Wykonywania prawa głosu -akt notarialny czy księgi wieczyste

[Resal]

Opis sytuacji:
W wyniku nadbudowy budynku powstały nowe lokale. Inwestycja była poprzedzona uchwałą właścicieli, zawarciem umowy zobowiązującej, a następnie umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nowopowstałych lokali i zmieniającej udziały w części wspólnej. Wnioski o zmiany udziałów i założenie ksiąg wieczystych dla nowopowstałych lokali trafiły do sądu i w księgach nieruchomości pojawiły się stosowne wzmianki. Udziały nie zostały zmienione a księgi wieczyste założone ponieważ sąd oddalił wniosek o zmianę udziałów oraz wniosek o założenie ksiąg wieczystych jako powiązanych.
Inwestor złożył skargę na postanowienie.
Nieruchomość gruntowa ma formę własności. Pytania:
Jakimi udziałami powinny być podejmowane uchwały? Określonymi w akcie notarialnym czy według stanu ksiąg wieczystych? Czy inwestorowi przysługuje prawo głosu?
Wreszcie kto w tym stanie jest właścicielem lokali?

[piotrusb]

W takim przypadku do zmiany udziałów niezbędna jest umowa wszystkich właścicieli lub zastępcze orzeczenie sądu (art. 199 kc). Uchwała tu nie wystarczy, bo na jej podstawie można zmienić udziały jedynie w przypadku oczywistej omyłki w ich wyliczeniu.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 268/10:

...uchwała właścicieli lokali, którzy wyrazili zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, nie może stanowić podstawy do dokonania wpisu zmieniającego w księgach wieczystych. Legitymację wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym reguluje bowiem – na zasadzie przepisu szczególnego – art. 626(1) § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego Ma on charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, a zatem na jego gruncie legitymację do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej posiadają wyłącznie te podmioty, które przepis ten wymienia. Wspólnota mieszkaniowa do nich nie należy, gdyż uprawnionym do zgłoszenia takiego wniosku są jedynie właściciele lokali. Potrzebna tu jest przy tym ich jednomyślność; przegłosowanie większością głosów jest niewystarczające i nieskuteczne.

Tak samo postanowienie Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2011 r. (sygn. akt II CSK 241/10), wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 19 grudnia 2014 r. (sygn. akt I ACa 578/14), wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10 kwietnia 2017 r. (sygn. akt VI ACa 33/16), wyroki Sądu Okręgowego w Łodzi z 28 marca 2017 r. (sygn. akt II C 846/16) i z 11 lutego 2019 r. (sygn. akt II C 1406/12), wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 17 grudnia 2020 r. (sygn. akt V ACa 179/20).

Pytanie więc na jakiej podstawie chcieliście uzyskać wpisy do KW zmieniające wysokość udziałów. Jeśli na podstawie uchwały, a nie umowy wszystkich właścicieli zawartej w formie notarialnej, to skarga zapewne nie pomoże i sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu.

Ponieważ zaś zmiany w KW nie zostały wprowadzone to uważam, że głosować należy dotychczasowymi udziałami. Co prawda zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a czynności prawne podjęte na tej podstawie (a więc np. głosowanie nad uchwałą) obowiązują od momentu dokonania wpisu, przy czym nie ma tu znaczenia kiedy dokładnie będzie miało to miejsce (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2 października 2007 r., sygn. akt I ACa 756/07), jednak w Waszym przypadku jeśli sąd odrzuci skargę, to wpisu w ogóle nie będzie, więc głosowanie nowymi udziałami byłoby ryzykowne.

Właścicielem lokalu jest osoba wpisana do Księgi Wieczystej. Jeśli tej księgi dla lokalu nie ma, to nie ma właściciela.

[Resal]

Bardzo dziękuję za pochylenie się nad problemem i odpowiedź .

Nie chciałem komplikować wpisu, ale powodem oddalenia wniosków nie były wskazane wyżej przyczyny, lecz udział M.St Warszawy wykazany w księdze budynkowej, w sytuacji gdy nie jest ono właścicielem żadnych lokali w budynku.

W międzyczasie znalazłem taki materiał.

"Stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie
Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 października 2007 roku (sygn. akt I ACa 756/07), z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej nabywca wyodrębnianego lokalu może korzystać jeszcze przed wpisem do księgi wieczystej prawa odrębnej własności tego lokalu, czyli przykładowo może głosować przy podejmowaniu uchwał. Skuteczność czynności takiego członka jest jednak zawieszona do czasu wpisu do księgi wieczystej. Po uzyskaniu wpisu do księgi wieczystej, dokonane czynności uzyskują moc prawną wstecz. Takie stanowisko argumentowane jest przede wszystkim długim okresem oczekiwania na wpis prawa w księdze wieczystej, a tym samym pojawiającym się w praktyce problemem, jak w tym czasie traktować nabywcę lokalu."

Taka interpretacja dopuszczałaby głosowanie zmienionymi aktem notarialnym udziałami (w tym inwestora), lecz ważność jego głosów byłaby warunkowana późniejszym dokonaniem wpisów do ksiąg wieczystych. Czyli z ogłoszeniem podjęcia uchwały z uwzględnieniem głosów oddanych przez inwestora należałoby się wstrzymać do czasu wpisu do ksiąg wieczystych. To oznaczałoby iluzoryczność prawa do głosowania. Przed tym terminem uchwała mogłaby być podjęta tylko w przypadku, jeżeli uzyska większość z wyłączeniem głosów inwestora.

[piotrusb]

Zgadza się. Taka jest utrwalona linia orzecznictwa wynikająca z zapisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Tak jak poprzednio napisałem, władający lokalem może głosować od momentu złożenia wniosku o wpis do KW, ale jego głos będzie mógł być zaliczony dopiero po dokonaniu wpisu (pod warunkiem, że to nastąpi). W związku z tym istnieje ryzyko, że jeśli sąd odrzuci wniosek, to może się okazać, że uchwała nie przeszła.

[irenalo]

Za komuny sprzedawano lokale ale wtedy Skarb Państwa ( po komunalizacji - gmina) często zostawiał sobie piwnice i strychy. Z myślą o potencjalnej nadbudowie lub zrobieniu w podziemiach lokali usługowych. Udział był liczony od sumy powierzchni i lokali i strychów/piwnic.
Być może u Was zaistniała taka sytuacja.
Druga możliwość to taka, że źle wyliczono udziały, i po sprzedaniu ostatniego lokalu, gmina została z jakimś udziałem, którego nie powinna mieć.

Najpierw trzeba ustalić, która z tych sytuacji zachodzi. W drugim przypadku sprawa prosta. Sądowna zmiana udziałów i wykreślenie gminy. Lub notarialna umowa wszystkich właścicieli w tym gminy w sprawie sprostowania udziałów. W pierwszym zaś przypadku sprawa bardziej skomplikowana.
Nie rozumiem czemu inwestor zaczął nadbudowę nie sprawdzając stanu prawnego nueruchomości?

Właścicielem nadbudowy jest właściciel gruntu w myśł zasady - czyj grunt tego własność. A grunt jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali i ewentualnie gminy.
Inwestorowi przysługuje roszczenie albo o sprzedaż nadbudowy albo o zwrot poniesionych nakładów.
Do momentu skutecznego przeniesienia własności lokalu inwestor nie ma prawa głosu. Czyli jest tak, jak wyjaśnił to piotrusb.

[irenalo]

Jeszcze przyszło mi na myśl, że była jakaś przybudówka, którą rozebrano a która należała do gminy. Też proszę to sprawdzić.