Problem z sąsiadem. pomóżcie!

[bykira]

To teraz daj sobie spokój, bo w trakcie szczytowania, nie wiadomo co ci się uroi

[Janusz Gdański]

Haneczko - a dlaczego twierdzisz, ze art. 16 nie ma zastosowania w "małych" wspólnotach?

[Haneczka]

Dlaczego? Próbowałaś?
Pytam, bo być może będę zmuszony forsować takie rozwiązanie.
Czy znacie przypadki, w których sądy odmawiają sprzedaży lokalu w drodze licytacji? Jeżeli tak, to z jakim uzasadnieniem?

Dlaczego przepis art. 16 uwol jest martwy?
Jest teorią, bo jako taki, jest bardzo zbiurokratyzowany i generuje wysokie koszty sądowe.
Wpisy sądowe są duże, przy mieszkaniu wartości np. 200 tys. opłata sądowa to wydatek 10 tys. zł.
To wspólnota musi przed sądem wykazać uchybienia właściciela lokalu i muszą mieć one szczególny ciężar gatunkowy, a to już podlega ocenie sądu.
Ustawodawca wymaga aby zaleganie z opłatami było długotrwałe, a zakłócanie porządku domowego - rażące lub uporczywe. I tak naprawdę, za każdym razem to sąd decyduje czy właściciel dopuścił się naruszeń, które dałyby podstawę do przymusowej sprzedaży lokalu.
Wielu zarządców uważa, że ten przepis jest martwy ze względu na wysokie koszty procesowe i podkreśla fakt, iż wspólnoty powinny być zwalniane z tych kosztów, bo nie prowadzą działalności zarobkowej, nie są podmiotem gospodarczym.
W praktyce sądy niechętnie zwalniają z ponoszenia kosztów sądowych podmioty, które nie są osobami fizycznymi, a dodatkowo przegrana wspólnoty skutkuje obowiązkiem pokrycia przez nią kosztów procesu.

Haneczko - a dlaczego twierdzisz, ze art. 16 nie ma zastosowania w "małych" wspólnotach?

Ustawa o własności lokali dotyczy dużych wspólnot, powyżej siedmiu lokali.
W małych wspólnotach obowiązują przepisy kodeksu cywilnego, przepisy o współwłasności.
Skierowanie wniosku o sprzedaż lokalu jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły,
a więc w małej wspólnocie to wszyscy właściciele musieliby wyrazić zgodę, tzn. ten, którego lokal miałby być sprzedany, też musiałby być na "tak". :>
Takiego przepisu dla małych wspólnot nie ma.

[owner]

Ustawa o własności lokali dotyczy dużych wspólnot, powyżej siedmiu lokali. W małych wspólnotach obowiązują przepisy kodeksu cywilnego, przepisy o współwłasności. (...) Takiego przepisu dla małych wspólnot nie ma

To nie jest prawda.
"Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności."

A więc: tylko co do zarządu NW, a nie we wszystkich sprawach.
Ustawa o własności lokali nie obowiązuje małych wspólnot tylko w zakresie rozdziału 4, zatytułowanego "Zarząd nieruchomością wspólną". Art. 16 jest w rozdziale 3 "Prawa i obowiązki właścicieli lokali", a więc dotyczy wszystkich wspólnot. Podobnie, jak inne (poza czwartym) rozdziały ustawy.

Skierowanie wniosku o sprzedaż lokalu jest czynnością przekraczającą zarząd zwykły, a więc w małej wspólnocie to wszyscy właściciele musieliby wyrazić zgodę, tzn. ten, którego lokal miałby być sprzedany, też musiałby być na "tak". :>

Zdecyduj się: albo przepis ten nie dotyczy małych wspólnot, więc nie ma sensu rozpatrywać głosowań w małych WM w tych sprawach, albo dotyczy i wtedy jest sens zastanawiać się nad przebiegiem procedur.

Pamiętaj, że "w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego" (art. 1.2 uwl). W tym przypadku ma zastosowanie art.199 Kc:
"Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli."

Pozytywne rozstrzygnięcie sądu zastępuje zgodę mniejszości sprzeciwiających się właścicieli.

[Killatha]

No własnie zdecydowałam o oddaniu sprawy do sądu (patrz temat "cisza dzienna").
Jak tylko będe wiedziała cos więcej to opiszę.
Pozdrawim

[Haneczka]

To nie jest prawda.

Oczywiście, że masz rację i wytłumaczyłeś to w bardzo przejrzysty sposób.
Należy się duże piwo, z dużą pianką! :>
Niestety, jako uczennica bywam często zamyślona i bardzo rozkojarzona....

Zdecyduj się: albo przepis ten nie dotyczy małych wspólnot, więc nie ma sensu rozpatrywać głosowań w małych WM w tych sprawach, albo dotyczy i wtedy jest sens zastanawiać się nad przebiegiem procedur.

Zdecydowałam się, że jednak dotyczy, ale sam przyznasz, że droga do jego realizacji jest znacznie trudniejsza w małej wspólnocie, bo:

W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.