Rozliczenie kosztów remontu przy umowie quoad usum

[elmaz]

"Niezupełnie. Zgodnie z doktryną i orzecznictwem umowa quoad usum może zostać zmieniona lub zniesiona uchwałą wspólnoty "

To jakby OK, jest jasne. Wątpliwości budzi tylko to, czy faktycznie w każdej chwili i bez żadnego istotnego powodu.

"Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 14 września 2012 r., sygn. akt I ACa 31/12 stwierdził, iż właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać wcześniej ustalone reguły jej dotyczące, co prowadzi do wniosku, że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej."

Mam tutaj dwie wątpliwości. Po pierwsze zwrot "prowadzi do wniosku" sugeruje, że nie jest to zawarte wprost w wyroku sądowym, tylko można z niego wywnioskować, a to nie to samo.
Po drugie - tutaj nie mówimy o zmianie sposobu korzystania, tylko o rozwiązaniu umowy z konkretnym właścicielem bez zmiany sposobu korzystania - to nadal będzie miejsce postojowe.

Konkretnie chodzi o to, czy jednostronnie można ją wypowiedzieć faktycznie w każdej chwili i bez żadnego konkretnego powodu.

Zauważ, że podawałeś na niniejszym forum informację, jak niżej:

"Sąd Najwyższy 28 stycznia 2022 r. postanowił odmówić podjęcia uchwały, która miała stanowić odpowiedź na pytanie prawne Sądu Okręgowego w Opolu (postanowienie z dnia 9 grudnia 2020 r., sygn. akt II Ca 888/20/GK):
Czy umowa quoad usum ma charakter umowy obligacyjnej, a jeśli tak, to czy na podstawie przepisu art. 365[1] k.c. może być wypowiedziana w każdym czasie, czy też tylko z ważnych powodów, czy też ma charakter prawnorzeczowy albo rozporządzający i jej zmiana może nastąpić tylko i wyłącznie nową umową stron bądź orzeczeniem Sądu?"

czyli sprawa nie jest wcale taka oczywista i musi być rozpatrywana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności.
Dodatkowo - nie mogę teraz znaleźć - ale widziałem parę wyroków sądowych, w których sąd wyraźnie zaznaczał, że co prawda nie można wyłączyć możliwości rozwiązania umowy, to ile nie ma zgodnej woli WSZYSTKICH stron umowy, jej rozwiązanie zależy od sądu, który bada okoliczności. A wywodzone to jest z faktu, że taka umowa w założeniu ma charakter trwały i jej pochopne rozwiązanie przez jedna ze stron bez istotnych przyczyn, może powodować szkody u drugiej i być sprzeczne z zasadami współżycia.

Znalazłem spore opracowanie na ten temat, ale jako pdf, nie wiem jak wrzucić na forum, ale jak jesteś zainteresowany to napisz jak Ci podesłać, będzie materiał do ew. analizy.

edit:

Zobacz też tutaj

Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z 17marca 2021 r., sygn. akt VIII Ns 69/20

" O czym była już mowa, podział quoad usum określający granice korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli nie jest definitywny i może być zmieniony, ale zmiana taka jest w ocenie Sądu dopuszczalna w razie istotnej zmiany okoliczności będących podstawą dotychczas określonego sposobu korzystania z rzeczy. W wywodach uzasadnienia do uchwały z dnia 12 kwietnia 1973 roku (III CZP 15/73), które Sąd Rejonowy w składzie orzekającym w całości podziela i które warto w tym miejscu obszerniej przytoczyć Sąd Najwyższy wskazał, że umowa, na podstawie której współwłaściciele określili sposób korzystania z rzeczy, może być w razie zmiany okoliczności wypowiedziana, jeżeli kwestii wypowiedzenia jej współwłaściciele w ogóle nie uregulowali. Pogląd, że umowa taka wiąże strony do czasu zniesienia współwłasności, prowadziłby do pozbawienia współwłaścicieli uprawnień przysługujących im co do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzecz przez pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to zaś wynika z wyraźnego przepisu ustawy i należy do istoty prawa współwłasności. Zmiana takiej umowy o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między zainteresowanymi - mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy. W określonych, nowo powstałych okolicznościach może się okazać rzeczą ze wszech miar celową odmienne uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej właśnie z uwagi na interes społeczno-gospodarczy. Zniesienie zaś w każdym takim wypadku współwłasności może prowadzić do ujemnych niekiedy wyników zarówno dla osób zainteresowanych, jak i dla interesu społeczno-gospodarczego. "

https://czasopismo.legeartis.org/2022/0 ... asciciela/

"postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. (III CZP 18/22)
Przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc."

-------
Do tego (patrz ostatnie zdanie)
https://czasopisma.beck.pl/monitor-praw ... ad-usumem/

---------
Czyli o ile nie budzi wątpliwości, że strony mogą bez problemu rozwiązać taką umowę w każdej chwili, to jednostronne wypowiedzenie bez istotnych przyczyn już budzi co najmniej poważne wątpliwości. Zresztą, gdyby było inaczej po co w takiej sytuacji niezbędne byłoby rozstrzyganie sądowe? Wypowiadam umowę jednostronnie - i już.

[piotrusb]

Po pierwsze zwrot "prowadzi do wniosku" sugeruje, że nie jest to zawarte wprost w wyroku sądowym, tylko można z niego wywnioskować, a to nie to samo.

Fragment uzasadnienia tego wyroku:

To wspólnota mieszkaniowa – ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 u.w.l.), mających zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem - jest uprawniona do decydowania o przeznaczeniu i sposobie korzystania z części nieruchomości wspólnej. Właściciele w ramach wspólnoty mieszkaniowej mogą zatem ustalać zasady korzystania z nieruchomości wspólnej, mogą także zmieniać reguły jej dotyczące wcześniej ustalone (vide wyrok Sądu Najwyższego z 29.06.2010r. III CSK 325/09, , wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 08.09.2010r. VI ACa 76/10). Powyższe rozważania prowadzą zatem do wniosku [czyli jest to wniosek sądu, nie komentarz zewnętrzny - piotrusb], że powstały stan podziału quoad usum części nieruchomości wspólnej przy ul. (...), obejmującej pomieszczenia wykorzystywane przez właścicieli lokali na piwnice, może być w każdej chwili zmieniony podjętą przez większość właścicieli lokali uchwałą o zmianie sposobu korzystania z tej części nieruchomości wspólnej. Zmiana dotychczasowego stanu podziału pomieszczeń piwnicznych do korzystania z nich przez współwłaścicieli nie musi więc zostać dokonana, jak uznał Sąd Okręgowy, w drodze umowy wszystkich współwłaścicieli.

Zauważ, że podawałeś na niniejszym forum informację, jak niżej: "Sąd Najwyższy 28 stycznia 2022 r. postanowił odmówić podjęcia uchwały...

Tak, masz rację, SN odmówił podjęcia uchwały w tej sprawie, stwierdzając, iż należy rozpatrywać konkretny przypadek – okoliczności prawne i faktyczne danej umowy, ale jednocześnie w uzasadnieniu tego orzeczenia zawarł istotne wskazówki dotyczące tytułowego zagadnienia, w tym stwierdził, że zmiana umowy quoad usum – z uwagi na jej cel i istotę w postaci stabilizacji stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między współwłaścicielami – może nastąpić w razie nowych okoliczności, wskazujących na ważne powody do odmiennego uregulowania dotychczasowego sposobu korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy ze względu na interes społeczno-gospodarczy. Czyli umowę quoad usum mozna zmienić lub znieść uchwałą wspólnoty, ale nie może to być na zasadzie "widzimisię" - muszą być określone, zasadne powody podjęcia takiej decyzji. W ich braku umowę można rozwiązać w wyniku umowy wszystkich współwłaścicieli lub w mocą orzeczenia sądowego.

postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. (III CZP 18/22)
Przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc."

Zgadza się, ale tu chodzi nie z o zmianę, czy zniesienie umowy quoad usum przez wspólnotę, a o jej wypowiedzenie umowy przez pojedynczego współwłaściciela. I tu rzeczywiście orzecznictwo jest niejednolite. Np. Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z 19 października 2022 r. (sygn. akt III Ca 230/22) stwierdził, iż czasowy podział nieruchomości do korzystania może być w każdej chwili wypowiedziany przez każdego współwłaściciela. Zgodnie bowiem z art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną lub do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Natomiast Sąd Najwyższy w postanowieniu z 28 stycznia 2022 r. r. (sygn. akt III CZP 18/22) stwierdził, że:

...zgodnie z art. 365(1) kc, zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów – niezwłocznie po wypowiedzeniu. Norma ta jest konsekwencją założenia, że żaden stosunek obligacyjny nie może kreować zobowiązań na stałe wiążących strony; dotyczy to w szczególności niedopuszczalności stałego związania stron umowami takimi jak umowa najmu, dzierżawy, leasingu, użyczenia, rachunku bankowego, spółki, wszelkich umów o stałej współpracy. Art. 365(1) kc stanowi, że wygasają one w drodze wypowiedzenia, jeśli strony nie osiągną konsensusu co do ich ustania w drodze porozumienia stron. Przepis ten, w ocenie SN, jest przepisem bezwzględnie obowiązującym i ogranicza w tym zakresie autonomię woli stron oraz zasadę swobody umów przewidzianą w art. 353(1) kc. Postanowienia umowy sprzeczne z art. 365(1) kc są nieważne na podstawie art. 58 kc. W związku z tym strony nie mogą w umowie bezterminowej o charakterze ciągłym wyłączyć dopuszczalności jej rozwiązania w drodze wypowiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z 13 czerwca 2013 r., sygn. akt V CSK 391/12). Natomiast przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc. A zatem zmiana treści lub rozwiązanie umowy o podział quoad usum z przyczyn innych niż wystąpienie nowych okoliczności, wskazujących na ważne powody do odmiennego uregulowania dotychczasowego sposobu korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy, może nastąpić w wyniku zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli lub w drodze orzeczenia sądowego, co gwarantuje wszystkim współwłaścicielom poszanowanie ich praw i interesów.

[piotrusb]

Znalazłem spore opracowanie na ten temat, ale jako pdf, nie wiem jak wrzucić na forum, ale jak jesteś zainteresowany to napisz jak Ci podesłać, będzie materiał do ew. analizy.

Chętnie przeczytam - dzięki. Wysłałem Ci adres e-mail w wiadomości priv.

[elmaz]

"Czyli umowę quoad usum mozna zmienić lub znieść uchwałą wspólnoty, ale nie może to być na zasadzie "widzimisię" - muszą być określone, zasadne powody podjęcia takiej decyzji. W ich braku umowę można rozwiązać w wyniku umowy wszystkich współwłaścicieli lub w mocą orzeczenia sądowego."

No właśnie o to mi chodziło :-)

Materiały przesłałem na mejla.

[piotrusb]

Dzięki, poczytam :-)

[irenalo]

elmaz też proszę o plik. Zostawiłam Ci na priw wiadomość.

1. viewtopic.php?f=3&t=13930&p=109600&hili ... ki#p109600
Przeczytajcię proszę ten wątek.
Lokal użytkowy wielkości schowka na szczotki z bardzo małym udziałem ma 20 współwłaścicieli. I deweloper przydzielił tym współwłaścicielom po 1 miejscu (NW).
Czy to nie byłby wystarczający powód, by zmienić quoad usum? Ewidentnie zawarto umowę z pokrzywdzeniem innych właścicieli.

2. Linia orzecznicza jest spójna. To korzystający na wyłączność ze współwłasności (czy w WM z NW) ponosi koszty utrzymania tej części.
Ale jeśli nie chce ponosić i np. nie chce zwrócić WM poniesionych kosztów, to nie jest wystarczający powód, by zmienić umowę?