Pierwsze uchwały

Zwoływanie zebrań, sposoby głosowań, pełnomocnictwa.
Wiadomość
Autor
wspolwasciciel
.
.
Posty: 55
Rejestracja: 30-03-2017, 01:52

Pierwsze uchwały

#1 Post autor: wspolwasciciel » 30-03-2017, 03:03

Witam,

Nasza nieruchomość mieszkaniowa jest aktualnie przekazywana od dewelopera. Pierwszy akt został podpisany na początku marca. W akcie został powierzony zarząd nieruchomości jego spółce w trybie art. 18 UoWL. Wpisy w sądzie w Warszawie podobno aktualnie trwają około 6 tygodniu.

Proszę o potwierdzenie następujących stwierdzeń lub korekcję:
1. Wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa z wyodrębnieniem pierwszego lokalu mieszkalnego, a jest to po prawomocnym wpisie do KW, tj. u nas za około 2 tygodnie.
2. Wspólnota wymaga zgłoszenia w GUS, US i założenia konta bankowego. Te czynności mogą być dokonanie dopiero po wpisie w KW?
3. Pierwsze uchwały mogą zostać podjęte jeszcze przed zgłoszeniem w GUS, i US.
4. Przyjęcie planu gospodarczego jest czynnością przekraczająca czynności zwykłego zarządu, w związku z tym powinno być w formie uchwały.

Zastanawiam się, w którym momencie zostaną podjęte pierwsze konieczne uchwały. Deweloper mając większość udziałów, pewnie będzie chciał dopełnić formalności i podjąć je w ramach indywidualnego głosowania, a w tym przyjąć plan gospodarczy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8267
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Pierwsze uchwały

#2 Post autor: irenalo » 30-03-2017, 06:39

wspolwasciciel pisze:1. Wspólnota mieszkaniowa powstanie z mocy prawa z wyodrębnieniem pierwszego lokalu mieszkalnego, a jest to po prawomocnym wpisie do KW, tj. u nas za około 2 tygodnie.
Nie.
Wyodrębnienie jest to czynność prawna. Dla samodzielnego lokalu , mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu, wylicza się udział w nieruchomosci wspólnej (NW) i zakłada ksiegę wieczystą (KW).
Ale wtedy jeszcze wspólnota nie powstaje. Ten pierwszy lokal musi zmienić właściciela na innego niż deweloper. Wtedy dopiero powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (WM).
W praktyce w jednym akcie notarialnym jest zawarte kilka czynności prawnych.
1. Wyodrębnienie lokalu i wniosek o założenie KW dla lokalu.
2. Umowa kupna lokalu.
3. Umowa właściceli lokali o zmianie sposobu zarządu z ustawowego na umowny
4. Powierzenie zarządu osobie fizycznej lub prawnej.
Do tego ewentualnie wpis o ustanowienie hipoteki czy służebności.



https://mojepanstwo.pl/dane/sn_orzeczen ... -czp-80-09

Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest
stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego
wpływu
I jeśli sąd dokona wpisów a wpisy nie zostaną zaskarżone, to WM powstała w zasadzie w chwili złożenia wniosku do KW.
Teraz wnioski do sądu wieczystoksiegowego notariusze wysyłają droga elektroniczną.

Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie
Art. 92 § 4. Jeżeli akt notarialny zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się
prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa, które może być
ujawnione w księdze wieczystej bądź obejmuje czynność przenoszącą własność
nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga
wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego
sporządzenia, składa wniosek o wpis w księdze wieczystej za pośrednictwem
systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Na żądanie
strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze
wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną.
§ 4 (1)
. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza za
pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe
uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8267
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Pierwsze uchwały

#3 Post autor: irenalo » 30-03-2017, 07:01

wspolwasciciel pisze:2. Wspólnota wymaga zgłoszenia w GUS, US i założenia konta bankowego. Te czynności mogą być dokonanie dopiero po wpisie w KW?
W zasadzie nie. Pierwszy akt notarialny powinien wystarczyć, by dostać REGON a potem NIP. Ale nie gwarantuje Ci , że urzednik tak do tego podejdzie.
Potem dopiero zakłada sie konto bankowe.
wspolwasciciel pisze:3. Pierwsze uchwały mogą zostać podjęte jeszcze przed zgłoszeniem w GUS, i US.
Nie tylko mogą ale powinny. :)
wspolwasciciel pisze:4. Przyjęcie planu gospodarczego jest czynnością przekraczająca czynności zwykłego zarządu, w związku z tym powinno być w formie uchwały.
Tak. Tyle że praktycznie deweloper może taką uchwałę sam, bo ma zdecydowaną większość.


Widzę, że jesteś świeżo upieczonym właścicielem , więc polecam rzecz niezbędną:
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet? ... 9940850388

Tekst ujednolicony obowiązuje.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8267
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Pierwsze uchwały

#4 Post autor: irenalo » 30-03-2017, 07:35

https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw ... sowe=false

W akcie notarialnym masz nr KW gruntowej (budynkowej).
W dziale II Własność powinny na górze być wzmianki , że wpłyneły jakieś wnioski o wpis.
Gdy pierwszy lokal zostanie wpisany, to nr KW tego lokalu powinnien pojawić się w tej księdze gruntowej .
I numer każdego kolejnego lokalu też.
Po wpisie sąd zawiadamia pisemnie właściela lokalu , że została założona księga i został dokonany wpis.
Ale nim pismo w z sądu dojdzie może upłynac sporo czasu.
Można wcześniej sprawdzić, czy są już wpisy.
Warto też sprawdzić poprawność wpisu, bo zdarzają się pomyłki.
I ci co mają kredyt , mogą wcześniej powiadomić bank, że sąd dokonał wpisu i będą płacić mniejsze odsetki.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

wspolwasciciel
.
.
Posty: 55
Rejestracja: 30-03-2017, 01:52

Odp.: Pierwsze uchwały

#5 Post autor: wspolwasciciel » 30-03-2017, 14:07

Dziękuję za informacje.
Wyodrębnienie jest to czynność prawna. Dla samodzielnego lokalu , mieszkalnego lub o innym przeznaczeniu, wylicza się udział w nieruchomosci wspólnej (NW) i zakłada ksiegę wieczystą (KW). Ale wtedy jeszcze wspólnota nie powstaje. Ten pierwszy lokal musi zmienić właściciela na innego niż deweloper. Wtedy dopiero powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa (WM).
Tak, to miałem na myśli pisząc o wyodrębnieniu.
I jeśli sąd dokona wpisów a wpisy nie zostaną zaskarżone, to WM powstała w zasadzie w chwili złożenia wniosku do KW.
Ok, czyli to jest moment złożenia wniosku, i powinien być złożony tego samego dnia co podpisany akt.
W dziale II Własność powinny na górze być wzmianki , że wpłyneły jakieś wnioski o wpis.
Mamy odnotowanie w księdze wieczystej z numerem dziennika ksiąg wieczystych jeden dzień później, pewnie przez przetworzenie systemu.
REP.C. / NOTA / 164329 / 17 - 2017-03-06, 13:07:41
28. 1 DZ. KW. / WA4M / 7115 / 17 / 1 - 2017-03-07, 08:31:27 - WPIS WŁASNOŚCI / WSPÓŁWŁASNOŚCI
28. 2 DZ. KW. / WA4M / 7114 / 17 / 1 - 2017-03-07, 08:29:18 - WYODRĘBNIENIE LOKALU I ZAŁOŻENIE DLA NIEGO NOWEJ KW
Jak już mamy to wyjaśnione, i nasza wspólnota istnieje, to teraz najprawdopdobniej pierwsze uchwały zapadły zaraz po podpisaniu aktu, i deweloper je ma u siebie. W przeciwnym razie, gdyby to zrobił później, ma obowiązek powiadomienia o nich współwłaścicieli.

Mam bardzo ograniczone zaufanie do dewelopera, i chciałbym być na bieżąco z podejmowanymi decyzjami, a także unikać przekrętów, wykorzystywaniu wspólnoty i łamaniu prawa.

Np. nasz plan gospodarczy został ustalony pół roku temu, na kawałek 2016, aż do końca 2017 roku. Jest on niezgodny z przepisami UoWL, i koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie są podzielone zgodnie z udziałami, tj. odrębny lokal użytkowy, jakim jest hala garażowa ponosi znacznie niższe opłaty niż by to wynikało z przepisów, a jednocześnie tym właściciele lokali mieszkalnych dokładają się do jego utrzymania. Nikt nie ma zarzutów za okres od oddania do użytkowa, aż do powstania wspólnoty - bo wtedy zgodnie z umową, może ustalić swoje stawki. Od momentu, kiedy mamy wspólnotę my wszyscy za to odpowiadamy, i oczekuję trzymania się przepisów.

Niezadowolony właściciel może taką uchwałę zaskarżyć, ma na to 6 tygodni od jej podjęcia, lub przekazaniu informacji o jej podjęciu, gdy była wynikiem indywidualnego zbierania głosów.

Nasz zarządca twierdzi, że nie ma jeszcze wspólnoty, bo nie jest zarejstrowana w GUS i US. Powinniśmy czekać, aż wszystko się uporządkuje, i wtedy o tym rozmawiać.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

wspolwasciciel
.
.
Posty: 55
Rejestracja: 30-03-2017, 01:52

Odp.: Pierwsze uchwały

#6 Post autor: wspolwasciciel » 30-03-2017, 14:41

Następnie, czy związku z tym, że mamy już wspólnotę obowiązuje nas przepis o zawiadomieniu o zebraniu wspólnoty w I kwartale 2017?

Jeżeli tak, a nie dostaniemy zawiadomienia, to zgodnie z przepisami, na wystąpienie dowolnego z właścicieli, zarząd powinien je zorganizować. Inną kwestią, jest to, że w tym momencie mamy za mało udziałów by mieć wpływ na cokolwiek, jedynie mogłoby być informacyjne. Ustalenie takiego zebrania za np. 3 miesiące byłoby sensowne moim zdaniem.

Deweloper nie planuje zebrania teraz, i jest też niechętny do zwołania go w tym roku. Przedstawiciel powiedział, że jak wystąpimy z 10% udziałami o takie zebranie to nam zorganizują - dziękuję za trzymanie się przepisów. Kolejny corodzny obowiązek to dopiero pod koniec I kwartału 2018.

Zarząd mamy w umowie do minimum października tego roku. Absurdalne jest to w kontekście tego wyżej. Dobrze byłoby zmienić zarząd w miarę możliwości, ale chyba nie będzie to takie proste.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zebrania, głosowania i inne procedury”