Zwołanie zebrania wspólnoty

[pawelo]

W gronie mieszkańców chcemy zwołać pierwsze zebranie wspólnoty.
Naszym obecnym zarządem jest przedstawiciel dewelopera, powołany w akcie notarialnym przy sprzedaży.
Deweloper zwleka ze zwołaniem pierwszego zebrania (minął ponad rok od sprzedaży pierwszego lokalu).
Dlatego chcemy sami wziąć sprawy w swoje ręce i zwołać zebranie w celu wyłonienia nowego zarządu spośród właścicieli, podjęcia uchwał o zaliczce eksploatacyjnej, funduszu remontowym i innych decyzji.

Art. 31 pkt b) Ustawy o własności lokali mówi, że:

Zebrania ogółu właścicieli lokali zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej
1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Czy powyższe oznacza, że zebranie wspólnoty mieszkaniowej nie może być zwołane przez samych mieszkańców?
Czy będzie to uchybienie skutkujące nieważnością zebrania i podjętych uchwał, jeżeli zaproszenia na zebranie nie podpisze aktualny zarząd?

[irenalo]

Nie mieszkańców a właścicieli i współwłaścicieli lokali. Na zwołanie zebrania rocznego zarządca ma czas do końca marca.
Żeby wybrać zarząd (osobowy) musicie najpierw zmienić sposób zarządu (zarządzania) z powierzonego na ten zapisany w ustawie o własności lokali. Wymaga to podjęcia uchwały protokołowanej przez notariusza.
Zebranie może być zwołane przez samych właścicieli (!).

Art.30.3.1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu
właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może
zwołać każdy z właścicieli

[pawelo]

Tak, dziękuję za uściślenie, właścicieli a nie mieszkańców.

Czyli rozumiem, że do naszej sytuacji odnosi się Art. 18.1.2a.:

Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną
może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez
notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

oraz Art. 20. 1.:

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest
większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być
wyłącznie osoba fizyczna.

Żeby podjąć te dwie uchwały wystarczy "zwykłe" zebranie właścieli zwołane przez nich samych.
Zatem przepis Art. 31. nie odnosi się do tej sytuacji?

[irenalo]

Prawodawca przewidział to, że zarząd lub zarządca z art.18.1, z różnych powodów, nie zechce/nie zwoła zebrania w ustawowym terminie lub na wniosek 1/10 właścicieli, więc dał taką możliwość każdemu z właścicieli.
Zarządca ma czas do końca marca, by zwołać zebranie roczne.
Ale jeśli chcecie wcześniej zwołać zebranie, by zmienić sposób zarządu i zaprosić na nie notariusza, to nic nie stoi na przeszkodzie.
Ale najpierw trzeba wiedzieć czy jest wola większości właścicieli (licząc wg udziałów), by zmienić sposób zarządu. Czy zechcą się pofatygować na zebranie.

Zwracam jeszcze uwagę na jedną rzecz. By uchwalać nowe zaliczki, trzeba znać koszty. Jeśli nie dostaliście rozliczenia rocznego, to tych kosztówj nie znacie.
Koszty nie zależą od uchwalonych zaliczek, to zaliczki powinny uwzględniać przewidywane koszty.

[piotrusb]

Dla oceny ważności uchwał nie mają więc znaczenia okoliczności poprzedzające zwołanie zebrania, na którym uchwały te zostały podjęte, jeżeli tylko nie zaistniały uchybienia mające wpływ na treść uchwał (wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 24 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 778/12, wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 1 marca 2018 r., sygn. akt II C 1560/16).

Sąd Najwyższy w wyroku z 29 września 2010 r. (sygn. akt V CSK 52/10) podkreślił, że nie należy uzależniać zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie formalne.

Natomiast istotne jest, czy osoba zwołująca zebranie dopełniła wszelkich formalności związanych z tą procedurą. Szczególnie newralgiczna może tu być kwestia skutecznego powiadomienia wszystkich członków wspólnoty. Odnosząc się do sposobu zwołania zebrania Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 20 stycznia 2015 r. (sygn. akt I ACa 707/14) stwierdził, że choć z treści art. 32 ust. 1 i 2 uwl wynika expressis verbis, że obowiązek powiadomienia właścicieli lokali o planowanym zebraniu z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem dotyczy jedynie zarządu lub zarządcy, to jednak właściciel lokalu zwołujący zebranie na podstawie art. 30 ust. 1a uwl również musi to zrobić zgodnie z wymaganiami stawianymi przez ustawę.

Sąd Okręgowy w Słupsku w wyroku z 21 czerwca 2021 r. (sygn. akt I C 880/20) uchylił uchwałę wspólnoty, która zapadła na zebraniu zwołanym przez osobę nieuprawnioną. Sąd podkreślił, że jak wynika z art. 32 ust. 2 uwl, w zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zaś zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany, co w praktyce oznacza konieczność podania treści proponowanej uchwały. I mimo, że zgodnie z literalnym zapisem art. 32 ust. 1 i 2 uwl obowiązki powyższe ciążą na zarządzie lub zarządcy, to osoba zwołująca zebranie bez upoważnienia ustawowego (osoba nieuprawniona) również powinna zadośćuczynić warunkom nakazanym w tym zakresie przez ustawodawcę. W przedmiotowej zaś sprawie w zawiadomieniu nie wskazano, że przedmiotem zebrania będzie uchwała o wyborze nowych członków zarządu, co jest jedną z najistotniejszych decyzji każdej wspólnoty.