Garaż a fundusz remontowy

[irenalo]

Aha. Czyli dwustanowiskowy garaż jest odrębnym lokalem z jakimś udziałem w nieruchomości wspólnej i stanowi współwłasność dwóch panów.
Czyli 6 lokali mieszkalnych + jeden użytkowy (garaż) = 7 lokali = mała wspólnota.

[vodiczka]

Koleżanka editpiaf napisała:
Generalnie - wpłaty zbiera się proprocjonalnie do udziałów. Jeśli z własnością garażu wiąże się dodatkowy udział, to z jego tytułu należy ponosić wszelkie opłaty na utrzymanie części wspólnej.

A niezależnie od tego dany lokal (czy to mieszkanie, czy garaż) utrzymywać z własnych środków, bo to dwie różne sprawy.

A jak postąpić w sytuacji gdy garaże posiadające własne KW są zlokalizowane na terenie nieruchomości poza budynkiem mieszkalnym.
Czy budynek/budynki w którym są garaże wchodzą w skład części wspólnej czy nie.
Żeby sprawę bardziej skomplikować z 6 garaży na terenie naszej wspólnoty 2 znajdują się w oddzielnych budynkach a 4 w jednym budynku, oddzielone pełnymi ścianami.
Właściciele mówią: Jeżeli mamy płacić na utrzymanie części wspólnej to nasze budynki należy traktować jako elementy tej części i ich remonty przeprowadzać ze wspólnego funduszu remontowego. a jeżeli mamy remontować sami to nie płacimy ani grosza i tak czynią od momentu powstania wspólnoty.

Poruszałem ten problem na tym forum w ubiegłym roku jak również w liście do ministerstwa i nie otrzymałem jednoznacznych odpowiedzi. Odpowiedź z ministerstwa była bardzo wymijająca (właściwie nie na temat) z sugestią, że sprawy sporne załatwia się na drodze sądowej.

[piotrusb]

A jak postąpić w sytuacji gdy garaże posiadające własne KW są zlokalizowane na terenie nieruchomości poza budynkiem mieszkalnym.

Czy te garaże zlokalizowane są na działce wspólnoty (działce, której współwłaścicielami lub współużytkownikami wieczystymi są właściciele lokali - członkowie wspólnoty)?

Jeśli tak, to w aktach notarialnych zakupu lokali garażowych i w ich KW powinien być zapisany udział w nieruchomości wspólnej. W takim przypadku, zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. 2 oraz art. 13 ust. 1 uwl właściciele garaży powinni ponosić koszty utrzymania swoich lokali oraz koszty związane z utrzymaniem NW proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości. Jeśli lokale te (garaże) są odrębnymi budynkami, to koszt ich utrzymania (w tym remontów) obciąża tylko właścicieli garaży, ponieważ budynki te służą wyłącznie do użytku właścicieli garaży (art. 3 ust. 2 uwl).

Kwestia czy garaże są częścią budynku mieszkalnego (np. garaż podziemny), czy odrędbnym budynkiem (np. garaż piętrowy), czy też, jak u Was, są to odrędne małe budynki, jest, moim zdaniem, jedynie techniczna. Od strony formalno-prawnej istotne jest jedynie, czy stoją na działce "wspólnotowej", czy wydzielonej.

[elmaz]

Jeśli lokale te (garaże) są odrębnymi budynkami, to koszt ich utrzymania (w tym remontów) obciąża tylko właścicieli garaży, ponieważ budynki te służą wyłącznie do użytku właścicieli garaży (art. 3 ust. 2 uwl).

Bardzo ryzykowna teza - i (jak sądzę) nieprawidłowa interpretacja art.3 ust. 2 UWL.
Gdyby iść tym tropem, również budynku mieszkalne nie byłyby częścią wspólną, bo przecież służą one wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Podobnie z wszystkimi urządzeniami i gruntem.

Art. 3 ust. 2 interpretowany jest powszechnie w ten sposób, że za część wspólną uznaje się to, co służy więcej niż jednemu właścicielowi lokalu - więc w przypadku garażów w osobnych budynkach sprawa wcale nie jest taka oczywista.

[piotrusb]

Gdyby iść tym tropem, również budynku mieszkalne nie byłyby częścią wspólną, bo przecież służą one wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Niezupełnie o to mi chodziło. Budynki mieszkalne wielolokalowe (a konkretnie ich części wspólne typu schody, korytarz eitp.) służą do użytku wielu (więcej niż jednego) właścicieli, zaś budynek, w którym jest jeden lokal (garaż) służy do użytku wyłącznie tego właściciela.

[piotrusb]

W uzupełnieniu można dodać, iż Sąd Najwyższy w wyroku z 16 stycznia 2008 r. (sygn. akt IV CSK 402/07) stwierdził, iż lokal użytkowy obejmujący cały budynek (pawilon handlowy) jest wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi budynku, więc spełnia definicję samodzielnego lokalu podaną w art. 2 ust. 2 uwl.

Można też przytoczyć:

...w przypadku gdy w skład nieruchomości wchodzą różne budynki, przy czym część zawiera wiele samodzielnych lokali, a niektóre tylko po jednym samodzielnym lokalu, ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wielolokalowym wchodzącym w skład takiej nieruchomości powoduje, że lokale usytuowane w budynkach jednolokalowych będą musiały być traktowane tak samo jak samodzielne lokale w budynkach wielolokalowych. Zatem nabywca takiego lokalu zajmującego osobny budynek będzie w opisanej sytuacji takim samym właścicielem lokalu, jak właściciele lokali w budynkach wielolokalowych (i na takich samych prawach będzie funkcjonował we wspólnocie mieszkaniowej składającej się z właścicieli lokali położonych we wszystkich budynkach wchodzących w skład danej nieruchomości).

Ewa Bończak-Kucharczyk "Wlasność lokali i wspólnota mieszkaniowa Komentarz.", LEX, wydanie 2, str. 81.