zmiana zarządu z powierzonego na właścicielski, brak zebrania

Zwoływanie zebrań, sposoby głosowań, pełnomocnictwa.
Wiadomość
Autor
jacekjur
.
.
Posty: 3
Rejestracja: 08-10-2020, 17:48

zmiana zarządu z powierzonego na właścicielski, brak zebrania

#1 Post autor: jacekjur » 29-01-2021, 13:40

#wspólnota #mieszkaniowa #zarząd #powierzony #właścicielski #zebranie

Witam
Wspólnota mieszkaniowa ma umowę o administrowanie oraz zarząd powierzony z firmy narzuconej przez dewelopera.

Wspólnota chce zmienić zarząd z powierzonego na właścicielski. Zebrano od części włascieli 50%+ pełnomocnictw. Administrator nie chce zwołać zebrania o zmianę zarządu zasłaniając się stanem epidemiologicznym, który wg. wiedzy wspólnoty w niczym nie przeszkadza i można zwołać zebranie nieformalne przy zachowaniu zaostrzonego reżimu sanitarnego.

Czy przedstawiciele wspólnoty mogą przygotować stosowną uchwałę i sami spotkać u notariusza z pełnomocnictwami, z wcześniej wybranymi na forum mieszkańców osobami do zarządu, i dokonać jego zmiany tj. z powierzonego na właścicielski?

Czy załączony wzór pełnomocnictwa jest prawidłowy?
Nie masz wymaganych uprawnień, aby zobaczyć pliki załączone do tego posta.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5262
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: zmiana zarządu z powierzonego na właścicielski, brak zebrania

#2 Post autor: piotrusb » 29-01-2021, 16:37

Pełnomocnictwo OK. Jedynie należałoby dodać w tekście "głosowania uchwał", a nie samego "głosowania".

Poniżej oficjalne stanowisko rządowe w sprawie zebrań wspólnoty:
W aktualnej sytuacji epidemicznej o możliwości organizacji zebrań (m.in. zebrań rocznych przez wspólnoty mieszkaniowe) decydują aktualnie obowiązujące zasady i ograniczenia wprowadzone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii. Rozstrzygają one o możliwości organizacji wszelkiego rodzaju zebrań, spotkań oraz o dopuszczalnej liczbie uczestników takiego zebrania. Tym samym organizowanie przez wspólnoty zebrań jest możliwe pod warunkiem, że obowiązujące przepisy ww. rozporządzenia przewidują taką możliwość.

Aktualne zasady dotyczące ograniczeń i zasad bezpieczeństwa publikowane są na stronie Ministerstwa Zdrowia pod adresem https://www.gov.pl/web/koronawirus/aktu ... raniczenia.

W celu zminimalizowania ryzyka zakażenia wirusem SARS-CoV-2 uczestnicy zebrania obowiązani są do zakrywania ust i nosa przy pomocy odzieży lub jej części (np. chusty, apaszki, szalika), maski, maseczki, bądź przyłbicy. Wskazane jest także wietrzenie pomieszczenia, w którym będzie odbywać się zebranie wspólnoty.

Co do zasady roczne zebrania powinny mieć formę stacjonarną, z ewentualnym udziałem głosów zebranych przez zarząd w trybie indywidualnym, np. za pomocą poczty elektronicznej. Nie ma jednak przeszkód, aby zainteresowane wspólnoty przeprowadziły roczne zebranie w formule hybrydowej, gdzie część uczestników – w liczbie dozwolonej przez aktualnie obowiązujące przepisy – bierze osobisty udział w zebraniu, część zaś bierze udział łącząc się z uczestnikami zebrania oraz z prowadzącym je zarządem – za pomocą urządzeń komunikacji zdalnej, przekazujących obraz oraz dźwięk. Co istotne, oddanie ważnego głosu w tej formule może nastąpić również za pomocą poczty elektronicznej bądź indywidualnych kont przypisanych poszczególnym właścicielom lokali w programach do obsługi wspólnoty. Możliwe jest w takim przypadku oddanie głosu także w inny sposób, np. w formie pisemnej za pomocą skrzynki kontaktowej wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast ci spośród członków wspólnoty, którzy nie wezmą udziału w tak przeprowadzonym zebraniu – a uchwały nie zostaną na nim podjęte – będą mogli oddać głos w trybie indywidualnym, np. wykorzystując do tego skrzynkę podawczą wspólnoty.

Taki sposób organizacji rocznych zebrań umożliwi zachowanie dystansu społecznego oraz przestrzeganie ograniczeń co do dopuszczalnej liczby uczestników zebrania. Zastosowanie takiego rozwiązania ułatwi funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych – możliwe będzie m.in. przeprowadzenie przez członków wspólnoty dyskusji nad zatwierdzeniem sprawozdania z zarządu za rok miniony i planem na rok obecny, wraz z przyjęciem w obu tych kwestiach stosownych uchwał.

Należy także przypomnieć, że termin zwołania zebrań sprawozdawczych wciąż jest wydłużony o okres do 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii. Jednakże wspólnoty, które będą jednak zainteresowane przeprowadzeniem zebrania w terminie wcześniejszym, mogą zorganizować je pod warunkiem zachowania zasad określonych ww. rozporządzeniem, np. w formule hybrydowej, czyli z wykorzystaniem narzędzi teleinformatycznych.
https://www.gov.pl/web/rozwoj-praca-tec ... e-epidemii

Uwaga: obecnie obowiązuje inny akt, niż wspomniany w powyższym komunikacie, a mianowicie:
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 grudnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz. 2316 ze zm.)
I zgodnie z nim w zgromadzeniach publicznych może uczestniczyć max. 5 osób. Uczestnicy mają obowiązek zakrywania nosa i ust oraz zachowania 1,5 m odległości od innych osób.

A zatem jeśli chcecie zorganizować zebranie to fizycznie może w nim wziąc udział max. 5 osób.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3115
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Re: zmiana zarządu z powierzonego na właścicielski, brak zebrania

#3 Post autor: elmaz » 19-04-2021, 01:16

piotrusb pisze:
29-01-2021, 16:37
Pełnomocnictwo OK. Jedynie należałoby dodać w tekście "głosowania uchwał", a nie samego "głosowania".
1. Pytanie - czy jeśli uchwała ma być protokołowana notarialnie (wymóg formalny w przypadku zmiany sposobu zarządu) - to pełnomocnictwa tez nie musza być potwierdzone notarialnie?

2. Zdaje się, że w myśl orzecznictwa sądowego zmiana podmiotu, któremu powierzono zarząd (bez zmiany samego sposobu zarządu) nie wymaga protokołowania notarialnego. Problem może być tylko wtedy, gdy zarządcę wpisano do KW. Jeśli nie ma go w KW, można by zwykła uchwałą (już macie 50%+ pełnomocnictw, więc jej podjęcie to nie problem) zmienić na razie tylko zarządcę (firmę zarządzającą) na jakąś zaufaną (nawet założoną przez któregoś z mieszkańców - przecież na to nie potrzeba już licencji). A po ustaniu pandemii, juz w obecności notariusza, zmienić sposób sprawowania zarządu z powierzonego na właścicielski...

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5262
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: zmiana zarządu z powierzonego na właścicielski, brak zebrania

#4 Post autor: piotrusb » 19-04-2021, 09:23

Ad. 1. Nie. zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2016 r., sygn. akt I CSK 1047/14 pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty i do głosowania uchwały o zmianie sposobu zarządu nie wymaga formy aktu notarialnego. Sąd Najwyższy podkreślił, że należy odróżnić oddanie głosu, do czego upoważnia pełnomocnictwo, od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest zatem umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a uwl), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 kc w zw. z art. 1 ust. 2 uwl. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.

Ad. 2. Masz całkowitą rację. Zgodnie z orzecznictwem (np. postanowienie Sądu Najwyższego z 27 lutego 2009 r., sygn. akt II CZ 4/09, uchwała Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2009 r., sygn. akt III CZP 129/08, wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 17 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 41/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 30 listopada 2012 r., sygn. akt I ACa 1116/12) zmiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu, a zatem może być przeprowadzona zwykłą uchwałą.

Jeśli zarządca jest wpisany do KW, to jest opcja alternatywna do podejmowania uchwały notarialnej: podjęcie zwykłej uchwały (bez udziału notariusza), a następnie wystąpienie do sądu o uzgodnienie faktycznego stanu prawnego z zapisem księgi wieczystej w oparciu o art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.
Jest to procedura dłuższa (terminy sądowe) i bardziej kłopotliwa (sąd rozstrzyga konkretny przypadek) niż zmiana wpisu w księdze wieczystej na podstawie uchwały zaprotokołowanej notarialnie, ale możliwa do zastosowania.

Natomiast przejście z zarządu powierzonego na właścicielski wymaga, zgodnie z art. 18 ust. 2a uwl, uchwały notarialnej.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zebrania, głosowania i inne procedury”