Wspólnota Mieszkaniowa

W naszej wspólnocie są lokale usługowe. Właściciele dwóch z nich postanowili je połączyć ( pewnie tymczasowo) aby zrobić większy lokal. czy do tego potrzebna jest uchwała wspólnoty? Czy może wystarczy zgłoszenie do wydziału architektury w dzielnicy(gminie)?

Niezbędna jest uchwała. Art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali:

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zgłoszenie do wydziału architektury i budownictwa to odrębna kwestia - domena prawa budowlanego i administracyjnego, podczas gdy decyzja właścicieli wyrażona w uchwale należy do prawa cywilnego.

Zakładam że nie połączyli tego lokalu na stałe ( dwóch odrębnych nieruchomości w jedną nieruchomość z jedną KW) tylko pewnie tymczasowo ( przyszły najemca pewnie chciał większy więc dogadał się z dwoma właścicielami i poburzyli ściany). Jak najemca przestanie wynajmować to pewnie wrócą do stanu pierwotnego. Czy w związku z tym potrzebna jest uchwała?

Jeśli nie nastąpiło prawne połączenie dwóch nieruchomości lokalowych w jedną nową nieruchomość, tylko połączenie faktyczne i czasowe, to uchwała nie jest tu konieczna. Tak wynika np. w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 18 sierpnia 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 381/15:

...w operacie ewidencyjnym może być ujawnione połączenie lokali, o ile nosi cechy połączenia prawnego a nie faktycznego. Połączenie prawne wymaga uchwały współwłaścicieli i założenia jednej, wspólnej dla zlikwidowanych lokali księgi wieczystej (powstałej po zamknięciu ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali poprzednio odrębnych).

Jednak, jeśli jakiekolwiek prace budowlane związane z tym połączeniem wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, to do wniosku należy obligatoryjnie dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a taki oświadczenie składa w dużej wspólnocie zarząd lub zarządca na podstawie pełnomocnictwa wyrażonego w uchwale wspólnoty.

piotrusb pisze: ↑

12-12-2018, 15:37

Jednak, jeśli jakiekolwiek prace budowlane związane z tym połączeniem wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, to do wniosku należy obligatoryjnie dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a taki oświadczenie składa w dużej wspólnocie zarząd lub zarządca na podstawie pełnomocnictwa wyrażonego w uchwale wspólnoty.

Przecież nieruchomością (lokalem) dysponuje właściciel a nie zarząd, tak więc dlaczego to zarząd ma składać takie oświadczenie? Rozumiem, gdyby składał oświadczenie dotyczące robót w nieruchomości wspólnej , ale tu chodzi o własność prywatną.

Połączenie dwóch lokali, to nie jest wewnętrzna sprawa właścicieli, bo wymaga wyburzenia, czy wybicia otworów w ścianach dzielących lokale, a takie ściany są częścią nieruchomości wspólnej.