Brak regulaminu wspólnoty

[elmaz]

Ale jeśli pani X. gra na fortepainie i przeszkadza to panu Y,. to "administracja" może co prawda tworzyć niepotrzebną makulaturę, ale i tak nie jest stroną w sprawie. WM czy administrator nie może pozwać pani X. w tej sprawie.

Oczywiście, że nie jest stroną w sprawie. Ale - w praktyce (przynajmniej na naszej wspólnocie) - pismo dostarczone w tej sprawie przez i od administratora daje lepsze efekty, niż zwrócenie uwagi przez właściciela. Oczywiście formalnie nie ma ono żadnego znaczenia - ale faktycznie - przynosi efekty. Więc dlaczego z tej możliwości nie skorzystać?

[marekrobert]

I jeszcze jedno - jakikolwiek regulamin wspólnota uchwali, to może on mieć zastosowanie tylko i wyłącznie do nieruchomości wspólnej. Ani zarząd/zarządca, ani wspólnota nie mają podstaw prawnych do ustalania czegokolwiek, co dotyczy prywatnych lokali.

Witaj piotrusb. A jak w takim razie skomentujesz Art. 13 UoWL
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany
utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego,
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości
wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych
współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

W tym wypadku ustawodawca nakłada obowiązek, który dotyczy "jego" lokalu" i porządku domowego. Jak słusznie zauważył jeden z forumowiczów te sprawy reguluje KC. Jeśli Wspólnota uchwali Regulamin to żaden z Właścicieli nie musi nic podpisywać, żeby mieć obowiązek jego przestrzegania. Niestety wezwanie policji w przypadkach drastycznych i powtarzających się jest nieuniknione.

[piotrusb]

Wspólnota uchwali Regulamin to żaden z Właścicieli nie musi nic podpisywać, żeby mieć obowiązek jego przestrzegania.

I tak i nie :-). Problem w tym, że przytoczony przez Ciebie artykuł jest bardzo ogólny i nie zawiera odniesienia (jak i i cała uwl) do jakichkolwiek wewnętrznych aktów wspólnoty. Inaczej jest np. w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie ustawa Prawo spółdzielcze i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawierają zapisy, iż konkretne sprawy spółdzielnia może uregulować w statucie i/lub regulaminach. Wówczas takie dokumenty mają oparcie w ustawie i ich nieprzestrzeganie może być przedmiotem postępowania sądowego.

We wspólnotach jest inaczej.

Po pierwsze jednolita i ugruntowana linia orzecznictwa sądowego mówi jednoznacznie, że wspólnota ma uprawnienia jedynie w odniesieniu do nieruchomości wspólnej i nie może podejmować jakichkolwiek decyzji dotyczących lokali będących odrębną własnością.
Po drugie - wspólnota może przyjąć uchwałą statut, jakl również regualmin np. porządku domowego, tyle, że:
- jego zapisy mogą dotyczyć tylko NW (patrz p. 1);
- jego zapisy nie mogą być sprzeczne z uwl, kc i innymi aktami prawa powszechnego;
- w przypadku zapisów nie występujących w powyższych aktach wspólnota nie ma jakichkolwiek sankcji wobec osób, które takim zapisom się nie podporządkują;
- również organa porządkowe (policja, straż miejska, straż pożarna) i sądy nie mogą i nie będą, ani kontrolować przestrzegania takich zapisów, ani nakładać sankcji za ich nieprzestrzeganie.

Można tu przywołać na przykład problem grilowania lub palenia papierosów na balkonie. Wspólnota może sobie w regulaminie wprowadzić zakaz takiej czynności, tylko że jeśli ktoś z właścicieli taką uchwałę zaskarży, to sąd zapewne ją uchyli, bo zapis taki dotyczy czynności odbywającej się w prywatnym lokalu. Jeśli jednak nawet nikt nie zaskarży uchwały, to wobec osób nie stosujących się do takiego zakazu można stosować jedynie prośbę, apel itp. Ani policja, ani straż mejska czy pożarna też nie podejmą interwencji jeśli nie wystąpi zagrożenie życia, zdrowia lub mienia, bo nie ma w aktach prawa powszechnego zakazu grilowania na balkonie czy palenia w prywatnym lokalu.

Jedynie właściciel lokalu, któremu będzie to przeszkadzać (dym, zapach) może zażądać zaniechania immisji, a jeśli będzie to nieskuteczne, to dochodzić takiego zakazu na drodze postępowania cywilnego przed sądem.
Wspólnota może dochodzić zaniechania immisji jeśli będą one dotyczyły NW np. ktoś wyrzuca popiół po grillu na teren wspólnotowego podwórka.

[marekrobert]

I tak i nie :-). Problem w tym, że przytoczony przez Ciebie artykuł jest bardzo ogólny i nie zawiera odniesienia (jak i i cała uwl) do jakichkolwiek wewnętrznych aktów wspólnoty. Inaczej jest np. w spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie ustawa Prawo spółdzielcze i ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych zawierają zapisy, iż konkretne sprawy spółdzielnia może uregulować w statucie i/lub regulaminach. Wówczas takie dokumenty mają oparcie w ustawie i ich nieprzestrzeganie może być przedmiotem postępowania sądowego.

Masz dużo racji w tym co piszesz, choć może nie do końca mnie przekonałeś. Nie dostrzegam różnicy w mocy czy też wyższości aktów prawnych jak Prawo spółdzielcze a UoWL. Dla przykładu: Spółdzielnia w jakimś wewnętrznym regulaminie porządku domowego może zapisać o zakazie palenia tytoniu na klatkach schodowych, paleniu grilla na balkonach i ciszy nocnej od 22 - 6. To samo może zrobić Wspólnota. Efekt tych zapisów i regres w stosunku do Właścicieli jest ten sam z punktu widzenia obu w/w ustaw. Jednak z punktu widzenia Kodeksu Cywilnego, przepisów ppoż, rozporządzeń dotyczących ochrony środowiska oraz utrzymania czystości i porządku w miastach to już trochę inne bajka i inne organy winny na to reagować. Straszny pesymizm i niemoc bije z tych wszystkich wpisów akurat w tym temacie, który wydaje mi się jednym z najważniejszych do wymiany doświadczeń. W każdej Wspólnocie, Spółdzielni mieszkaniowej czy też osiedlu domków jednorodzinnych znajdzie się (przepraszam za określenia) prostak, ćwok czy też nowobogacki, któremu się wydaje że jest panem świata i wszystko mu wolno i wszystko mu się należy. Najgorszy jest brak jakiejkolwiek reakcji ze strony innych, który tamtego rozzuchwala. Oczywiście, że wszystko zależy od kultury osobistej każdego mieszkańca i myślenia, że coś co mi pasuje komuś może przeszkadzać. Z drugiej strony blok kamienica, apartament owiec to nie dom spokojnej starości czy tez rezerwat ciszy, gdzie dzieci powinny chodzić z kneblem na ustach a pozostali na paluszkach. Tym nie mniej na wszystkie złe zjawiska należy reagować. Może to być zarządca, zarząd lub grupa Właścicieli. Ważne żeby miał wsparcie pozostałych lokatorów mieszkań czy to we Wspólnocie czy Spółdzielni. Myślę, że ten artykuł, który przytoczyłem nie tak do końca jest ogólny. Co do orzecznictwa to całkowicie z Tobą się zgadzam. Ale może tutaj właśnie jest "pies pogrzebany" i to jest źródłem różnych mniejszych lub większych dramatów. Pozdrawiam.