Czy to przekracza czynności zwykłego zarządu?

[jacuś]

Witam serdecznie na tym jakże ciekawym i rzeczowym forum.
Na "dzieńdobry" proszę o pomoc w rozwiązaniu dwóch nurtujących mnie problemów:

Problem 1. W listopadzie 2008. roku zostały zakończone prace termomodernizacyjne budynku naszej 60-cio lokalowej wspólnoty. Przed rozpoczęciem termomodernizacji na kilkunastu balkonach funkcjonowały mocowane we własnym zakresie uchwyty do zawieszania suszarek na bieliznę. W trakcie prac termomodernizacyjnych część właścicieli poprosiło wykonawcę prac o montaż uchwytów na sznurki zgodnie z regułami sztuki budowlanej. Pracownicy wykonujący te prace bez zbędnych ceregieli nawiercili otwory, fachowo osadzili w ścianie kołki mocujące uchwyty a następnie styropianem obudowali elementy uchwytów i położyli wokól nich warstwę tynku akrylowego. Wszystko zrobione że mucha nie siada, żadnych zbędnych mostków termicznych (trochę się na tym znam- pracuję w branży energetycznej), jednym słowem cacy. Wszyscy byli zadowoleni, przepraszam prawie wszyscy. Na początku tego roku otrzymaliśmy ( my czyli wszyscy właściciele którzy zamontowali w trakcie termomodernizacji uchwyty) pismo od zarządu wspólnoty, w którym żąda sie od nas usunięcia we własnym zakresie zamontowanych uchwytów i straszy się nas karami finansowymi za uszkodzenie elewacji itp. itd.
W regulaminie wspólnoty mieszkaniowej nie ma żadnego słowa na temat mocowania na balkonach suszarek na bieliznę.
Na koniec tej częsci moje pytanie: czy wobec faktu zamocowania uchwytów przez wyspecjalizowaną firmę, oraz braku odpowiednich zapisów w regulaminie wspólnoty Zarząd ma prawo żądać od nas demontażu nieszczęsnych uchwytów?

Problem 2. Czy Zarząd ma prawo samodzielnie podjąć decyzję o wydaniu ponad 3000 (trzech tysięcy) złotych na założenie wzdłuż ściany bloku ok. 50 m kw. trawnika z trawy rolowanej (takiej jak na stadionach lub w ogrodach londyńskich), zadanie nie było ujęte w planie gospodarczym Wspólnoty. Ot tak, w lecie ubiegłego roku jeden z członków Zarządu doszedł do wniosku, że nie podobają mu się kwiatki uprawiane i pielęgnowane we własnym zakresie przez właścicieli mieszkań na parterze, przekonał część pozostałych członków Zarządu do swojego pomysłu no i "po ptokach". Przyszła firma, założyła trawnik z rolki, zainkasowała 3000 zł, Zarząd chodzi dumny bo on wie lepiej co jest ładne.
No i pytanie wspólne dla obydwóch problemów, postawione w tytule: czy powyższe działania nie przekraczają czynności zwykłego zarządu?
Pozdrawiam Jacek.
Ps. Jezeli mogę prosić o szybkie opinie na powyższe problemy, za tydzień mamy zebranie wspólnoty, na którym chcemy poruszyć te kwestie.

EDIT: zapomniałem dodać, a to ważne, jest to balkon typu loggia.
Pozdrawiam Jacek.

[AlterEgo]

ad. 1 Wg mnie - ma prawo.
Aczkolwiek wszystko zależy od rodzaju, umiejscowienia tych suszarek, estetyki oraz tego, czy wspólnota zgodzi się na taką "ingerencję" w elewację i ocieplenie - ja jestem przeciwna obwieszaniu balkonów takimi "ozdobami".
ad 2. Zarząd przekroczył swe uprawnienia, jeżeli nie miał upoważnienia wspólnoty do dysponowania taką kwotą na tego typu prace.

[czajnik]

Czołem Jacuś,

Wg mnie również tak samo, jak wg AlterEgo. Pytanie jednak jest takie: na czym ma polegać usunięcie w obecnym stanie uchwytów? Czy tylko na obcięciu przy tynku akrylowym, czyli tego, co jest widoczne, czy na usunięciu całych uchwytów wraz z tymi nieszczęsnymi kołkami mocującymi? Jeśli to pierwsze, to nie wiadomo, czemu taka operacja miałaby służyć, a jeśli to drugie, to wiązałoby się to z rozpruciem dopiero co położonego ocieplenia i tynku, a następnie naprawy z załataniem.

Na marginesie, Jacuś, skoro trochę się na tym znasz i skoro pracujesz w energetyce, to powinieneś wiedzieć, że takie uchwyty, to są właśnie mostki cieplne. Nic tu nie pomoże obkładanie styropianem. Pisanie więc, że "żadnych zbędnych mostków termicznych" jest conajmniej nieuprawnione. Inna sprawa, że wpływ takich mostków jest nikły.

Szkoda, że nie uzgodniono tego z zarządem przed ociepleniem, skoro zarząd chce być taki ważny. Może zapytany wcześniej nie protestowałby teraz. Z drugiej strony - ponownie przychylając się do opinii AlterEgo - uważam, że usunięcie tych haków poprawi estetykę elewacji. W supermarkecie można kupić rozkładaną suszarkę stojącą za 20 zł w promocji, albo nawet mniej.

Ależ ludzie mają zakorzeniony ten nawyk robienia wystawki z gaci, kalesonów i biustonoszy. Nawet nie pomoże docieplenie i nowy tynk. Wygląda na to, że nie ma mocnych na ten obyczaj. :>

[jacuś]

Witam.
Wyraźnie napisałem, że jak na razie Wspólnota nie wypowiedziała się na temat montażu uchwytów ani na tak, ani na nie. Zdaję sobie sprawę, że gdyby Wspólnota podjęła Uchwałę zabraniającą mi montażu tych uchwytów, to nie pozostałoby mi nic innego jak podporządkować się, wszak „ vox populi, vox Dei”. Chodzi mi o to czy Zarząd Wspólnoty, uprzedzając fakt ewentualnego podjęcia wiadomej uchwały przez Wspólnotę, ma prawo w tej materii na obecnym etapie wydawać jakieś zakazy i nakazy w stosunku do już istniejących (w dodatku wg mnie legalnie zamontowanych) uchwytów. No i najważniejsze: czy takimi zakazami, nakazem usunięcia i grożeniem konsekwencjami finansowymi nie przekracza przypadkiem swoich uprawnień.
@czajnik: niestety tak należy rozumieć sposób demontażu uchwytów jak to opisałeś, czyli wykręcenie śrub mocujących, usunięcie kołków i wypełnienie silikonem powstałych otworów – niesie to za sobą wszystkie wymienione przez Ciebie konsekwencje.
Napisałem „żadnych zbędnych mostków termicznych” a więc żadnych dodatkowych uszkodzeń styropianu typu zbyt duży otwór, żadnego docinania kawałków czy wypełniania ubytków styropianu klejem czy inna masą szpachlową. „Żadnych zbędnych” czyli tylko te niezbędne do umocowania uchwytów.
No i na koniec do obydwóch szanownych przedmówców: mnie osobiście też bardzo drażnią suszące się na balkonie kalesony czy inne biustonosze, jednak różne są w życiu sytuacje, czasami musisz coś powiesić, niekoniecznie bieliznę, może to być świeżo namalowany obraz, ociekający parasol czy płaszcz. Niektórzy to nawet podwieszają na krótki okres czasu do przeschnięcia wędliny przygotowane do samodzielnego wędzenia – pomysłowość ludzka nie kończy się na kalesonach czy biustonoszach. Powtarzam czasami coś musisz chociaż na chwilę powiesić na balkonie. Z resztą, kto nigdy nie powiesił na balkonie żadnego przedmiotu ten niech pierwszy rzuci kamieniem.
Podsumowując ten mój wywód – nie chcę wnikać w szczegóły co wypada, a co nie wypada wystawiać na widok publiczny, na ten temat każdy ma swoje zdanie i postępuje zgodnie z nim. Nawet Ty czajnik pisząc o suszarce za dwadzieścia złotych, niejako akceptujesz sam fakt okresowego suszenia prania na balkonie. Mnie chodzi o odpowiedź na pytanie postawione w tytule: przekracza czy nie przekracza swoje uprawnienia – oczywiście Zarząd.
Serdecznie pozdrawiam - Jacek.

[owner]

Suszarka
PRZED wierceniem w ścianie nośnej i montowaniem czegokolwiek na elewacji należało zwrócić się do zarządu o zgodę. To jest nieruchomość wspólna i nie możesz nią w pojedynkę dysponować. Nie jest prawdą, że montaż był legalny, bo fachowy - choćbyś fachowo zaparkował samochód w niedozwolonym miejscu, nie będziesz się chyba upierał, że postąpiłeś zgodnie z przepisami.

Regulamin i uchwały wspólnoty nie muszą enumeratywnie wyliczać wszystkich czynności zabronionych bądź wymagających wcześniejszej zgody wspólnoty. Po pierwsze dlatego, że ogólne zasady określają przepisy prawa i nie ma potrzeby ich powtarzać w uchwałach. Po drugie dlatego, że nigdy w żadnej uchwale nie jesteś w stanie wyliczyć wszystkich możliwych sytuacji.

pismo od zarządu wspólnoty, w którym żąda sie od nas usunięcia we własnym zakresie zamontowanych uchwytów i straszy się nas karami finansowymi za uszkodzenie elewacji

Usunięcie tak - zarząd ma prawo żądać przywrócenia stanu pierwotnego i pokrycia ewentualnych szkód, ale nie ma prawa karać finansowo właścicieli. To są zapędy "władzy", nie mające podstaw prawnych.

Trawnik
W tej sprawie zarząd przekroczył swoje kompetencje. Jeżeli wydatek nie był ujęty w planie gospodarczym, to wymagał wcześniejszej zgody właścicieli lokali w drodze uchwały. Nie kwota ma tu znaczenie, lecz samowola zarządu w dysponowaniu pieniędzmi właścicieli. To się nie mieści w zakresie utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym ani nie stanowi usunięcia awarii dla zapobieżenia szkodom.

Chyba, że ta kwota mieści się uchwalonych wydatkach na utrzymanie zieleni lub porządku na nieruchomości - jeżeli była uchwalona jakaś kwota na ten cel bez wyszczególnienia, o jakie prace chodzi, to zarząd miał swobodę decyzyjną w tym zakresie. To wymaga sprawdzenia.

[AlterEgo]

Ja nie neguję konieczności korzystania z balkonu (loggi) w celu innym niż zaczerpnięcie powietrza i napawanie się urokami miasta/przyrody. :>

Napisałam, że zawieszenie suszarek (nadal nie wiem gdzie i jak ) jest jednak ingerencją w części wspólne i wg mnie narusza estetykę budynku.
Pewnie to samo miał na myśli czajnik proponując inne rozwiązanie?

Dziwi mnie jednak, że podczas montażu tychże ani zarząd, ani właściciele instalujący suszarki, nie zastanawiali się nad w/w sprawami. Teraz, jeżeli wspólnota przyjmie uchwałę w sprawie nakazania demontażu suszarek, trzeba będzie się jej podporządkować.

Odnośnie pkt. 2 - podtrzymuję swoje zdanie.