Co zrobić z wytycznymi z Rocznego Przeglądu Budowlanego

[WM 22 lokale]

Nasza wspólnota po 6 latach sprawowania zarządu przez dewelopera przeszła na zarząd mieszkańców.Zatrudniliśmy firmę administrującą która w zeszłym roku zleciła roczny przegląd budowlany (po raz pierwszy w historii wspólnoty bo deweloper tego nie robił). Inspektor budowlany w wynikach kontroli opisał liczne wady i usterki budowlane poczynione przez dewelopera oraz określił zakres prac remontowych.
Administrator próbuje nas wepchnąć w sprawę sądową z deweloperem o naprawę usterek i wad budowlanych.Sprawa wydaje się przegrana z góry ponieważ minął trzyletni okres rękojmi. Kosztorys ofertowy na te naprawy wystawiono na 160tyś.
Dodam,że mój głos w tej sprawie oraz w zmianie administratora jest w zarządzie w mniejszości.

Moje pytania:Czy i w jakim zakresie jesteśmy zobligowani do wykonania prac remontowych zawartych w protokole z przeglądu?
Jak uniknąć zbędnych kosztów obciążających wspólnotę,tym bardziej,że część tych napraw jest zupełnie niepotrzebna.

[jaceko]

Jeśli pytasz czy macie pozamiatane z usuwaniem usterek, to tak. Możecie iść do sądu, ale to potrwa.
Na szczęście inni wcześniej idą po rozum do głowy http://wspolnota.net.pl/zarzadca/zarzad ... t7195.html
Przede wszystkim powinniście zająć się wszystkimi naprawami, które dotyczą izolacji przed wilgocią i zimnem, bo te sprawy będą eskalować i z czasem kosztować więcej.
Pytasz jak zjeść słonia - Chińczycy mawiają - po kawałku.

Jeśli chodzi o sprawę sądową, to oprócz 5% wartości sporu które będziecie musieli wpłacić, będą dodatkowe koszty - jeśli będziecie chcieli np podeprzeć się opinią rzeczoznawcy.
Jeśli nie macie dokumentów potwierdzających, że zgłaszaliście usterki w czasie trwania gwarancji, to też niedobrze, chyba, że można dowieść, że nie wynikły z powodu złego użytkowania.
Będziecie musieli podpisać cesje na zarząd lub zarządcę na egzekwowanie praw dotyczących części wspólnych http://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?p=50809#50809
Nikt Ci nie napisze, że wygracie, albo nie wygracie. Na zasadach ogólnych (po upłynięciu rękojmi) jest tylko kilka spraw w toku w Polsce, ale jeszcze nie ma wyroków.

[koziorozka]

Jak uniknąć zbędnych kosztów obciążających wspólnotę,tym bardziej,że część tych napraw jest zupełnie niepotrzebna.

Jaceko dobrze wszystko wytłumaczył. Ja tylko dodam, że zakres remontów po przeglądzie oraz ich terminy (możecie rozłożyć na kilka lat) ustalacie sami. Jak uznacie, że coś jest zbędne, to nie robicie i już. A zaczynacie od usterek najpilniejszych, czyli najbardziej uciążliwych dla mieszkańców i generujących koszty (np. zwiększone zapotrzebowanie na ciepło)

[ondrasz]

Przede wszystkim powinniście zająć się wszystkimi naprawami, które dotyczą izolacji przed wilgocią i zimnem, bo te sprawy będą eskalować i z czasem kosztować więcej.
Pytasz jak zjeść słonia - Chińczycy mawiają - po kawałku.

Przy czym nasze prawo tak łaskawe nie jest.
Jeśli są w protokole w kontroli okresowej usterki/zalecenie to, teoretycznie, wszystkie powinny być niejako natychmiast usuwane.
Dlatego też Zarząd, jeśli nie chce mieć w przyszłości kłopotów, powinien przedstawić ustalenia kontroli współwłaścicielom żeby ci podjęli stosowną uchwałę w której np. świadomie rezygnują z wykonania jakichś tam robót.
To Zarząd powinien zrobić dla własnego dobra ponieważ ma ogromne szanse, że w razie np. jakiejś kontroli czy zdarzenia to on będzie wskazany jako winny zaniedbań a każdy ze współwłaścicieli się wykpi że nic nie wiedział i że to "ONI" są winni ... A tak - protokół jest, właściciele wiedzą,decydują że nie robią bo np. kasy brak i jest ok.

[jaceko]

Nie znamy treści protokołu - myślę, że inspektor zgodzi się na rozsądny zakres robót koniecznych do wykonania natychmiast.

[koziorozka]

Dlatego też Zarząd, jeśli nie chce mieć w przyszłości kłopotów, powinien przedstawić ustalenia kontroli współwłaścicielom żeby ci podjęli stosowną uchwałę w której np. świadomie rezygnują z wykonania jakichś tam robót.

Zarząd przedstawia wyniki kontroli a wspólnota przegłosowuje uchwały o zakresie remontów na rok bieżący. Uchwały o "świadomej rezygnacji" z wypełnienia obowiązku nie polecam.
W realu zakres remontów zależy od stanu kasy (kredytów) i dopiero potem decyzji właścicieli