Odtworzenie dokumentacji budynku- przejmujemy nieruchomość

[HR]

Pierwszym poważnym problemem, jaki spotykają wspólnoty już w pierwszej fazie swojej działalności jest brak dokumentacji budynku. Tymczasem prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę nieruchomości obowiązek posiadania książki obiektu budowlanego wraz z dokumentacją techniczną budynku. Także ustawa o własności lokali zobowiązuje zarząd lub zarządcę, któremu zarząd powierzono, do prowadzenia i przechowywania dokumentacji technicznej nieruchomości (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego). Zgodnie bowiem z treścią art. 60 ustawy „Prawo budowlane” inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany jest zobowiązany przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, którą stanowi dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi. Przekazaniu w tym czasie podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także – w razie potrzeby – instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu całą dokumentację oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Ponadto właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego oraz dokumentacja, o której mowa wyżej powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.
Prowadzenie właściwej dokumentacji jest bardzo ważne, gdyż zgodnie z art. 93 ustawy „Prawo budowlane” ten, kto nie spełnia obowiązków przechowywania dokumentów, związanych z obiektem budowlanym lub prowadzenia książki obiektu budowlanego, podlega karze grzywny. Książka obiektu budowlanego powinna być formatu A4 i mieć ponumerowane oraz zabezpieczone przed wyrwaniem lub uszkodzeniem strony. Wpisuje się do niej informacje o:

-adresie budynku, imionach i nazwiskach właścicieli i zarządcy lub członków zarządu, a także personalia nowego właściciela lokalu, zarządcy lub członków zarządu,
-numerze i dacie sporządzenia protokołu odbioru budynku,
-nazwie organu, który wydał pozwolenie na użytkowanie budynku, oraz numerze i dacie wydania tego pozwolenia,
-danych ogólnych budynku wraz z wykazem dokumentacji technicznej,
planie sytuacyjnym budynku z zaznaczonymi granicami nieruchomości, a także określającymi miejsca przyłączenia budynku do sieci uzbrojenia terenu, urządzeń odcinających dopływ mediów dostarczanych siecią, protokole okresowych kontroli oraz badań instalacji w budynku oraz przewodów kominowych.

Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku takiej dokumentacji lub gdy jest ona nieaktualna, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji. W tym celu musi zapaść stosowna uchwała właścicieli lokali.
Tu bardzo ważna informacja dla wspólnot mieszkaniowych. Koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu dotychczasowego właściciela nieruchomości (gminę, spółdzielnię mieszkaniową itd.) Dopiero po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu te koszty będzie musiała ponieść wspólnota. Dlatego właśnie byli właściciele bardzo często zwlekają z przekazaniem zarówno zarządu, jak i dokumentacji, często opóźniając ten moment, aż do wyodrębnienia własności ostatniego lokalu. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa w porę „zorientuje się” w swoich prawach i przy braku dokumentacji dokona jej opracowania, koszty poniesie były właściciel. Oczywiście może zdarzyć się, że były właściciel odmówi zapłacenia, ale wówczas wspólnota ma prawo wystąpić do sądu o zwrot kosztów jej opracowania i wcześniej czy później wyegzekwuje należne pieniądze.

Źródło: „Krakowski Rynek Nieruchomości" nr 23/2005 Paweł Puch

[irenalo]

Witam
Co dokladnie powinno sie znajdowac w dokumentacji technicznej budynku?
Kilka miesiecy temu przejelismy od gminy (poprzedniego zarzadcy) zarzadzanie naszej malej wspolnoty. I jak to bywa, dostalismy niepelna dokumentacje. Mamy zalozona ksiazke obiektu, a reszta to tylko protokoly przegladow budowlanych (notabene wzietych z sufitu). Budynek jest z 1905 roku.

[m@rkop]

Co dokladnie powinno sie znajdowac w dokumentacji technicznej budynku?

Myślę, że coś takiego:
1. Książka obiektu budowlanego (z planem sytuacyjnym);
2. Dziennik budowy;
3. Protokoły odbioru robót (powykonawczy)
4. Projekt architektoniczno-budowlany;
5. Projekt konstrukcyjny;
6. Projekt instalacji wodno-kanalizacyjnej;
8. Projekt instalacji c.o.;
9. Projekt węzła cieplnego;
10. Projekt instalacji elektrycznej;
11. Projekt wentylacji;
12. Projekt zagospodarowania terenu;
13. Projekt zieleni;
14. Instrukcje obsługi wbudowanych urządzeń;
15. Karty gwarancyjne urządzeń i wbudowanych materiałów;
16. Gwarancje na wykonane roboty;
17. Decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania;
18. Aktualne protokoły przeglądów technicznych i pomiarów:
a) protokół przeglądu budowlanego 5-letniego;
b) protokół przeglądu budowlanego 1-rocznego;
d) protokół przeglądu przewodów kominowych;
e) protokół przeglądu instalacji elektrycznej;
f) protokół przeglądu instalacji odgromowej;
18. umowy z dostawcami,usługodawcami cała księgowość stan konta FR i FE itp.

[amigo]

To mam pytanie, co byście radzili. Sytuacja jest taka:
Po wielokrotnych wnioskach ponad 1/10 udziałów w końcu odwołalismy developera z Zarządu (chciał pełnić tę funkcję do końca gwarancji na budynki :560: ). W grudniu (na zebraniu zwołanym przez właścicieli, nie Zarząd, długo by pisać) odwołalismy go i ustanowilismy zarząd właścicielski. W kwietniu 2 termin rozprawy o uchylenie uchwał (developer wniósł sprawę), ale prawnik twierdzi, że powinniśmy wygrać. Tyle wstępu.
Już w grudniu poszło 1 pismo o zwrot dokumentacji i mienia Wspólnoty. Developer zobowiązał sie oddać wszystko 31 stycznia, termin minął, a on zamilkł.
Zgłosiliśmy doniesienie do prokuratury o ukrywanie dokumentacji (zaliczki za 2005 nierozliczone, koszty zarządzania również, no bo jak, skoro przekazał nam odrobinę kopii dokumentacji księgowej - tyle by sporządzić wadliwy PIT dla US, a wadliwy dlatego, że wszystkie umowy były na developera, więc on nam wystawiał faktury zbiorcze co miesiąc, nie przedstawiając faktur źródłowych, więc mogą być "z sufitu" oraz nie rozliczył kosztów zarządzania pobierając oczywiście całą kasę dla siebie).
W sprawie dokumentów członkowie nowego zarządu byli już przesłuchiwani przez policję, ale policjant stwierdził, iż przy podobnej sprawie prokuratura umorzyła śledztwo. Jesli by tak się stało, co mamy zrobić? Co dla nas najlepsze? Dodam, że developer jest jeszcze włascicielem kilku mieszkań, więc ewentualne odtworzenie dokumentacji obciąży jego, a nie mamy nic z dokumentów budowlanych.
Co i jak byście zrobili?

[Gerda]

Trzeba walczyć o dokumenty, to nie podega dyskusji. Developer może się upierać, ale jemu też można zrobić psikusa takiego, że nie sprzeda już żadnego mieszkania ( w takich przypadkach robię się bardzo wredna ;) - jak to zrobić mogę sprzedać na PW ) Ale tak naprawde i na serio można uderzyć do firm które wykonywały poszczegolne prace dla developera ( najczęściej są to podwykonawcy ), oni czasem mają kopię dokumentów wykonywanych prac. Może warto poszukać z tej strony.
Powodzenia

[amigo]

Dzięki za pomysł z podwykonawcami, o tym nie pomyślałam. Co do mieszkań, to niestety większość (może oprócz 1) jest już prawie sprzedana (tzn. zapłacone, nowi "właściciele" mieszkają, tyle, że nie mają aktów). Ale jeśli możesz, napisz mi na PW o czym myslałaś.
Na razie policja wszczęła dochodzenie, a my złożyliśmy wniosek o przeszukanie siedziby spółki. Zobaczymy, co z tego wyjdzie.