Facility Manager - artykuł REWITALIZACJA

[dobroslaw76]

Inwestorzy w branży nieruchomości coraz częściej decydują się na rewitalizację różnego typu obiektów. Popyt na tę formę aktywności wynika z faktu, iż jest to relatywnie mniejsze obciążenie finansowe w porównaniu z realizacją nowoczesnych inwestycji.Wyjątkiem są sytuacje, kiedy budynek wymaga odtworzenia niemalże w 100% zabytkowych elementów. Można przy tym, co jest warte podkreślenia, pozyskać obiekt dobrze zlokalizowany (strategiczne ulice w centrum dużych miast), który po odpowiednio przeprowadzonej modernizacji będzie generował zyski z wynajmu lub zostanie sprzedany.
Nieprzypadkowa inwestycja

Wybór obiektu, który zostanie zrewitalizowany i oddany do ponownego użytku, nie może być przypadkowy. Ocena techniczna, nierzadko zdewastowanego obiektu, ma w tym przypadku kluczowe znaczenie dla zainicjowania działań inwestycyjnych. Podczas wyboru budynku istotna jest opinia konstruktora, który za pomocą specjalistycznych narzędzi oceni stan konstrukcji obiektu - określi klasę użytego betonu, jakość zbrojeń itp.W niektórych - szczególnych - przypadkach może się okazać, że nie opłaca się angażować w renowację danej nieruchomości.

Dobra lokalizacja obiektu sprawia, że jeszcze podczas modernizacji inwestor otrzymuje zwrot części nakładów inwestycyjnych. Dzieje się tak dzięki udostępnieniu fasady budynku jako atrakcyjnej, pod wieloma względami, powierzchni reklamowej.


Ku zmianom

Sposób przeprowadzania modernizacji determinowany jest charakterem i kondycją zastanego obiektu. Kluczowe są również plany i oczekiwania inwestora, a także opinia architekta, który oceni możliwości przebudowy nieruchomości. W przypadku rewitalizacji zdewastowanych kamienic najrozsądniejszym rozwiązaniem jest usunięcie całego obiektu. Pozostawia się wówczas jedynie najbardziej efektownie wyglądającą część budynku - fasadę. Jest to praktyka powszechna na całym świecie. Tak zrobiono również w Krakowie przy ul. Karmelickiej, gdzie specjalne słupy podtrzymują fasadę budynku, natomiast pozostała część została usunięta.W jej miejsce powstaną nowe ściany i kondygnacje, pozostawiając nienaruszoną fasadę, która ma zostać odrestaurowana. Działania te są możliwe pod warunkiem, że konserwator zabytków wyda stosowną zgodę. Odtwarzanie wszystkich elementów jest bardzo trudne, a co więcej - kosztowne. Dlatego też nie każdy inwestor decyduje się na rewitalizację obiektu, ukazującą jego walory architektoniczne sprzed lat. Najbardziej wartościowym elementem w aspekcie zewnętrznej estetyki obiektu jest właśnie fasada, która cechuje daną nieruchomość, nadając jej przy tym niepowtarzalny klimat.

Zupełnie inaczej modernizuje się budynki industrialne - Obiekty pofabryczne są względnie proste w przerabianiu. Mają formę szkieletu, co jest ich niekwestionowanym atutem. Dzięki temu łatwo jest m.in. wstawić windy, szyby wentylacyjne, poprowadzić nowe instalacje. Należy również zwrócić uwagę na wygląd zewnętrzny budynku,w szczególności, jeżeli jest to centrum miasta - zrobić to nowocześnie czy odrestaurować - mówi Andrzej Barański, prezes Herbewo SA, firmy zajmującej się rewitalizacją krakowskich obiektów.

Odtwarzanie oryginalnych elementów danego obiektu jest działaniem czasochłonnym i kosztownym. Niemniej jednak preferencje właścicieli, a także osiągnięty w ten sposób prestiż nieruchomości staje się wartością nadrzędną. - Przy pracy nad elewacją korzystano z oryginalnych rycin budynku z ok. 1919 r. Przed laty pałacyk miał boczną werandę oraz taras. By powrócić do dawnych proporcji budynku, wybudowano słup kończący ogrodzenie, optycznie poszerzając front. Także podział i elementy dekoracyjne okien są takie, jak sprzed lat - mówi Emilia Idelak, osoba odpowiedzialna za projekt modernizacji dawnej fabryki koronek Wawera w Łodzi. Obecnie mieści się tu siedziba firmy W. Lewandowski. Prestiż i popularność obiektowi przy ul. Kopernika 5 zapewniła główna nagroda w ogólnopolskim konkursie na najpiękniej odnowione obiekty zabytkowe i użyteczności publicznej - "Modernizacja Roku 2004".

Akademicki wątek rewitalizacji

Praktyka zagospodarowania obiektu typu kamienica czynszowa, przeznaczonego do gruntownej modernizacji może być bardzo zróżnicowana. Niektórzy inwestorzy proces modernizacji rozpoczynają już od momentu uzyskania stosownych pozwoleń na ingerencję. Inni, jak w przypadku firmy Herbewo, przeróbki wprowadzają stopniowo. Polityka działania absorbowana jest w dużej mierze możliwościami finansowymi. Korzystają w tym czasie ze znaczącego potencjału, jakim są studenci, gromadząc tym samym środki na dalsze inwestycje. - Podczas rewitalizacji obiektów praktykujemy taką formę zagospodarowania powierzchni, jak wynajem pokoi dla studentów. Trwa to przez pierwsze trzy lata od momentu zakupu budynku. Priorytetem nie jest wysoki standard pomieszczeń, ale lokalizacja. Dla nas jest to funkcja przejściowa realizowanej inwestycji. Adaptacja takich powierzchni nie wymaga od nas poważnych nakładów finansowych. Kolejną zaletą obecności takich lokatorów jest ich harmonogram dnia - nie przeszkadzają im przeprowadzane przez nas remonty. W ten sposób etapami adaptujemy budynek na powierzchnie biurowe. Najdroższe są powierzchnie przystosowane do świadczenia usług medycznych. Wymaga to specjalnego przygotowania, wiele elementów wykończeniowych musi posiadać specjalne atesty, spełniać normy, które są ponadstandardowe w stosunku do zwykłych powierzchni biurowych bądź handlowych - wyjaśnia Barański.

Ruina z "duszą"

Jednym z podstawowych celów, jaki musi spełniać zakupiona, a w konsekwencji poddana rewitalizacji nieruchomość, jest jej lokalizacja, niedająca przyszłym najemcom złudzeń co do potencjału miejsca i wynikających z tego faktu obustronnych korzyści. Sergiusz Madurowicz, członek zarządu firmy CERACO, wyjaśnia zasadność inwestowania w tego typu obiekty - Lokalizacja i idąca z nią w parze ekonomika to punkt widzenia inwestora. Jednym z naszych stałych zainteresowań jest inwestowanie w nieruchomości znajdujące się przy najatrakcyjniejszych handlowo ulicach dużych miast. W Warszawie jest to ul. Chmielna 1/3 / Nowy Świat 29 (w opublikowanym przez Cushman & Wakefield Healey & Baker raporcie dotyczącym najdroższych ulic świata, ul. Chmielna/Nowy Świat uplasowała się na 37 miejscu - przypis red.).

Znalezienie odpowiedniego obiektu, spełniającego kryteria przyszłego właściciela, jest zajęciem trudnym i czasochłonnym. - Półtora roku trwały poszukiwania miejsca na siedzibę firmy Pana Lewandowskiego. Budynek na Kopernika, choć był całkowicie zniszczony, mógł w przyszłości spełniać oczekiwania. Miał "duszę", swoją historię. Po remoncie stanowiłby reprezentacyjny pałacyk, spełniający funkcje biura - z odpowiednią lokalizacją, miejscami parkingowymi itp. - wspomina dzisiaj Idelak.


8 etapów zmian

Ingerencje w dany budynek stanowią często kolejny etap jego adaptacji bądź całkowitej przebudowy. Budynek przy al. Słowackiego 64 w Krakowie, będący własnością i jednocześnie siedzibą firmy Herbewo, przeszedł już 8 etapów przebudowy (obiekt istnieje od 1924 r.). Początkowo był to budynek dwupiętrowy, zbudowany już przy użyciu konstrukcji żelbetowej. Następnie nadbudowano kolejne dwa piętra.Wszędzie zastosowano odpowiednio duże wysokości poszczególnych pięter. Obiekty takie jak ten - z okresu międzywojnia, pozbawione sztucznych nawiewów w postaci klimatyzacji czy wentylacji, były projektowane i budowane z uwzględnieniem dużych przestrzeni. Dzięki temu adaptacja na nowoczesne powierzchnie biurowe nie jest problemem dla właściciela. Zastosowanie w obiekcie nowoczesnych instalacji nie stanowi żadnego problemu. Zachowane rezerwy wysokości w poszczególnych pomieszczeniach umożliwiają obniżanie sufitów, a także podwyższanie, jeżeli istnieje taka potrzeba, podłóg bez pogarszania komfortu pracy przyszłych najemców. Prace wykończeniowe wewnątrz budynku prowadzone są z uwzględnieniem profilu przyszłego najemcy.


Emilia Idelak dzieli się z nami refleksjami na temat efektów prac projektowo-dekoratorskich wewnątrz obiektu państwa Lewandowskich - Starałam się wykorzystać motywy zachowanych elementów dekoracyjnych w projektach wnętrza. Powtarzają się one w niektórych sztukateriach czy motywach na drzwiach. W tak zniszczonym wnętrzu można było sobie pozwolić na dużą dowolność projektową. Stąd różne wzory sztukateryjne na sufitach, podłogi z naturalnego dębu i jesionu o innych układach klepek czy pokryte kaflami marmuru. Proste, geometryczne wzory. Na ścianach - chłodne kolory farb, w holu tapety w pasy, kolumny konstrukcyjne pokryte stiukami i wykończone chromowanymi listwami. Całości dopełniają elementy z niklowanej stali - balustrada z witrażowymi wstawkami. Chromem wykończone są również żyrandole i kinkiety, projektowane i wykonane na zamówienie.


Metamorfoza budynku

Zewnętrzny face liftingbudynku nie zawsze daje pełen obraz tego, jakie zmiany i procesy zaszły w jego wnętrzu. Często rewitalizacja, poza samą odnową, to także daleko posunięta ingerencja w konstrukcję budynku, a nawet w zmianę samej bryły. - W przypadku tego obiektu modernizacja obejmowała również wymianę pewnych elementów konstrukcyjnych w istniejącej części budynku. Dzięki temu na parterze uzyskaliśmy dwa razy więcej powierzchni. Ograniczyliśmy także ścianę do słupów. W części obiektu został podniesiony strop, a w pewnych partiach położono zupełnie nowy. Wszystko zostało spięte konstrukcją stalową - mówi Madurowicz. Zmodernizowany obiekt poddawany jest, mimo swej "świeżości", przeróbkom. Taką ewolucję wymusza zmiana profilu najemców. - Na samym początku funkcjonowania obiektu (siedziba Herbewo - przypis red.) znajdowała się tu produkcja papiernicza, w miejsce której pojawiła się drukarnia. Następnie odzyskany w 1992 r. budynek zaadaptowano na powierzchnie handlowe. Późnej nastąpiła radykalna przeróbka obiektu i powstały pomieszczenia biurowe. Do czasu, kiedy w obiekcie znajdowali się kupcy, zadowalali się powierzchnią pozbawioną klimatyzacji, nie nalegali również na wymianę starych okien na nowe. W momencie przeróbki na powierzchnie biurowe elementy te musiały stać się standardem - konkluduje prezes Herbewo.