Re: Rozliczenie kosztów remontu przy umowie quoad usum
: 08-11-2023, 12:10
"Niezupełnie. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem umowa quoad usum może zostać zmieniona lub zniesiona uchwałą wspólnoty "
To jakby OK, jest jasne. Wątpliwości budzi tylko to, czy faktycznie w każdej chwili i bez żadnego istotnego powodu.
"Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt I ACa 31/12 stwierdził, iż właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać wcześniej ustalone reguły jej dotyczące, co prowadzi do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej."
Mam tutaj dwie wątpliwości. Po pierwsze zwrot "prowadzi do wniosku" sugeruje, że nie jest to zawarte wprost w wyroku sądowym, tylko można z niego wywnioskować, a to nie to samo.
Po drugie - tutaj nie mówimy o zmianie sposobu korzystania, tylko o rozwiązaniu umowy z konkretnym właścicielem bez zmiany sposobu korzystania - to nadal będzie miejsce postojowe.
Konkretnie chodzi o to, czy jednostronnie można ją wypowiedzieć faktycznie w każdej chwili i bez żadnego konkretnego powodu.
Zauważ, że podawałeś na niniejszym forum informację, jak niżej:
"Sąd Najwyższy 28 stycznia 2022 r. postanowił odmówić podjęcia uchwały, która miała stanowić odpowiedź na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Opolu (postanowienie z dnia 9 grudnia 2020 r., sygn. akt II Ca 888/20/GK):
Czy umowa quoad usum ma charakter umowy obligacyjnej, a jeśli tak, to czy na podstawie przepisu art. 365[1] k.c. może być wypowiedziana w każdym czasie, czy też tylko z ważnych powodów, czy też ma charakter prawnorzeczowy albo rozporządzający i jej zmiana może nastąpić tylko i wyłącznie nową umową stron bądź orzeczeniem Sądu?"
czyli sprawa nie jest wcale taka oczywista i musi być rozpatrywana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności.
Dodatkowo - nie mogę teraz znaleźć - ale widziałem parę wyroków sądowych, w których sąd wyraźnie zaznaczał, że co prawda nie można wyłączyć możliwości rozwiązania umowy, to ile nie ma zgodnej woli WSZYSTKICH stron umowy, jej rozwiązanie zależy od sądu, który bada okoliczności. A wywodzone to jest z faktu, że taka umowa w założeniu ma charakter trwały i jej pochopne rozwiązanie przez jedna ze stron bez istotnych przyczyn, może powodować szkody u drugiej i być sprzeczne z zasadami współżycia.
Znalazłem spore opracowanie na ten temat, ale jako pdf, nie wiem jak wrzucić na forum, ale jak jesteś zainteresowany to napisz jak Ci podesłać, będzie materiał do ew. analizy.
edit:
Zobacz też tutaj
Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 17marca 2021 r., sygn. akt VIII Ns 69/20
" O czym była już mowa, podział quoad usum określający granice korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli nie jest definitywny i może być zmieniony, ale zmiana taka jest w ocenie Sądu dopuszczalna w razie istotnej zmiany okoliczności będących podstawą dotychczas określonego sposobu korzystania z rzeczy. W wywodach uzasadnienia do uchwały z dnia 12 kwietnia 1973 roku (III CZP 15/73), które Sąd Rejonowy w składzie orzekającym w całości podziela i które warto w tym miejscu obszerniej przytoczyć Sąd Najwyższy wskazał, że umowa, na podstawie której współwłaściciele określili sposób korzystania z rzeczy, może być w razie zmiany okoliczności wypowiedziana, jeżeli kwestii wypowiedzenia jej współwłaściciele w ogóle nie uregulowali. Pogląd, że umowa taka wiąże strony do czasu zniesienia współwłasności, prowadziłby do pozbawienia współwłaścicieli uprawnień przysługujących im co do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzecz przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to zaś wynika z wyraźnego przepisu ustawy i należy do istoty prawa współwłasności. Zmiana takiej umowy o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między zainteresowanymi - mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy. W określonych, nowo powstałych okolicznościach może się okazać rzeczą ze wszech miar celową odmienne uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej właśnie z uwagi na interes społeczno-gospodarczy. Zniesienie zaś w każdym takim wypadku współwłasności może prowadzić do ujemnych niekiedy wyników zarówno dla osób zainteresowanych, jak i dla interesu społeczno-gospodarczego. "
https://czasopismo.legeartis.org/2022/0 ... asciciela/
"postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. (III CZP 18/22)
Przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc."
-------
Do tego (patrz ostatnie zdanie)
https://czasopisma.beck.pl/monitor-praw ... ad-usumem/
---------
Czyli o ile nie budzi wątpliwości, że strony mogą bez problemu rozwiązać taką umowę w każdej chwili, to jednostronne wypowiedzenie bez istotnych przyczyn już budzi co najmniej poważne wątpliwości. Zresztą, gdyby było inaczej po co w takiej sytuacji niezbędne byłoby rozstrzyganie sądowe? Wypowiadam umowę jednostronnie - i już.
To jakby OK, jest jasne. Wątpliwości budzi tylko to, czy faktycznie w każdej chwili i bez żadnego istotnego powodu.
"Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt I ACa 31/12 stwierdził, iż właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać wcześniej ustalone reguły jej dotyczące, co prowadzi do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej."
Mam tutaj dwie wątpliwości. Po pierwsze zwrot "prowadzi do wniosku" sugeruje, że nie jest to zawarte wprost w wyroku sądowym, tylko można z niego wywnioskować, a to nie to samo.
Po drugie - tutaj nie mówimy o zmianie sposobu korzystania, tylko o rozwiązaniu umowy z konkretnym właścicielem bez zmiany sposobu korzystania - to nadal będzie miejsce postojowe.
Konkretnie chodzi o to, czy jednostronnie można ją wypowiedzieć faktycznie w każdej chwili i bez żadnego konkretnego powodu.
Zauważ, że podawałeś na niniejszym forum informację, jak niżej:
"Sąd Najwyższy 28 stycznia 2022 r. postanowił odmówić podjęcia uchwały, która miała stanowić odpowiedź na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Opolu (postanowienie z dnia 9 grudnia 2020 r., sygn. akt II Ca 888/20/GK):
Czy umowa quoad usum ma charakter umowy obligacyjnej, a jeśli tak, to czy na podstawie przepisu art. 365[1] k.c. może być wypowiedziana w każdym czasie, czy też tylko z ważnych powodów, czy też ma charakter prawnorzeczowy albo rozporządzający i jej zmiana może nastąpić tylko i wyłącznie nową umową stron bądź orzeczeniem Sądu?"
czyli sprawa nie jest wcale taka oczywista i musi być rozpatrywana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności.
Dodatkowo - nie mogę teraz znaleźć - ale widziałem parę wyroków sądowych, w których sąd wyraźnie zaznaczał, że co prawda nie można wyłączyć możliwości rozwiązania umowy, to ile nie ma zgodnej woli WSZYSTKICH stron umowy, jej rozwiązanie zależy od sądu, który bada okoliczności. A wywodzone to jest z faktu, że taka umowa w założeniu ma charakter trwały i jej pochopne rozwiązanie przez jedna ze stron bez istotnych przyczyn, może powodować szkody u drugiej i być sprzeczne z zasadami współżycia.
Znalazłem spore opracowanie na ten temat, ale jako pdf, nie wiem jak wrzucić na forum, ale jak jesteś zainteresowany to napisz jak Ci podesłać, będzie materiał do ew. analizy.
edit:
Zobacz też tutaj
Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 17marca 2021 r., sygn. akt VIII Ns 69/20
" O czym była już mowa, podział quoad usum określający granice korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli nie jest definitywny i może być zmieniony, ale zmiana taka jest w ocenie Sądu dopuszczalna w razie istotnej zmiany okoliczności będących podstawą dotychczas określonego sposobu korzystania z rzeczy. W wywodach uzasadnienia do uchwały z dnia 12 kwietnia 1973 roku (III CZP 15/73), które Sąd Rejonowy w składzie orzekającym w całości podziela i które warto w tym miejscu obszerniej przytoczyć Sąd Najwyższy wskazał, że umowa, na podstawie której współwłaściciele określili sposób korzystania z rzeczy, może być w razie zmiany okoliczności wypowiedziana, jeżeli kwestii wypowiedzenia jej współwłaściciele w ogóle nie uregulowali. Pogląd, że umowa taka wiąże strony do czasu zniesienia współwłasności, prowadziłby do pozbawienia współwłaścicieli uprawnień przysługujących im co do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzecz przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to zaś wynika z wyraźnego przepisu ustawy i należy do istoty prawa współwłasności. Zmiana takiej umowy o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między zainteresowanymi - mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy. W określonych, nowo powstałych okolicznościach może się okazać rzeczą ze wszech miar celową odmienne uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej właśnie z uwagi na interes społeczno-gospodarczy. Zniesienie zaś w każdym takim wypadku współwłasności może prowadzić do ujemnych niekiedy wyników zarówno dla osób zainteresowanych, jak i dla interesu społeczno-gospodarczego. "
https://czasopismo.legeartis.org/2022/0 ... asciciela/
"postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. (III CZP 18/22)
Przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc."
-------
Do tego (patrz ostatnie zdanie)
https://czasopisma.beck.pl/monitor-praw ... ad-usumem/
---------
Czyli o ile nie budzi wątpliwości, że strony mogą bez problemu rozwiązać taką umowę w każdej chwili, to jednostronne wypowiedzenie bez istotnych przyczyn już budzi co najmniej poważne wątpliwości. Zresztą, gdyby było inaczej po co w takiej sytuacji niezbędne byłoby rozstrzyganie sądowe? Wypowiadam umowę jednostronnie - i już.