Zebranie wspólnoty

Zwoływanie zebrań, sposoby głosowań, pełnomocnictwa.
Wiadomość
Autor
irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: zebranie wspólnoty

#37 Post autor: irenalo » 26-04-2017, 15:27

piotrusb: pewnie macie w swojej wspolnocie lokale będące współwłasnością małżonków (współwłasność łączna). Jeśli jedno z małżonków oddaje głos za oboje pod uchwałą , to żądacie okazania pełnomocnictwa drugiego?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: zebranie wspólnoty

#38 Post autor: piotrusb » 26-04-2017, 15:40

Standardowo nie, ponieważ jeśli lokal stanowi składnik majątku wspólnego małżonków, to stosownie do art. 36 § 2 kro, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać tym majątkiem, a zatem również oddać głos na uchwałę wspólnoty (chyba, że drugi małżonek się temu sprzeciwi).

Wyjątkiem jest katalog wyłączeń zawartych w art. 37 § 1 kro (m. in. czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadząca do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; darowizna z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych). Do takich czynności niezbędna jest zgoda obojga małżonków. A więc np. w przypadku cesji na wspólnotę roszczeń wobec dewelopera z tytułu usterek na nieruchomości wspólnej potrzebne są podpisy obojga lub pełnomocnictwo dla jednego z nich. Podobnie np. dla uchwały o ustanowieniu służebności.

Ważność czynności prawnej, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej w ustawie zgody drugiego, zależy od potwierdzenia tej czynności przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 kro). Wspólnota może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda na oddanie głosu nad uchwałą jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia (art. 37 § 3 kro). Natomiast jednostronna czynność prawna (a więc np. oddanie głosu na tego typu uchwałę) dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna (art. 37 § 4 kro), a więc taki głos nie powinien zostać zaliczony.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: zebranie wspólnoty

#39 Post autor: piotrusb » 26-04-2017, 15:46

I jeszcze z orzecznictwa w tej kwestii:

Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 13 marca 2014 r., sygn. akt I ACa 771/13 wskazał, iż przepisy kro nie przewidują rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zwykły zarząd, a zapis art. 37 kro nie wymaga zgody współmałżonka dla głosowania przy podejmowaniu uchwał wspólnoty.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 10 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 434/15 stwierdził, że ustawodawca w art. 36 § 1 kro postanowił, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie tego majątku, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających ten majątek. Czynność głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej stanowi niewątpliwie zarząd majątkiem wspólnym z punktu widzenia art. 36 § 2 kro, jeżeli małżonkowie są właścicielami lokalu wchodzącego w skład tej wspólnoty na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. W wypadku braku udzielenia małżonkowi pełnomocnictwa do głosowania należy więc przyjąć, że czynność zarządu majątkiem wspólnym dokonuje jeden z małżonków zgodnie z posiadanym uprawnieniem wynikającym z ww. przepisu – ze skutkiem dla współmałżonka. W związku z tym do czynności zarządu majątkiem wspólnym dokonywanej przez jednego z małżonków, nie jest wymagalne pełnomocnictwo współmałżonka, skoro w przypadku małżonków, którzy są współwłaścicielami lokalu na zasadach wspólności ustawowej, każdy z nich może reprezentować oboje i głosować, chyba że drugi z małżonków się temu sprzeciwi.

Sąd Okręgowy w Opolu w wyroku z 18 grudnia 2012 r., sygn. akt I C 415/12 stwierdził, iż jako regułę przyjąć należy, że głos oddany na uchwałę wspólnoty przez jednego ze współmałżonków wyraża wolę właściciela lokalu – małżeństwa. Tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 maja 2013 r., sygn. akt VI ACa 477/13 i Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 31 lipca 2014 r., sygn. akt I C 186/14.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: zebranie wspólnoty

#40 Post autor: irenalo » 26-04-2017, 16:31

piotrusb pisze:Wyjątkiem jest katalog wyłączeń zawartych w art. 37 § 1 kro (m. in. czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadząca do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; czynność prawna prowadząca do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; darowizna z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych). Do takich czynności niezbędna jest zgoda obojga małżonków. A więc np. w przypadku cesji na wspólnotę roszczeń wobec dewelopera z tytułu usterek na nieruchomości wspólnej potrzebne są podpisy obojga lub pełnomocnictwo dla jednego z nich. Podobnie np. dla uchwały o ustanowieniu służebności.
Ok. to wiadomo.


Zwróć uwagę, że powyższe to są czynności przekraczające zwykły zarząd majątkiem . I jest to katalog zamknięty. Nie ma w tym katalogu czynnosci oddawania głosu po uchwałami wspólnoty.
O zwykłym zarządzie majątkiem jest mowa w art. 29 krio.
Art. 29. W razie przemijającej przeszkody, która dotyczy jednego z małżonków pozostających we wspólnym pożyciu, drugi małżonek może za niego działać w sprawach zwykłego zarządu, w szczególności może bez pełnomocnictwa pobierać przypadające należności, chyba że sprzeciwia się temu małżonek, którego przeszkoda dotyczy. Względem osób trzecich sprzeciw jest skuteczny, jeżeli był im wiadomy.
Inny przykład: opiekun prawny osoby ubezwłasnowolnionej. Bardzo czesto ustanawia sie opiekuna prawnego dla osób starszych z demencją. Głosowanie uchwał w WM czy głosowanie w SM (z wyjątkiem tych dotyczących zbycia, nabycia, obciążenia) to jest zwykły zarząd majątkiem (lokalem) osoby ubezwłasnowolnionej i nie wymaga zgody sądu.
To samo dotyczy majątku małoletniego. Też jest podział na czynności zwykłego zarządu , które rodzic (najczęściej) podejmuje samodzielnie i czynności ten zarząd przekraczające ( wymagana zgoda sądu).
I większość głosowań we WM lub SM nie wymaga zgody sądu. Bo takie głosowanie to jest czynność zwykłego zarządu majątkiem małoletniego.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: zebranie wspólnoty

#41 Post autor: piotrusb » 26-04-2017, 16:55

Zgadzam się z tymi argumentami i też uważam, że choć uchwały wspólnoty są w ogromnej większości przypadków podejmowane w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (w sensie uwl), to głosowanie na większość (choć nie na wszystkie) uchwały wspólnoty leży w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością lokalową (w sensie kc). Jednak często sądy tego nie rozróżniają i dlatego napisałem:
piotrusb pisze:jednak do momentu zmiany linii orzeczniczej nie ryzykowałbym pełnomocnictwa ogólnego do głosowania uchwały wspólnoty, bo wszystkie dotychczasowe wyroki sądowe jednoznacznie opowiadają się za wymogiem pełnomocnictwa rodzajowego [do głosowania na uchwały wspólnoty], więc akceptując pełnomocnictwo ogólne można się naciąć, jeśli sąd uzna je za niewystarczające i orzeknie w związku z tym, że np. uchwała nie istnieje, bo nie opowiedziała się za nią większość właścicieli.
Istnieje poważne niebezpieczeństwo, że w przypadku zaakceptowania pełnomocnictwa ogólnego w takiej kwestii, sąd nie uzna ważności oddanego na jego podstawie głosu i - jeśli będzie to ważyło na większości, to może się okazać, że sąd uchyli uchwałę lub orzeknie jej nieistnienie. Lepiej więc dmuchać na zimne :haha:
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: zebranie wspólnoty

#42 Post autor: irenalo » 26-04-2017, 17:12

piotrusb pisze:Zgadzam się z tymi argumentami i też uważam, że choć uchwały wspólnoty są w ogromnej większości przypadków podejmowane w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (w sensie uwl), to głosowanie na większość (choć nie na wszystkie) uchwały wspólnoty leży w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością lokalową (w sensie kc). Jednak często sądy tego nie rozróżniają i dlatego napisałem:
Cieszę się, że mamy takie samo zdanie w tej kwestii. :)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zebrania, głosowania i inne procedury”