art. 22 ustawy własności lokali

[andy]

Wniosek: jeżeli wspólnota chce, żeby zarządca ponosił odpowiedzialność zawodową, musi zawrzeć umowę o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą.

Nie ustawiaj sobie nas w wygodnej dla siebie pozycji, tylko trzymaj się tematu dyskusji. Tutaj nikt nie kwestionował konieczności zawarcia umowy o zarządzanie dla wywołania skutków określonych w art. 185 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Powszechnie natomiast krytykowany jest Twój pogląd, jakoby tytuł umowy przesądzał o charakterze nawiązanego stosunku prawnego:

Umowa o zarządzanie, zawarta przez zarząd w imieniu wspólnoty, nie daje zarządcy pozycji, wynikającej z art. 18.1, daje natomiast wspólnocie lepszą pozycję, niż umowa o administrowanie. Dlatego warto zawierać umowy, nazwane jako "umowa o zarządzanie".

oraz mniemanie, że zawarcie przez licencjonowanego zarządcę umowy o administrowanie zwalnia go z zawodowej odpowiedzialności za należyte wykonywanie administrowania, będącego jedną z czynności zarządzania:

Jeżeli umowa nie dotyczy zarządzania, lecz administrowania nieruchomością, to skargi na działania administratora, mimo posiadania przez niego licencji zawodowego zarządcy, są odrzucane przez KOZ.

To są sprawy ważne dla wspólnot, a Ty cieszysz się na tym forum niekwestionowanym autorytetem, więc powyższe kwestie musimy sobie dokładnie wyjaśnić. Albo jest tak, jak Ty napisałeś, a wówczas poszerzamy bezkarność szubrawców z licencjami, albo jest tak, jak my sądzimy i każdy licencjonowany zarządca ponosi odpowiedzialność za swoją działalność zawodową, choćby dotyczyła ona tylko części zakresu zarządzania nieruchomością.

[irenalo]

Przy okazji jeszcze jedno pytanie: jeżeli firma zarządzająca/administrująca w umowie "O zarządzanie" pisze, że zatrudnia kogoś z licencją (podając imię i nazwisko), to czy ta osoba jest odpowiedzialna za szubrawienie zarządcy/administratora?

[bykira]

Umowy nie powinno się zawierać z firmą tylko z konkretnym licencjonowanym wymienionym z numeru licencji i z podaniem jego polisy.

[andy]

jeżeli firma zarządzająca/administrująca w umowie "O zarządzanie" pisze, że zatrudnia kogoś z licencją (podając imię i nazwisko), to czy ta osoba jest odpowiedzialna za szubrawienie zarządcy/administratora?

Przedsiębiorca ma obowiązek wskazać w umowie licencjonowanego zarządcę odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy, bowiem sam przesiębiorca nie musi posiadać licencji. Wówczas bez względu na to, kto wspomaga lub wyręcza wskazanego w umowie zarządcę w wykonywanych pracach - to właśnie on jest odpowiedzialny zawodowo za realizację umowy.

Podstawa prawna - art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

ust. 1b. Zarządca nieruchomości wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

ust. 2. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

[besttt]

A cóż experci powiecie na to:
„…Ustawa o własności lokali, na podstawie, której sprawowany jest zarząd nieruchomością, nie zna pojęcia administratora, a jedynie zarządu i zarządcy. Podmiot zewnętrzny, pełniący czynności polegające na administrowaniu obiektem, jest zgodnie z ustawą - zarządcą nieruchomości. W związku z tym ciążą na nim określone obowiązki polegające zarówno na bieżącym zarządzie, jak również na podejmowaniu w określonych sytuacjach, za zgodą współwłaścicieli nieruchomości, czynności przekraczających zwykły zarząd. Do obowiązków zarządcy należy m. in. przeprowadzanie z pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek kontroli technicznej, okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa budowlanego. W art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego mowa jest, podobnie jak i w innych przepisach tej ustawy, o "zarządcy obiektu budowlanego", a nie o "zarządcy nieruchomości", jak to stwierdził Sąd. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 184 i nast.) posługuje się terminami "zarządca nieruchomości" i "zarządzanie nieruchomością".
W postanowieniach wyżej cytowanych ustaw odróżnić jednak trzeba zarząd, czyli zarządzanie nieruchomością wspólną, od zarządu wspólnoty mieszkaniowej rozumianego, jako jej organ kolegialny. Nie można też powyższych pojęć utożsamiać z terminami "zarządzanie nieruchomością" i "zarządca nieruchomości", którymi posługuje się prawodawca w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Czym innym jest też wreszcie "zarządca obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane. Organy nadzoru budowlanego mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Adresatem takiego postanowienia, może być bądź właściciel (współwłaściciele), bądź zarządca nieruchomości…” - wyrok NSA z dnia 2008-07-25 ( II OSK 1214/07)

[besttt]

albo na to:
"...Wspólnota mieszkaniowa w nieruchomości, nie ma obowiązku zawierania umowy o zarządzanie. Wskazane jest jednak, aby to uczyniła, jeżeli ma na celu osiągnięcie skutków wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, takich jak odpowiedzialność zawodowa, obowiązek stosowania przez zarządcę standardów zawodowych i zasad etyki, wykonywania czynności zarządzania ze szczególną starannością, właściwą dla charakteru działalności zarządcy. Stroną takiej umowy o zarządzanie ze skutkami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami winien być zarządca licencjonowany lub przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie zarządzania nieruchomościami w rozumieniu art. 184 ust. 3 a umowa taka musi być zawarta w formie pisemnej..." - takie zapatrywanie przedstawił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 roku (sygn. akt: III CZP 69/07)