Zebranie właścicieli

[owner]

Mamy "sezon" rocznych zebrań właścicieli lokali. Jak co roku, w serwisach internetowych poświęconych wspólnotom jest sporo pytań o aspekty prawne: jak zwołać zebranie, jak zawiadomić właścicieli, kiedy są podstawy do zaskarżenia uchwały itp. Odpowiadają eksperci i praktycy. Z jakością tych porad bywa różnie. Niestety, nawet zawodowi prawnicy czasami nie potrafią podołać zadaniu, jakiego się podjęli. Poniżej podaję kilka przykładów.

Właściciel, który nie został prawidłowo poinformowany o zebraniu, ma prawo kwestionować jego ważność.

Renata Krupa-Dąbrowska, Rzeczpospolita 05-01-2008
http://www.rp.pl/artykul/90575,81253_Ja ... nocie.html

Nie ma podstaw prawnych do formułowania tezy o ważności lub nieważności zebrania.

Wyrok z dnia 11 stycznia 2007 r. Sąd Najwyższy II CSK 370/2006
Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Aleksander Snarski, licencjonowany zarządca i pośrednik
prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości:

Jeżeli na zebranie nie przyjdą wszyscy właściciele, to do nieobecnych wysyła się zawiadomienia, że głosowanie nad projektami uchwał rozesłanymi razem z zawiadomieniem o rocznym zebraniu będzie kontynuowane do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd.

Zarząd wspólnoty ma ponadto obowiązek powiadomić wszystkich właścicieli (zarówno tych, którzy byli na rocznym zabraniu, jak i pozostałych) o podjętych uchwałach. Jest to niezwykle ważne, ponieważ od chwili uzyskania tej informacji każdy właściciel ma sześć tygodni na ewentualne zaskarżenie uchwały do sądu.

W niektórych wspólnotach zarządy wywieszają zawiadomienia tylko na tablicy ogłoszeniowej. Jest to wystarczający powód do podważania ważności zebrania. Zawiadomienie powinno być bowiem adresowane tylko do właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, a nie do osób postronnych. Właściciele, którzy chcą, by danym problemem zajęło się roczne zebranie, muszą natomiast pamiętać, żeby powiadomić o tym wcześniej zarząd, który przygotuje projekt uchwały, a następnie dołączy do zawiadomienia o zebraniu. W trakcie zebrania można zmieniać tylko zgłoszone projekty, nie można proponować nowych. O tym właściciele często zapominają
http://www.rp.pl/artykul/90575,81253_Ja ... nocie.html

O innych poradach p. Snarskiego tutaj: http://www.wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=1576

Wyrok z dnia 11 stycznia 2007 r. Sąd Najwyższy II CSK 370/2006

właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, w związku z czym mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub zmieniać je.

Dziwaczny wyrok SO w Toruniu (sygn. akt IC 1386/07) 26.09.2007, przytoczony na forum gazety przez użytkownika tadzio.lidzia:

W uzasadnieniu Sąd stwierdził że przepis art.32 UWL "jest normą o charakterze techniczno - organizacyjnym gdzie wywieszanie zawiadomienia o zebraniu właścicieli w klatce schodowej budynku mieszkalnego danej nieruchomości spełnia wymogi stawiane przez
ustawodawcę. Jest to miejsce uczęszczane przez wszystkich mieszkańców i nie może budzić wątpliwości, że obowiązkiem każdego mieszkańca budynku jest zapoznawanie się z ogłoszeniami i zawiadomieniami, które Zarząd umieszcza na klatce schodowej.

Przewodnicząca składu SSO Irena Mleczko. Wyrok został wydany w sprawie zaskarżenia uchwały wspólnoty o zawiadamianiu poprzez wywieszanie ogłoszenia na klatce schodowej. Powództwo zostało oddalone.

(...) należy uznać za bzdurę wyrok SO w Toruniu. Jak zawiadomić właścicieli niemieszkających w własnych lokalach i nieobecnych, obłożnie chorych itp., jak dołączyć do zawiadomienia projekty uchwał ? W końcu zawiadomienie winno być skuteczne, a o skuteczności powiadomienia można poczytać w KPA . Jednoznaczny zapis w UWL, że należy powiadomić "każdego właściciela na piśmie" wskazuje właściwą drogę postępowania. Nadinterpretacja sądów wskazuje, że ogłoszenie w moskiewskiej "Prawdzie" o zebraniu WM jest skutecznym zawiadomieniem, w końcu każdy właściciel może zaprenumerować "Prawdę", a zawiadomienie było na piśmie.

http://forum.gazeta.pl/forum/72,2.html? ... a=91466639