Sens ubezpieczenia budynku przez wspólnotę.

Czyli wszystko o ubezpieczeniach.
Wiadomość
Autor
Kaizen
.
.
Posty: 910
Rejestracja: 07-09-2010, 10:26
Lokalizacja: Warszawa

Odp.: Sens ubezpieczenia budynku przez wspólnotę.

#7 Post autor: Kaizen » 01-06-2011, 19:00

Po rozmowie z brokerem faktycznie wygląda to na podwójne ubezpieczenie i to włącznie z wartością działki. Nie zna ubezpieczenia tylko części wspólnej - zawsze ubezpieczana jest cała nieruchomość. No i oczywiście na odszkodowaniu nie można zarobić - chociaż nieruchomość będzie ubezpieczona na 60 mln (30 mln wartość ubezpieczenia wspólnoty i 30 mln suma ubezpieczeń lokali) to wypłacone odszkodowanie nie może przekroczyć wartości rynkowej nieruchomości - w tym przypadku 30 mln. albo i mniej, bo pewnie wtedy się okaże, że nieruchomość warta była 27 mln - a 3 to wartość działki która nie ulegała zniszczeniu.

Jedyna rada to "niech właściciele nie ubezpieczają swoich mieszkań - wspólnota to ubezpiecza". Tylko tu widzę dwa problemy:
- banki i tak domagają się ubezpieczenia lokalu od każdego właściciel - wymóg kredytu.
- jakim prawem wspólnota ponosi koszty poszczególnych lokali? To wbrew UoWL.

Czyli przekręt jest - pytanie, kto jest władny zakazać takiego podwójnego ubezpieczania. Przecież to rozbój w biały dzień.
Jeśli nienormalne trwa dostatecznie długo, staje się normalnym. Tylko że kiedy trzeba było coś wyjaśnić osobom trzecim, brzmiało to dziwnie.
Terry Pratchett

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

gstumpf
.
.
Posty: 171
Rejestracja: 27-09-2005, 10:09
Lokalizacja: wroclaw
Kontakt:

Odp.: Sens ubezpieczenia budynku przez wspólnotę.

#8 Post autor: gstumpf » 08-06-2011, 18:28

6 lat temu na tym forum pisałem na ten temat
Cytuję:

Zagadnienie składa sie z kilku wątków.
Budynek niewątpliwie składa się z iluśtam lokali .
Poczyńmy więc na wstępie założenie ściśle teoretyczne , że na wartość budynku składa się wartość poszczególnych lokali . Prowadzi to do szybkiego wniosku , że jeżeli ubezpieczymy wszystkie lokale to mamy ubezpieczony budynek i odwrotnie. Zatem jeżeli jednocześnie ubezpieczymy wszystkie lokale i budynek, to zdublowaliśmy ubezpieczenie.
Teoretycznie wniosek jaki został wysnuty jest prawidłowy, ale tylko teoretycznie, gdyż jest szereg istotnych niuansów, które zaburzają ten sielankowy wniosek.

1.Nie zawsze pokrywają (nawet w tym samym towarzystwie) zakresy ubezpieczenia budynku i lokalu. Zazwyczaj dla budynków (tzw duży ogień) zakres ten jest szerszy (więcej zdarzeń objętych ochroną ubezpieczeniową)
2.Sposób ubezpieczenia. Ubezpieczenie budynku występuje w wartości nowej (odtworzeniowej) odzwierciedlających koszty odbudowy budynku lub jego części, albo w wartości rzeczywistej tj wartość odtworzeniowa pomniejszona o zużycie budynku (koszty odbudowy minus amortyzacja). Ubezpieczenie lokalu pojawia się również w wartości rynkowej, a ta jak wiemy może istotnie róznic się od wartości odtworzeniowej. Chodzi mianowicie o to że koszt odtworzenia możemy znaleźć np. dziennikach wojewody (obiweszczenie w prawie ustalenia wartości odtworzeniowej czy w Sekocenbudzie
Wartość rynkowa jest pochodną lokalizacji lokalu np. miasta, dzielnicy itd. W przypadku szkody całkowitej , w zasadzie za odszkodowanie w wartości rynkowej możemy kupić nowy lokal w podobnej lokalizacji)
3.Rożny sposób ubezpieczenia budynku i lokalu. Czasem dla potanienia kosztu ubezpieczenia zawierane są ubezpieczenia w wartości rzeczywistej, pomimo że istniałaby możliwość zawarcia ubezpieczenia budynku w wartości odtworzeniowej. Mianowicie: w ub w wartości odtworzeniowej przyjmujemy koszt odtworzenia 1 m.kw (np. 2500 zł) razy powierzchnia.
W wartości rzeczywistej podobnie lecz minus zużycie które w przypadku np. 60 letniego budynku wg tabel Rossa waha się ok. 50%. Czyli otrzymujemy wartość rzeczywistą 1 mkw równa ½ 1 mkw w wartości odtworzeniowej. Efektem będzie że aby odbudować budynek trzeba będzie dorzucić druga połowe kosztów. Jeżeli trafi na nasz lokal a będzie on ubezpieczony w wartości odtworzeniowej, to nie będzie zmartwienia kiedy wspólnota i skąd weźmie tą druga połowe kasy
4.Zapewnienie lokalu zastępczego. Ubezpieczenia budynków nie obejmują zapewnienia lokalu zastępczego w przypadku szkody uniemożliwiających zamieszkiwanie w budynku. Opcje takie pojawiają się nawet do 90 dni w przypadku ubezpieczenia lokali w trybie indywidualnym.
5.Budynek a część wspólna. Podobnym manewrem obniżającym koszt ubezpieczenia jest ubezpieczanie tylko części wspólnej budynku. Ostatnio spotkałem się ze wspólnotami, w których przypadku część wspólna budynku stanowiła 50,2% całości budynku. Pojawia się podobny problem , za co odbudować te elementy budynku które nie są częścią wspólna i nie zostały objęte w tym przypadku ubezpieczeniem. Okazuje się wtedy, że podłogi, ścianki działowe i wiele innych elementów musimy odbudować sobie sami , na swój koszt.
6.Podejrzenie braku polisy lub niechęci zarządu/zarządcy do jej okazania implikuje stanowczo sugestię ubezpieczenia lokalu w trybie indywidualnym.
7.Cesje. Osoby muszące dokonywać cesje ubezpieczenia na rzecz kredytodawcy mogą dokonywać cesji praw z udziału w polisie budynkowej. Ale wyobraźmy sobie czas oczekiwania na wypłatę odszkodowania na rzecz wspólnoty, gdy wspólnota to w niektórych przypadkach kilkaset lokali i hipotetycznie kilkaset cesji na rzecz kilkudziesięciu banków. Ubezpieczyciel będzie musiał czekać na zgodę wszystkich banków dla każdej cesji oddzielnie zanim będzie mógł wypłacić całe należne wspólnocie odszkodowanie. A co będzie gdy jakiś bank nie wyrazi takiej zgody i zażąda przelania części odszkodowania na swoją rzecz.
8.Brak możliwości kontroli zawarcia ubezpieczeń lokali w trybie indywidualnym. Teoretycznie jak wspomniałem możliwe jest że wszyscy (każdy jeden) ubezpieczył lokal indywidualnie. Ale jak to sprawdzić. Nie można przymusić do okazania polisy, co więcej sprawdzenia sumy i zakresu ubezpieczenia.

To tak w dużym skrócie. Nie chce rozstrzygać w sposób zero – jedynkowy, gdyż sytuacje życiowe są przeróżne.
Pamiętajmy że budynek winien być ubezpieczony. Natomiast czy chcemy zawrzeć w trybie indywidualnym ubezpieczenie lokalu, odpowiedzmy sobie sami. "
Koniec cytatu
grzesiek stumpf
broker ubezpieczeniowy
grzegorz@ubezpieczeniowecentrum.pl
www.ubezpieczeniowecentrum.pl
0695/21-21-21

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

gstumpf
.
.
Posty: 171
Rejestracja: 27-09-2005, 10:09
Lokalizacja: wroclaw
Kontakt:

Odp.: Sens ubezpieczenia budynku przez wspólnotę.

#9 Post autor: gstumpf » 08-06-2011, 18:37

do Kaizena
napisałeś
"Kameralny bloczek z czterdziestoma lokalami. W zeszłym roku mieliśmy 12 mln sumy ubezpieczenia i 1100 zł składki (nie licząc OC). Teraz administrator przysłał ofertę (mają spłynąć następne) gdzie suma ubezpieczenia to 34 mln zł a składka 4750 zł. To 3x więcej niż mamy przewidziane w planie gospodarczym. I teraz zastanawiam się, czy to w zeszłym roku ktoś zaniżył wartość i to mogło boleć (ale na szczęście nic się nie stało)? "

We wrocławiu obecnie wartości odtworzeniowa budynków wielorodzinnych wg dziennika urzedowego wojewody to 5034zł/mkw. W pozostałych miastach województwa jest niższa
SPrawdż jaka jest w twoim województwie i bedziesz znał odpowiedź, czy te 34 mln to przesada czy nie
Choc na oko przyjmując że te 40 lokali to jakieś 2000 mkw to by wychodziło 17 000 zł/m2 a takiej wartości odtworzeniowej to nawet w Warszawie nie ma - ok.6000
grzesiek stumpf
broker ubezpieczeniowy
grzegorz@ubezpieczeniowecentrum.pl
www.ubezpieczeniowecentrum.pl
0695/21-21-21

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Prim
.
.
Posty: 736
Rejestracja: 27-03-2011, 08:36
Lokalizacja: Warszawa

Wartość odtworzeniowa czy rzeczywista?

#10 Post autor: Prim » 29-03-2012, 00:51

Wartość odtworzeniowa dla Warszawy to w tej chwili 5907 zł. Dla reszty woj. mazowieckiego to 3846 zł. Z tego by wynikało, że w Warszawie 35% tej wartości to sama różnica w cenie działki (ewentualnie plus jej uzbrojenie) między Warszawą a resztą województwa. A przecież w tej reszcie województwa cena działki też jest niezerowa. Zatem śmiało można by przyjąć, że w wartości odtworzeniowej dla Warszawy cena działki stanowi przynajmniej połowę tej wartości.

Czy zatem jest sens ubezpieczać budynek np. 40-letni wg wartości odtworzeniowej, skoro nawet przy całkowitym zniszczeniu budynku ubezpieczenie nie będzie w pełni wykorzystane (bo przecież działka jest własnością lub jest w użytkowaniu wieczystym właścicieli)?

I jak jest z przykładem podanym przez ondrasza (który skłania do ubezpieczania wg wartości odtworzeniowej). Czy w wypadku dużej szkody (ale nie zniszczenia całkowitego budynku) jak np. duży pożar, powódź, zerwanie dachu przez wichurę - regułą jest, że ubezpieczyciel ma prawo obniżyć ubezpieczenie proporcjonalnie do różnicy między wartością odtworzeniową a rzeczywistą (przy ubezpieczeniu wg tej drugi)?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Prim
.
.
Posty: 736
Rejestracja: 27-03-2011, 08:36
Lokalizacja: Warszawa

Odp.: Sens ubezpieczenia budynku przez wspólnotę.

#11 Post autor: Prim » 29-03-2012, 01:36

I jeszcze jedno pytanie: jak zazwyczaj wyliczają powierzchnię budynku ubezpieczyciele? Czy przyjmują powierzchnię użytkową lokali? Czy doliczają może powierzchnię nieruchomości wspólnej (np. klatki schodowe, korytarze)?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

gstumpf
.
.
Posty: 171
Rejestracja: 27-09-2005, 10:09
Lokalizacja: wroclaw
Kontakt:

Odp.: Sens ubezpieczenia budynku przez wspólnotę.

#12 Post autor: gstumpf » 29-03-2012, 08:05

Na pytanie prima odpowiedź:
Wartość odtworzeniowa dla Warszawy to w tej chwili 5907 zł. Dla reszty woj. mazowieckiego to 3846 zł. Z tego by wynikało, że w Warszawie 35% tej wartości to sama różnica w cenie działki (ewentualnie plus jej uzbrojenie) między Warszawą a resztą województwa. A przecież w tej reszcie województwa cena działki też jest niezerowa. Zatem śmiało można by przyjąć, że w wartości odtworzeniowej dla Warszawy cena działki stanowi przynajmniej połowę tej wartości.
Bład logiczny:
w wartości odtworzeniowej nie jest ujęta wartośc działki. Odtworzeniowa to średni koszt wybudowania nieruchomosci - nakładów na roboty budowlano-montazowe.
Wartość działki jest w wartości rynkowej nieruchomości
Róznice pomiędzy miejcowościami wojewódzki a "resztą województwa" wynikają głownie ze standardów budynków - jeżeli np w Warszawie standard budynków jest z windami, garażami podziemnymi, infrastrukrurą typu place zabaw itp, a daleko poza miastem wojewódzkim dominują budynki ""nie ważny standard tylko cena"często budowane systemem gospodarczym to już widzisz lekką różnicę. Do tego reszta województwa to i Zielonka i Ostrołeka czy Mława. Uśrednienie powoduje taką dysproporcję


Czy zatem jest sens ubezpieczać budynek np. 40-letni wg wartości odtworzeniowej, skoro nawet przy całkowitym zniszczeniu budynku ubezpieczenie nie będzie w pełni wykorzystane (bo przecież działka jest własnością lub jest w użytkowaniu wieczystym właścicieli)?

jak juz wiesz działka nie jest ubezpieczona gdyż się jako powierzchnia spali się ani jej nie ukradną. Sens ubezpiecznia w odtworzeniowej poczujesz, gdy Ubezpieczyciel obetnie Ci z odszkodowania kilkanascie czy kilkadziesąt procent za zużycie budynku


I jak jest z przykładem podanym przez ondrasza (który skłania do ubezpieczania wg wartości odtworzeniowej). Czy w wypadku dużej szkody (ale nie zniszczenia całkowitego budynku) jak np. duży pożar, powódź, zerwanie dachu przez wichurę - regułą jest, że ubezpieczyciel ma prawo obniżyć ubezpieczenie proporcjonalnie do różnicy między wartością odtworzeniową a rzeczywistą (przy ubezpieczeniu wg tej drugi)?

w 99% przypadków ubezpieczenia współnot tak,więc przyjmij że tak jest
jak ubezpieczyczyłeś na pół wartości to ubezpieczyciel wypłaci ci pół odszkodowania (w uproszczeniu)


I jeszcze jedno pytanie: jak zazwyczaj wyliczają powierzchnię budynku ubezpieczyciele? Czy przyjmują powierzchnię użytkową lokali? Czy doliczają może powierzchnię nieruchomości wspólnej (np. klatki schodowe, korytarze)?

ubezpieczyciele jej nie wyliczają, lecz budowlańcy. W książce budynku jest na samym pocztąku ona wpisana , też w księdze wieczystej budynku.
jak podasz z księgi wieczystej, czy ksiązki budynku to nikt Ci nie podskoczy.
Powierzchnia ruchu nie jest powierzchnią użytkowa - zobacz definicje w "starej" normie PN 70 i póxniejszej ISO., ustawie o ochronie praw lokatorów
grzesiek stumpf
broker ubezpieczeniowy
grzegorz@ubezpieczeniowecentrum.pl
www.ubezpieczeniowecentrum.pl
0695/21-21-21

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Ubezpieczenia”