Parking przy wspólnocie.

Czyli o stosunkach i problemach wewnątrz naszych wspólnot.
Wiadomość
Autor
pawel111
.
.
Posty: 2
Rejestracja: 20-10-2017, 09:56

Parking przy wspólnocie.

#1 Post autor: pawel111 » 20-10-2017, 13:16

Witam serdecznie.
Proszę o pomoc w rozwiązaniu mojego problemu. Mianowicie, jestem lokatorem wspólnoty mieszkaniowej w 64 rodzinnym bloku. Posiadam mieszkanie własnościowe i stosowny udział w gruntach wspólnoty. Działka przylegająca do budynku jest działką miasta. Na jednym ze spotkań wspólnoty ustaliliśmy, że działkę użyczymy i wykonamy parking, którego obecnie nie ma (kilka miejsc znajduje się przy wiacie śmietnikowej). I tutaj pojawia się problem. Z 64 mieszkańców ok 50 ma mieszkania własnościowe i to oni podejmują decyzję, czy parking ma być, czy nie. Jak to zwykle bywa jednej osobie takie rozwiązanie nie odpowiada. Reasumując jest przeciw powstaniu parkingu. Miasto chętnie użyczy działkę, nawet projektant przygotował już projekt, za który wspólnota zapłaciła. Czy jest jakieś wyjście z zaistniałej sytuacji? Czy 100 % mieszkańców musi wyrazić zgodę na tego typu przedsięwzięcie? Ogólnie w innych uchwałach liczy się większość i zawsze tak mogliśmy przeforsować inne rzeczy. Proszę o informację. Dziękuję.

Dziękuję

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Parking przy wspólnocie.

#2 Post autor: piotrusb » 20-10-2017, 14:46

Skoro jesteś właścicielem mieszkania we wspólnocie, to nie jesteś lokatorem, bo lokator to najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności- to tak nawiasem.

Co do meritum:
Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa wspólnota ma ściśle ograniczona zdolność prawną - wyłącznie do kwestii związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Wspólnota może więc dokonywać nakładów na terenie nie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej, ale tylko wówczas, gdy jest to ściśle związane z zarządem tą nieruchomością (np. wynajęcie sali na zebranie wspólnoty, najem lokalu dla zarządu i administracji, dzierżawa terenu pod śmietnik). Miejsca parkingowe nie są do sprawowania takiego zarządu niezbędne, a zatem wspólnota nie ma legitymacji prawnej, żeby zawrzeć umowę z miastem na dzierżawę działki pod parking. Taką umowę powinni zawrzeć (i ponosić jej koszty) ci właściciele lokali, którzy będą korzystali z miejsc postojowych.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Awatar użytkownika
Andrzej_K
.
.
Posty: 357
Rejestracja: 06-02-2008, 16:51
Lokalizacja: Białystok

Re: Parking przy wspólnocie.

#3 Post autor: Andrzej_K » 20-10-2017, 16:03

piotrusb pisze:
20-10-2017, 14:46
(...)Wspólnota może więc dokonywać nakładów na terenie nie wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej, ale tylko wówczas, gdy jest to ściśle związane z zarządem tą nieruchomością (np. wynajęcie sali na zebranie wspólnoty, najem lokalu dla zarządu i administracji, dzierżawa terenu pod śmietnik)(...)
Jasne. A co zrobisz gdy wybudujesz ten śmietnik (oczywiście na dzierżawionym = cudzym (gminy) gruncie), a gmina po jakimś czasie (1 rok, miesiąc, 2 lata...?) "rozmyśli się" i każe Ci wynosić się z tym śmietnikiem bo ma inne, bardziej intratne plany co do tego gruntu?
Wielkim błędem wspólnot jest dzierżawa od gmin gruntów. Nie doradzał bym dzierżawienia gruntów przez wspólnotę. Wspólnota (Zarząd) nie ma kompetencji do zarządzania cudzą nieruchomością. Może zarządzać nieruchomością wspólną (własność poszczególnych właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową) i tylko w tym obszarze wspólnota może podejmować czynności prawne i faktyczne.

Sąd Najwyższy. Wyrok z dnia 8 października 2008 r. Sygn. akt V CSK 143/08

„zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej został w ustawie o własności lokali ograniczony i sprowadza się do nabywania praw i
obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólnoty (art. 1 ust. 1 i art. 22 tej ustawy). Inne zobowiązania nie mogą powstać,
ponieważ wykraczałyby poza ustawowo określony zakres zdolności prawnej wspólnoty."

" zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości
wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością."

„Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych
nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności
prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej. Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele lokali"
Pozdrawiam - Andrzej_K.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Parking przy wspólnocie.

#4 Post autor: irenalo » 20-10-2017, 17:23

A co zrobisz gdy wybudujesz ten śmietnik (oczywiście na dzierżawionym = cudzym (gminy) gruncie), a gmina po jakimś czasie (1 rok, miesiąc, 2 lata...?) "rozmyśli się" i każe Ci wynosić się z tym śmietnikiem bo ma inne, bardziej intratne plany co do tego gruntu?
Po pierwsze śmietnik jest rzeczą niezbędna, mimo że tam się wrzuca śmieci pochodzące głównie z lokali.
Po drugie jeśli zawiera się umowę na dzierżawę pod śmietnik, to warto ją tak sformułować, by gminie nie mogła jej wypowiedzieć przez kilka dobrych lat a jeśli wypowie, to niech płaci odszkodowanie za poniesione nakłady.
Rozumiem , że coś takiego stało się u Ciebie? Gmina wypowiedziała Wam umowę?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Parking przy wspólnocie.

#5 Post autor: piotrusb » 20-10-2017, 21:33

pawel111 pisze:
20-10-2017, 13:16
Na jednym ze spotkań wspólnoty ustaliliśmy, że działkę użyczymy i wykonamy parking
Takie zagadnienie rozważał Sąd Najwyższy w wyroku z 16 listopada 2016 r., sygn. akt I CSK 791/15, stwierdzając iż uchwała właścicieli lokali w przedmiocie planu gospodarczego i wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu nie mogła obejmować planowania kosztów miejsc postojowych i parkingowych znajdujących się na sąsiednich nieruchomościach oraz opłat z tego tytułu, bowiem tego rodzaju koszty nie pozostają w związku z nieruchomością wspólną, lecz dotyczą zobowiązań osób, którym przysługują prawa do miejsc parkingowych, co wykracza poza zakres normatywny nieruchomości wspólnej i wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu art. 3 ust. 2 i art. 6 zd. 1 uwl. SN zaznaczył też, iż nie można wykluczyć sytuacji, gdy w skład kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 12 ust. 2 zd. 2 uwl wejdą obciążenia związane z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich. Jednak aby obciążenia te zostały tak zakwalifikowane muszą być one konieczne dla sprawowania prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i jej utrzymania. Jeśli natomiast tego rodzaju koszty wiążą się z korzystaniem z nieruchomości sąsiednich przez właścicieli poszczególnych lokali w zakresie np. miejsc postojowych, wówczas obciążenia te, jako nie związane z nieruchomością wspólną, nie mogą być regulowane uchwałą wspólnoty. Gdy zaś na rzecz poszczególnych właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową, powstają określone zobowiązania związane z korzystaniem przez nich z sąsiednich nieruchomości, mogą oni zawierać indywidualne umowy z właścicielami tych nieruchomości. Tak też orzekł Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 marca 2017 r. , sygn. akt VI ACa 68/17.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Parking przy wspólnocie.

#6 Post autor: piotrusb » 20-10-2017, 21:52

Andrzej_K pisze:
20-10-2017, 16:03
Wielkim błędem wspólnot jest dzierżawa od gmin gruntów.
Czasami nie ma wyjścia, bo na terenie nieruchomości wspólnej nie ma gdzie fizycznie zlokalizować pojemników na śmieci.

Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 4 grudnia 2015 r., sygn. akt XVC 1014/14 wyprowadził z uchwały SN III CZP 65/07 wniosek, że skoro wspólnota może nabywać nieruchomości w celu prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, to tym bardziej w takim celu może zawrzeć umowę dzierżawy, czy najmu nieruchomości. Tak też Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 9 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1423/11, a także Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze w wyroku z 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 1325/12. Taka konstatacja jest jednak dopuszczalna tylko pod warunkiem, że zawarcie tego typu umowy wspólnota uzna za potrzebne w celu prawidłowego wykonywania swoich obowiązków. A takim obowiązkiem, wynikającym wprost z ustawy jest wyposażenie nieruchomości w pojemniki na odpady.

Zgodnie bowiem z art. 5 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach zarządca nieruchomości (a takim jest wspólnota w odniesieniu do nieruchomości wspólnej - art. 2 pkt 4 uucpg) jest zobowiązany do wyposażenia tej nieruchomości w pojemniki służące do zbierania odpadów komunalnych. Niedopełnienie tego obowiązku zagrożone jest karą grzywny w oparciu o kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 10 uucpg). Stosownie natomiast do rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 29 grudnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu selektywnego zbierania wybranych frakcji odpadów (Dz.U. z 2017 r. poz. 19) 1 lipca 2017 r. weszły w życie zasady Wspólnego Systemu Segregacji Odpadów, zgodnie z którymi na każdej nieruchomości musi być zlokalizowanych co najmniej pięć pojemników na śmieci (gminy mają jeszcze czas na zrealizowanie tego obowiązku): żółty na odpady plastikowe, metalowe i wielowarstwowe, zielony na szkło, niebieski na papier, brązowy na odpady ulegające biodegradacji oraz pojemnik na odpady zmieszane. W niektórych gminach występują jeszcze odrębne pojemniki na szkło kolorowe i bezbarwne. Wspólnoty mające niewielkie działki gruntu, nie mówiąc już o wspólnotach, których działki wytyczono po obrysie budynku, nie mają możliwości umieszczenia takiej liczby pojemników na własnym terenie, a zatem muszą zawrzeć umowy najmu nieruchomości sąsiedniej, na której będą mogły ustawić pojemniki. W takiej sytuacji zarówno kwota płacona z tytułu dzierżawy, jak i nakłady na dzierżawioną nieruchomość (np. utwardzenie gruntu, remont nawierzchni, postawienie altanki śmietnikowej, instalacja oświetlenia, ogrodzenie, doprowadzenie drogi) będą zgodnie z prawem obciążać wspólnotę, mimo iż nie będą to nakłady bezpośrednio na nieruchomość wspólną.

Możliwość zawarcia przez wspólnotę (a nie jedynie wybranych właścicieli lokali) umowy dzierżawy dotyczącej nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością wspólną dopuścił również Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 9 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1423/11, a także Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze w wyroku z 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt I C 1325/12.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Obyczaje we wspólnocie mieszkaniowej”