Uchwała na sprzedaż-kupno pomieszczenia przynależnego

[franki]

Czy do transakcji kupna - sprzedaży pomieszczenia przynaleznego dokonywanej pomiędzy członkami wspólnoty potrzebna jest zgoda pozosatłych włascicieli wyrażona w formie uchwały? Wiem że wtakim wypadku zmieniają się udziały, ale tylko w przypadku tych dwóch właścicieli.
A jeśli wymagana jest taka uchwała to czy można ja zrobić jedną uchwałą w formie blankietowej, która byłaby skuteczna wobec wszystkich właścicieli - tzn że wspólnota wyrazą zgodę aby we wspólnocie można było dokonywac transakcji kupna-sprzedaży pomieszczeń przynależnych i zmiany w związku z tym udziałów w nieruchomości wspólnej

[piotrusb]

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018 r, sygn. akt III CZP 52/18:

Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

​
SN odpowiedział na pytanie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu:

​I. Czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej, w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie przynależne do lokalu nabywcy?;
w wypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie opisane w punkcie pierwszym:
II. Czy dla skutecznego złożenia wniosku o wpis na podstawie umowy dokumentującej obrót tego rodzaju pomieszczeniem wystarczające jest odpowiednio precyzyjne (zgodne z treścią wpisów w odpowiedniej księdze wieczystej) oznaczenie izby, której dotyczy czynność rozporządzająca, czy też warunkiem koniecznym jest każdorazowe oznaczenie podlegającej podziałowi nieruchomości zbywcy, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu?

A jeśli wymagana jest taka uchwała to czy można ja zrobić jedną uchwałą w formie blankietowej,

Zdecydowanie nie. Zgodnie z ugruntowaną linią orzecznictwa uchwała wspólnoty nie może być blankietowa i w przedmiotowej sprawie wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale, dla każdej konkretnej czynności sprzedaży pomieszczenia przynależnego, bo w jednym przypadku właściciele mogą się na to zgodzić, ale w innym już nie. Potwierdza to również zapis art. 22 ust. 4 uwl:

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Sprzedaż pomieszczenia przynależnego wymaga w pierwszym kroku jego wyodrębnienia prawnego, czyli podziału lokalu. Przedmiotowa transakcja wymaga również wpisów nie tylko w KW lokalowych (zbywcy i nabywcy), ale w księdze wieczystej prowadzonej dla całej nieruchomości wspólnej, a to takze wymaga uchwały. Na podstawie uchwały blankietowej sąd wieczystoksięgowy niemal na pewno odmówi dokonania takich wpisów.

W przywołanej powyżej uchwale SN stwierdził:

Zgoda właścicieli lokali na podział lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość jest uprawnieniem właścicieli lokali o charakterze formalnym, w tym sensie, że wymóg zgody na podział nie został obwarowany przesłanką naruszenia interesu wspólnoty mieszkaniowej, czy poszczególnych właścicieli lokali, jakkolwiek odmowa udzielenia zgody, na wniosek zainteresowanego właściciela lokalu, może być poddana rozstrzygnięciu sądu. Celem tego przepisu jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej kontroli nad podziałem lokali i w konsekwencji obrotem częściami nieruchomości lokalowych, które przecież znajdują się w obrębie elementów konstrukcyjnych budynku, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej oraz prawidłowości technicznej i prawnej podziału lokalu, w tym prawidłowości określenia, po dokonanych zmianach, udziałów w nieruchomości wspólnej, nowej struktury i konfiguracji lokalu dzielonego i lokalu, który został powiększony o element dzielonej nieruchomości lokalowej. Nie jest tak, że ustawodawca przyznał, w ramach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, uprawnienia członkom wspólnoty mieszkaniowej tylko wtedy, gdy czynności te dotyczą nieruchomości wspólnej, bowiem zaprzeczeniem tej tezy jest chociażby uprawnienie przewidziane w art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. w zw. z art. 16 u.w.l.

[franki]

A czy macie może jakiś draft takiej uchwały na kupno sprzedaż pomieszczenia przynależnego pomiędzy dwoma członkami wspólnoty?

[piotrusb]

Uchwała nie jest na kupno-sprzedaż pomieszczenia przynależnego pomiędzy dwoma członkami wspólnoty, tylko na wyrażenie zgody na taką sprzedaż przez wspólnotę i tak należy ją sformułować.

[franki]

Oczywiście. Zastosowałem skrót myślowy.
I chyba nie na "wyrażenie zgody na taką sprzedaż przez wspólnotę" tylko na "wyrażenie zgody przez wspólnotę na taką sprzedaż ".
W każdym razie szukam takiego draftu