujące przepisy prawa ?

[piotrusb]

Nie znam intencji administratora, więc nie wiem w jakim celu zaproponował takie zapisy. Być może po to, by uświadomić to wspólnocie i uniknąć kontrowersji. A może nie zna dostatecznie prawa, bo to też się często zdarza. Może też sądzi, że pozwoli mu to uniknąć ewentualnych roszczeń ze strony wspólnoty. Najlepiej go zapytać.

Często spotyka się w różnych umowach, a także np. statutach i regulaminach uchwalanych przez wspólnoty, powielanie powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Nie jest to ani zasadne, ani potrzebne, ale jest nagminne.