zmiana UoWL?

[irenalo]

Od głosowania na NIE dla podwyżek zaliczek koszty wspólnoty nie spadną. Problemem niektórych właścicieli jest to, że nie mają pojecia, jakie koszty ponosi wspólnota. Nie rozumieją jakie są koszty pracy pań sprzątających, pracowników zarządcy, ekipy remontowej itp. O tym napisał elmaz.
Niektórzy właściciele spóźniają się z płatnościami, niektórzy nie płacą miesiącami. I niestety czy nam to się podoba czy nie, trzeba za nich płacić do czasu ściągnięcia długu lub zlicytowania lokalu. A te czynności wymagają dodatkowych środków na koszty sądowe, ewentualnie prawnika czy komornika.

[piotrusb]

W pełni zgadzam się z elmazem. Ponadto:

...dlatego że opłacenie hydraulika przez zarządcę to problem zarządcy a nie Wspólnoty

To zależy co jest w umowie wspólnoty z zarządcą. Jeśli ten ostatni w ramach swojego wynagrodzenia ma zapewnić usługi hydrauliczne, to powyższe stwierdzenie jest prawdziwe. Jednak w przeciwnym wypadku, dlaczego niby opłacenie usług hydraulika (jak również elektryka, kominiarza, gazownika itp.) za naprawę awarii na nieruchomości wspólnej ma być problemem zarządcy, a nie wspólnoty? Uważasz, ze zarządca powinien za to zapłącić ze swoich środków?

To jest parodia, jak 3/4 na zebraniu sama nie wie co robi

To Twoja opinia. A może oni właśnie wiedzą co robią, tylko Ty chciałbyś, żeby robili inaczej?

Podwyżki FR występują we wszystkich niemal wspólnotach, bo cały czas rosną koszty materiałów budowlanych, koszty usług, wysokość płacy minimalnej i minimalnej stawki umów cywilnoprawnych itp. I rozsądny zarząd/zarządca musi to przewidywać, bo inaczej może się okazać, że winda stanie, albo dach zacznie przeciekać, a pieniędzy na naprawę nie będzie...

[Jarosław82]

Od głosowania na NIE dla podwyżek zaliczek koszty wspólnoty nie spadną. Problemem niektórych właścicieli jest to, że nie mają pojecia, jakie koszty ponosi wspólnota. Nie rozumieją jakie są koszty pracy pań sprzątających, pracowników zarządcy, ekipy remontowej itp. O tym napisał elmaz.
Niektórzy właściciele spóźniają się z płatnościami, niektórzy nie płacą miesiącami. I niestety czy nam to się podoba czy nie, trzeba za nich płacić do czasu ściągnięcia długu lub zlicytowania lokalu. A te czynności wymagają dodatkowych środków na koszty sądowe, ewentualnie prawnika czy komornika.

Wybacz ale jak to czytam to mam wrażenie że rozmawiam z Zarządcą a nie Właścicielem lokalu (którym również na pewno jesteś ).
Wg mnie jeśli Zarządca umie prowadzić interes i jest przewidujący to poradzi sobie z rosnącymi kosztami, SWOIMI KOSZTAMI, a nie kosztami zarządzania wspólnotą.
W naszym przypadku zarządca ma na etacie: hydraulika, elektryka, mechanika. A Ci panowie działają na terenie co najmniej dwóch miast dla co najmniej 10 wspólnot. Czy zatrudnienie ich to problem właścicieli jednej wspólnoty? Nie. Czy zatrudnienie ich to w ogóle problem wspólnot? Nie. Dlaczego? Nie ma ich w umowie. Jest tylko sprzątaczka. Równie dobrze Wspólnota mogłaby powiedzieć: "chcemy hydraulika, mechanika i elektryka na zlecenie i płacimy od zlecenia" i tyle. A mimo wszystko głosują na TAK w takim układzie w jakim są.

[Jarosław82]

[/quote]To zależy co jest w umowie wspólnoty z zarządcą. Jeśli ten ostatni w ramach swojego wynagrodzenia ma zapewnić usługi hydrauliczne, to powyższe stwierdzenie jest prawdziwe. Jednak w przeciwnym wypadku, dlaczego niby opłacenie usług hydraulika (jak również elektryka, kominiarza, gazownika itp.) za naprawę awarii na nieruchomości wspólnej ma być problemem zarządcy, a nie wspólnoty? Uważasz, ze zarządca powinien za to zapłącić ze swoich środków?

Nie rozumiemy się. Za awarię na terenie wspólnoty płaci wspólnota - to jasna sprawa. Ale wynagrodzenie hudraulika, który jest na umowie z zarządcą a nie na umowie ze wspólnotą to problem zarządcy. Nie można przyjśc na zebranie i powiedzieć "najniższa krajowa rośnie i kto ma zapłacić hydraulikowi? ja czy Państwo?". Ano MY, ale TYLKO w przypadku awarii, jej usunięcia, wykonania usługi hydraulika, a nie w przypadku pokrycia kosztów zatrudnienia hydraulika, którego zarządca ma na stałym etacie BO TAK MA I JUŻ.
Nie wiem czy umiem to jeszcze jaśniej wyrazić

To Twoja opinia. A może oni właśnie wiedzą co robią, tylko Ty chciałbyś, żeby robili inaczej?

Podwyżki FR występują we wszystkich niemal wspólnotach, bo cały czas rosną koszty materiałów budowlanych, koszty usług, wysokość płacy minimalnej i minimalnej stawki umów cywilnoprawnych itp. I rozsądny zarząd/zarządca musi to przewidywać, bo inaczej może się okazać, że winda stanie, albo dach zacznie przeciekać, a pieniędzy na naprawę nie będzie...
[/quote]
To Twoja opinia.
A może właśnie jestem taką osobą, która potrafi wychwycić jak z nią czy z innymi ktoś w ciula leci?
Słuchaj, co to za zarządca, który z roku na rok wykazuje debet? Rozumiem gdy dochodzi do awarii windy, psują się samozamykacze w drzwiach i trzeba to kupić i wymienić, itp. To są koszty nie do przewidzenia, choć i na to są sposoby (gdybym miał iść w szczegóły). Wtedy rozumiem - przekroczyliśmy wydatki, ściągamy z funduszu remontowego i zerujemy saldo. Ale sprawy typu przeglądy techniczne, budowlane itp? To są rzeczy "na telefon". Jak jest za drogo to szuka się kogoś, kto zagwarantuje stałą, niższą cenę np. na podstawie umowy 5-cioletniej z usługodawcą.
Zawyżanie kosztów wspólnoty "bo chcę" albo "bo nie chce mi się szukać tańszego rozwiązania" to standard wśród zarządców nieruchomości. Paliwo idzie w górę? Kosiarka więcej spali teraz? To niech kupi inną kosiarkę, skoro jest dostawcą usługi koszenia. Albo niech kupi kosiarkę na akumulatory. Albo niech ścina trawę rzadziej niż 6 razy w sezonie, zamiast na zebraniu wytykać ludziom "że żyją w innym świecie i nie można kosić rzadziej niż 6 razy, co więcej - 6 razy to jeszcze za mało".
Albo wymiana żarówek w korytarzach na zwykłe żarówki, zakupione za czasów jak jeszcze były bardziej popularne niż LEDy, zamiast LEDów? Która więcej spali i w efekcie da większe zużycie prądu? Oczami kogoś komu się nie chce to zamontuje się starą żarówkę, bo ta "już była kupiona i to za nie wielkie pieniądze". Ale oczami możliwości, inwestora, kogoś kto faktycznie dba o swój czy wspolny interes, to kupuje się LEDy, które będą kosztować nawet 5x więcej ale w skali długoterminowej dadzą mniejsze zużycie prądu i mniejsze rachunki z tytułu energii elektrycznej na częściach wspólnych, w skali roku czy nawet lat.

Uważam, że na większość tematów powiązanych z zarządzeniem znajdzie się rozwiązanie. Ale to trzeba chcieć to robić, a nie dawać ślepcom do podpisywania uchwały żeby Ci na ślepo podpisywali co dostaną pod rękę.

[marekrobert]

W związku z poruszanymi tematami, mam do Państwa dwie sprawy.
Wspólnota zakończyła rok startą ok. 13.000 zł. Powód to wzrost cen energii elektrycznej, na którą zaliczka na rok obliczeniowy została niedoszacowana. Posiadając nie zagrożoną płynność finansową, Zarząd zdecydował o nie zmienianiu stawki w ciągu roku, a rozliczenie ewentualnego niedoboru pokryć jednorazową wpłatą dokonaną przez Właścicieli, która to obecnie uchwała jest głosowana.
Głosowana jest też druga uchwała w sprawie zatwierdzenia Planu gospodarczego na 2024 r. Stawka za eksploatację wzrosła, gdyż firmy świadczące usługi dla Wspólnoty zawnioskowały o podwyżki, w związku ze wzrostem płacy minimalnej o ponad 17% i wskaźnika inflacji za 2023 r. o 11,4%. Głosowanie się ślimaczy. Przyjmijmy hipotetycznie, że obie uchwały nie zostaną przegłosowane. Jeżeli Wspólnota posiada przychody wyłącznie z wpłat Właścicieli i nie będzie mieć środków na pokrycie kosztów, to firmy świadczące usługi w zakresie Ochrony, utrzymania czystości, konserwacji wind, przeglądu pomp, wypowiedzą Wspólnocie umowy. Pozostają jeszcze obligatoryjne przeglądy na wykonanie których Wspólnocie może również braknąć środków. Co w takiej sytuacji ma zrobić Zarząd Wspólnoty ?

[piotrusb]

Zwrócić się do sądu. Art. 24 uwl:

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Wspólnota musi regulować rachunki i przeprowadzać obligatoryjne przeglądy, a właściciele powinni mieć świadomość, że muszą za to zapłacić. Zgodnie z art. 17 uwl

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

W związku z tym, nawet jeśli nie będzie uchwalonych zaliczek, zarząd może po zapłaceniu danej faktury podzielić ją według udziałów na właścicieli lokali i zażądać od nich jednorazowej wpłaty na pokrycie tego kosztu. W razie zaś braku wpłaty może dochodzić tej wierzytelności na drodze sądowej i jest to czynność zwykłego zarządu.