Podwyżka na fundusz remontowy

[irenka1971]

Witam,ostatnio na zebraniu WM została podjęta uchwała o podwyższeniu opłaty na fundusz remontowy,nie mogłam się wypowiedzieć ponieważ nie byłam obecna.Stawka jest od m2 i ustalili po 1,50zł za m2 w moim przypadku gdy mam 87 m to 130 zł a poprzednia płaciłam 68zł dla mnie to dużo.Za uchwałą głosowało 67% właścicieli.Co mogę zrobić w tej sytuacji?

[piotrusb]

Możesz zaskarżyć uchwałę do sądu na podstawie art. 25 ust. 1 o własności lokali:

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Istotne jest czy uchwała została podjęta na zebraniu, czy też z udziałem głosów zbieranych indywidualnie, bowiem art. 25 ust. 1a uwl mówi, że:

Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

stawka jest od m2

I już to powinno być podstawą uchylenia uchwały przez sąd, bowiem koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc również fundusz remontowy, są ponoszone w stosunku do udziałów w tej nieruchomości, a nie powierzchni lokalu - art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl.
Sądy wielokrotnie uznawały, że zastosowanie każdego innego sposobu rozliczenia niż przyjęty w ustawie (od lokalu, od m2) jest podstawą do uchylenia uchwały - tak np. z obszernym uzasadnieniem wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 lipca 2013 r., sygn. akt I ACa 305/13.

[irenalo]

I już to powinno być podstawą uchylenia uchwały przez sąd, bowiem koszty zarządu nieruchomością wspólną, a więc również fundusz remontowy, są ponoszone w stosunku do udziałów w tej nieruchomości, a nie powierzchni lokalu - art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl.

Ale tu jeszcze nie podzielono kosztów a ustalono jedynie zaliczki. Jeśli metry odpowiadaja udziałom to nie będzie powód do uchylenia uchwały.

moim przypadku gdy mam 87 m to 130 zł a poprzednia płaciłam 68zł dla mnie to dużo.

Jeżeli sa uzasadnione potrzeby remontowe NW, to argument "nie stać" mnie nie jest argumentem za uchyleniem uchwały. Zwłaszcza, jak ma się 87 metrowe mieszkanie.
1,50 zł /m2 to nie jest wygórowana stawka funduszu. Zwłaszcza, że poprzednio była dość niska .
Możesz skarżyć uchwałę w sądzie ale możesz stracić 200 zł.

[piotrusb]

Jeśli metry odpowiadaja udziałom to nie będzie powód do uchylenia uchwały.

Tak jest, ale to przypadek szczególny.

Ale tu jeszcze nie podzielono kosztów a ustalono jedynie zaliczki.

To prawda, ale raczej nieczęsto się zdarza, że wspólnota ustala zaliczki na jednej podstawie, a rozlicza później koszty na innej. Jednak również w przypadku ustalania zaliczek w oparciu o kryterium pozaustawowe sądy uchylają takie uchwały (np. SA w Szczecinie w przytoczonym wyroku) argumentując, że:

W takiej sytuacji właściciele niektórych lokali będą swoiście „kredytować” wspólnotę swoimi zwiększonymi świadczeniami, a z kolei niektórzy będą przez tę samą wspólnotę kredytowani, jeśli ich wpłaty będą niższe od tych, jakie wynikałyby z proporcjonalnego rozliczenia według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał (wyrok z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10), że wspólnota mieszkaniowa ma i tak prawo podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej na fundusz remontowy, a nie rozliczać jej z właścicielami, co nie jest sprzeczne z prawem ani nie narusza interesów właścicieli lokali. Zdaniem Sądu odwoławczego okoliczność ta tym bardziej przemawia za przyjęciem, aby analogiczna reguła powiązania wpłat z udziałem w nieruchomości wspólnej obowiązywała w sposób jednolity także w przypadku funduszu remontowego.

Tak też np. Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z dnia 9 lipca 2014 r., sygn. akt I C 129/14.

[irenka1971]

Mój udział to 7%,w budynku jest 9 właścicieli i 8 mieszkań czynszowych,nie wiem jak mój udział ma się do tych metrów.Jakie dokumenty potrzebne są żeby zaskarżyć uchwałę.Wspólnota chce podwyżki gdyż w kasie FR jest pusto ,wydaliśmy na remont klatki schodowej i jest jeszcze zaciągnięty kredyt bo remont wyniósł 108,000zł a teraz pękła ściana konstrukcyjna budynku i potrzebne pieniądze na opracowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej dot zabezpieczenia budynku koszt-4.300zł a następnie jeszcze trzeba zebrać na naprawę tej ściany więc nie mam pewności że to ostatnia podwyżka.

[elmaz]

Jeśli m2 nie odbiegają rażąco od udziałów, to jest nikła szansa na uchylenie uchwały.
W Twoim przypadku - niestety - podwójnie nikła - bo gdyby aktualnie nie było potrzeb remontowych i zbierano te pieniądze na bliżej nieokreślone, przyszłe remonty, to można by dyskutować, czy zaliczka nie jest za wysoka.
Ale - w przypadku gdy istnieją bardzo konkretnie potrzeby remontowe - zaliczka jest uzasadniona. Więc szanse na uchylenie znikome.

Ale próbować można - kosztu zaskarżenia są stosunkowo niewielkie.
Pytanie na czym się ma oprzeć istota zaskarżenia:
- jeśli na niezgodności zaliczek z udziałami, to trzeba wykazać, że metry nie odpowiadają udziałom
- jeśli na innych powodach, to trzeba wykazać, że naruszono przesłanki z art.25 ust 1 ustawy, tzn.

Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza
ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób
narusza jego interesy.

Ale to na Tobie ciąży obowiązek udowodnienia tego - i trzeba pamiętać, że sąd zawsze rozpatruje w kontekście - czy naruszony interes właściciela jest tak ważny, że można go uznać za wazniejszy od woli większości właścicieli.

Jeśli oprzesz sie wyłącznie na tym, że musisz dużo płacić, bo masz duże mieszkanie i duży udział, to - biorąc pod uwagę potrzeby remontowe faktycznie istniejące - raczej nie ma szans na uchylenie uchwały.