Rozliczenie kosztów remontu przy umowie quoad usum

[elmaz]

Mamy następujący stan faktyczny.
W dużej wspólnocie pewna grupa (podzbiór) właścicieli nabyła (płacąc deweloperowi przy zakupie mieszkania) prawo do wyłącznego użytkowania miejsc postojowych zewnętrznych, leżących na terenie wspólnym Wspólnoty. Każdy z właścicieli należących do tej grupy ma przydzielone konkretne miejsce na wyłączność.

Do tej pory pobieraliśmy drobne opłaty dodatkowe od tych właścicieli na koszty eksploatacji tych miejsc (sprzątanie, drobne naprawy) i wszystko było OK.

ALE:
część z tych miejsc jest zadaszona (zbudowany jest rodzaj otwartej wiaty na słupach), przy czym niewielka część tego zadaszenia jest wykorzystywana także jako zadaszenie ogólnodostępnego śmietnika.

Teraz pojawiła się konieczność dość kosztownego remontu tego zadaszenia - i pytanie, kto powinien partycypować w kosztach. Czy ogół właścicieli, czy tylko właściciele miejsc parkingowych, którzy faktycznie korzystają z tego zadaszenia.

Z jednej bowiem jest to ewidentnie element nieruchomości wspólnej, jednak z drugiej - korzysta z niego tylko wybrana grupa właścicieli i co wazne NA WYŁĄCZNOŚĆ.

Co o tym sądzicie (mile widziana podstawa prawna lub orzecznictwo).

Ponadto - o ile sprawa jest jasna, jeśli mamy obciążyć wszystkich (uchwała właścicieli) to co jeśli mielibyśmy obciążać jednak tylko wybraną grupę właścicieli. Jak to przeprowadzić od strony formalnej. Czy nadal uchwałą wspólnoty podejmujemy decyzję, a obciążamy tylko niektórych, czy uzyskać zgodę większości (wszystkich?) parkingowców, czy jeszcze jakoś inaczej.

[irenalo]

1. Użytkownicy miejsc niczego nie kupili. Zostali oszukani przez dewelopera. Umowa do używania części wspólnej na wyłączność może być zawarta tylko po powstaniu wspólnoty. Użytkownicy na wyłączność ponoszą koszty sporządzenia umowy. Jeżeli WM chce odpłatności, to pieniądze za miejsce powinny wpłynać na konto WM, a nie dewelopera.
2. Oprócz bieżących kosztów utrzymania miejsc na wyłączność pozostałym właścicielom należy się rekompensata za to, że nie mogą z tych miejsc korzystać.
https://www.rp.pl/nieruchomosci/art5660 ... agrodzenia
3. Remont zadaszenia obciąża użytkowników miejsc i WM proporcjonalnie do "wykorzystanego" daszku.
Jeśli nie będą chcieli zapłacić, to rozbierzcie zadaszenie i naprawcie tylko to nad śmietnikiem.

I uświadomcie użytkowników miejsc, że ta umowa może być rozwiązana a pretensje niech zgłaszają do dewelooera.

[elmaz]

Dzięki za szybką i merytoryczną odpowiedź.

Ad. 1. Teoretyczny stan formalno-prawny wynikający z literalnego czytania przepisów znam i wiem, że jest właśnie taki, jak piszesz. Ale - w praktyce sprawa nie wygląda tak różowo, bo chociaż nie potrafię go w tej chwili znaleźć i przytoczyć, widziałem co najmniej jedno orzeczenie SA, w którym sąd zablokował odebranie tego typu miejsc postojowych, "kupionych" od dewelopera, bez podania konkretnych powodów.
A może ktoś zna jakieś odmienne orzeczenia sądowe dotyczące konkretnie takiego przypadku, gdy wspólnota rozwiązała skutecznie podobną umowę (na miejsca "kupione" od dewelopera) i sąd to przyklepał?

Ad. 2. Stan, o którym mowa trwa o początku istnienia Wspólnoty, został "milcząco zaakceptowany" przez ogół właścicieli, sprawa sama w sobie nie budzi kontrowersji i wyciąganie tego teraz byłoby, obawiam się, otworzeniem niezłej puszki pandory. Nie chcielibyśmy tego robić, chyba że naprawdę w ostateczności.
Przechodząc do konkretów - z artykułu zrozumiałem, że można albo oprzeć sie na art. 224 KC (zużywanie się infrastruktury), albo na przepisach o czerpaniu pożytków.
OK - jest to już jakiś konkret.

Ad.3.
Akurat rozebranie daszku to sprawa nie taka prosta - bo co np. w przypadku, gdy połowa użytkowników zechce partycypować w kosztach, a połowa nie? Rozebrać dach nad co drugim miejscem? ;-) To technicznie niewykonalne. Zresztą - z paru innych przyczyn, jeśli tam mają być miejsca postojowe to daszek musi być. Pytanie - czy możemy jakoś zmusić tych opornych właścieli do zapłacenia, choćby poprzez nakaz sądowy?

Bo - popraw mnie, jeśli się mylę - procedura powinna jak rozumiem wyglądać tak:
a) Wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie zadaszenia. Użytkownicy miejsc parkingowych występują tutaj w roli właścicieli i mają do dyspozycji tylko swoją siłe glosów. W uchwale wskazujemy sposób rozliczenia kosztów - czyli część wspólna z pieniędzy ogółu, część parkingowa z pieniędzy użytkowników parkingu.
b) Jeśli uchwała przejdzie, po wyliczeniu kosztów przypadających na miejsca parkingowe dzieli się je na użytkowników tych miejsc i zwraca się do nich (w jakiej formie?) o pokrycie kosztów naprawy. Czy od strony formalnej (pomijam przyzwoitość) należy ich uprzedzić przed wykonaniem prac o kosztach, czy wystarczy info o podjętej uchwale?
c) Jak się użytkownikom parkingów uchwała nie podoba, to mogą ją próbować zaskarżyć w trybie art. 25, potem nie mają nic do gadania.

I teraz kluczowe:

d) czy osoby niepłacące możemy windykować w sądzie bez podważania ich prawa do użytkowania miejsc?
e) czy lepiej rzeczywiście tym niepłacącym zagrozić wypowiedzeniem umowy - ale co wtedy z płatnoscią. Bo jeśli art. 224, czyli zużycie, to ono odbyło się podczas ich użytkowania, czyli w zasadzie i tak powinni zapłacić przed pozbawieniem ich miejsca :-)
f) zakładając, że kogoś pozbawimy miejsca, nie bardzo ma sens robienie z niego miejsca ogólnodostępnego, bo w takiej szachownicy prywatnych/publicznych szybko się wszyscy pogubią. Lepiej byłoby zawrzeć umowę z innym właścicielem - w jakim trybie najlepiej to zrobić w tym przypadku? Czy można zrobić coś w rodzaju przetargu, licytacji itp?

[elmaz]

Pogrzebałem trochę w przepisach oraz wcześniejszych wątkach na forum i wyszło mi co następuje.

1. Umowa quoad usum może być dorozumiana - i u nas spełniony jest warunek, który powoduje, że taka została zawarta (brak sprzeciwu przez 15 lat co do jej faktycznej realizacji)

2. W przeważającej opinii prawników i sądów, nie można ot tak rozwiązać umowy quoad usum, musi być albo zgoda wszystkich zainteresowanych stron, albo orzeczenie sądu - przy czym co do zasady musi nastąpić ważna przyczyna.

2. Jest orzecznictwo SN, które wprost mówi o tym, że w umowie dorozumianej należy przyjąć, że pożytki i obciążenia dotyczą użytkownika - choć są spory co do tego jaką należy podać podstawę prawną.

Warto zapoznać się z tym linkiem

https://ora.poznan.pl/2016/10/01/przegl ... wilnych-3/

Mam też obszerne opracowanie w pliku pdf, ale nie wiem jak je wrzucić na forum :-(

[piotrusb]

1. Umowa quoad usum może być dorozumiana - i u nas spełniony jest warunek, który powoduje, że taka została zawarta (brak sprzeciwu przez 15 lat co do jej faktycznej realizacji)

Zgadza się. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że umowa quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany poprzez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12, postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 459/12, wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt V ACa 470/19, wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 15 stycznia 2021 r., sygn. akt II C 537/19). Nie muszą być w takiej umowie określone zasady podziału korzyści i dochodów oraz wydatków i ciężarów. Dokonując podziału nieruchomości do korzystania strony umawiają się również w sposób dorozumiany, że ciężary i wydatki dotyczące zajętej części rzeczy ponosi tylko ten, kto z niej korzysta z wyłączeniem innych (postanowienie Sądu Najwyższego z 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 526/11). Dorozumiane zawarcie umowy quoad usum będzie miało miejsce, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej (postanowienie Sądu Najwyższego z 10 listopada 2016 r., sygn. akt IV CSK 46/16).

Jak podkreślił Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 20 października 2020 r. (sygn. akt IX Ca 734/20) art. 206 kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, w związku z czym nie wyłącza odmiennego uregulowania przez współwłaścicieli (lub w drodze orzeczenia sądu) zakresu i sposobu posiadania rzeczy wspólnej lub korzystania z niej. Dopóki współwłaściciele korzystają ze wspólnej rzeczy zgodnie z ich wolą, wyrażoną nawet w sposób konkludentny, dopóty ich współposiadanie i korzystanie z rzeczy nie narusza art. 206 kc i art. 12 ust. 2, a także art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie zaś z orzecznictwem Sądu Najwyższego umowa quoad usum zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wiąże wspólnotę mieszkaniową, która musi ją uwzględniać przy podejmowaniu uchwał ustalających podział kosztów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, obciążających poszczególnych właścicieli.

2. W przeważającej opinii prawników i sądów, nie można ot tak rozwiązać umowy quoad usum, musi być albo zgoda wszystkich zainteresowanych stron, albo orzeczenie sądu - przy czym co do zasady musi nastąpić ważna przyczyna.

Niezupełnie. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem umowa quoad usum może zostać zmieniona lub zniesiona uchwałą wspólnoty (wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010, sygn. akt III CSK 325/09, wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt V ACa 470/19 oraz z 17 czerwca 2021 r., sygn. akt V ACa 119/21, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 15 lipca 2009 r., sygn. akt I ACa 568/09), z tym zastrzeżeniem, że jeżeli umowa taka została zawarta w formie aktu notarialnego, to zmieniająca ją uchwała też musi mieć taką formę. Sąd Najwyższy uznał, że zmiana umowy quoad usum – z uwagi na jej cel i istotę w postaci stabilizacji stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między współwłaścicielami – może nastąpić w razie nowych okoliczności, wskazujących na ważne powody do odmiennego uregulowania dotychczasowego sposobu korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy ze względu na interes społeczno-gospodarczy (uchwała Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 1973 r., sygn. akt III CZP 15/73, postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. r.,sygn. akt III CZP 18/22).

Co prawda Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w wyroku z 17 października 2011 r. stwierdził, że zmiana umowy quoad usum powinna zostać dokonana nie uchwałą, lecz umową wszystkich współwłaścicieli, bowiem nie jest to czynność z zakresu zarządu NW, jednak w apelacji od tego orzeczenia Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt I ACa 31/12 stwierdził, iż właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać wcześniej ustalone reguły jej dotyczące, co prowadzi do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej.

2. Jest orzecznictwo SN, które wprost mówi o tym, że w umowie dorozumianej należy przyjąć, że pożytki i obciążenia dotyczą użytkownika - choć są spory co do tego jaką należy podać podstawę prawną.

Tak jest. Podstawę prawną umowy quoad usum stanowią art. 206 i 207 kc w związku z art. 1 ust. 2 uwl i może być ona zawarta w każdej wspólnocie mieszkaniowej, z tym, że jedynie w odniesieniu do tych części wspólnych, które dadzą się podzielić i z których korzystanie nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 17 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 1196/15). Natomiast podstawą prawną kwestii pożytków i obciążeń jest:

...przepis art. 207 k.c. regulujący udział współwłaścicieli w pożytkach i przychodach z rzeczy wspólnej oraz w wydatkach i ciężarach z nią związanych ,który dotyczy wszystkich nakładów, także nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i ma charakter dyspozytywny. Oznacza to, , że współwłaściciele mogą umówić się, także w sposób dorozumiany, iż nakłady będą rozliczane w inny sposób lub w ogóle nie będą rozliczane. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79, jeżeli doszło, także w sposób dorozumiany, do podziału nieruchomości quoad usum tak, że współwłaściciele podzielili nieruchomość do współposiadania i każdy z nich samodzielnie użytkował określoną, odrębną część budynku lub gruntu, to każdy z nich ze „swojej” części może czerpać pożytki i tylko on ponosi na nią wydatki, a zatem nie może żądać zwrotu wartości nakładów dokonanych na użytkowaną przez siebie część, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, skoro nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na której te nakłady zostały poniesione.

Postanowienie Sądu Najwyższego z 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 526/11.

[piotrusb]

3. Remont zadaszenia obciąża użytkowników miejsc i WM proporcjonalnie do "wykorzystanego" daszku.

W pełni się zgadzam.