Czy Zarząd może odmówić procedowania uchwały Właściceli w zaproponowanej formie ?

[kermu]

Właściciele zażyczyli sobie zwołanie zebrania
Jednym z punktów jest uchwała:
" Rozpatrzenie i podjęcie uchwały w sprawie powiększenia składu Zarządu Wspólnoty o osoby wskazane przez właścicieli.
• Tryb podejmowania decyzji przez Zarząd
• Sprawy wymagające uchwały wewnętrznej Zarządu
• Jawność uchwał wewnętrznych Zarządu
• Reprezentacja Wspólnoty i składanie oświadczeń woli
• Anulowanie obecnej Uchwały dot. Zwrotu kosztów członków Zarządu"

Czy Zarzad może odmówić procedowania uchwały w takiej formie ?
Zarząd postulował aby każde zagadnienie było ujęte w osobnej uchwale gdyż:
- dodatkowe punkty nie dotyczą sprawy powiększenia składu Zarządu Wspólnoty
- wymusza lub prowadzi do sprzeczności w zakresie oddawania głosu gdyż np
Właścicel jest za powiększeniem składu zarządu ale nie jest za pozbawieniem Zarzadu
możliwości ubiegania się o zwrot poniesionych kosztów
- tryb podejmowania decyzji przez Zarząd jest zagadnieniem znacząco ingerującym w
sposób sprawowania funkcji zarządu
- sposób reprezentacji dotyka bardzo istotnej kwestii prawnej związanej ze sposobem reprezentacji Wspólnoty.

Zarząd zaproponował przewodniczącemu składającemu wniosek o zwołanie zebrania rozbicie na poszczególne uchwały uzasadniając:
"Zdaniem Zarządu połączenie w jednym głosowaniu kilku autonomicznych przedmiotowo rozstrzygnięć, dotyczących zarówno składu Zarządu, zasad jego funkcjonowania, reprezentacji Wspólnoty, zasad dokonywania wydatków, jawności uchwał oraz zwrotu kosztów, uniemożliwia właścicielom jednoznaczne wyrażenie stanowiska wobec każdego z tych zagadnień. Taki sposób procedowania może prowadzić do zniekształcenia rzeczywistej woli właścicieli oraz zwiększać ryzyko zakwestionowania uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. W celu zapewnienia przejrzystości procesu decyzyjnego oraz ochrony interesów wszystkich właścicieli Zarząd proponuje poddanie każdego z tych zagadnień pod odrębne głosowanie."

ale otrzymał wyjaśnienie że nie ma na to zgody ob taka była decyzja właścicieli którzy podpisali się pod wnioskiem o zwołanie zebrania.

[piotrusb]

Zgodnie z art. 31 pkt b uwl zebrania właścicieli lokali zwoływane są przez zarząd na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej
1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. A więc pierwsze pytanie, czy wnioskodawcy mają sumarycznie taki udział? Jeśli nie, to zarząd nie musi na ich wniosek zwołać zebrania, choć oczywiście może to zrobić.

Na zebraniu każdy właściciel może zgłosić projekt uchwały i każdy może do tego projektu zgłosić uwagi.

Natomiast argumenty zarządu są racjonalne. Zawieranie w jednej uchwale tak różnych kwestii nie jest rozsądne, bo istotnie ktoś może być za poszerzeniem składu zarządu, ale nie za uchyleniem zwracania zarządowi kosztów. Tak sformułowana uchwała może potencjalnie zostać z powyższego względu uchylona przez sąd.

Kolejna rzecz - kwestie reprezentacji wspólnoty i składania za wspólnotę oświadczeń woli reguluje ustawa (art. 22 i 22 ust. 1, 2 i 3 uwl). W związku z tym podejmowanie uchwały w tej kwestii jest bezprzedmiotowe, bo jeśli będzie zgodna z ustawą to jest zbędna, a jeśli sprzeczna, to podlega uchyleniu (uchwała nie może być sprzeczna z prawem powszechnie obowiązującym).

I ostatnie - nawet jeśli uchwalicie odebranie członkom zarządu zwrotu kosztów, to każdy z nich, w dowolnej chwili, także po zakończeniu pełnienia funkcji, może zarządać od wspólnoty wynagrodzenia na podstawie art. 28 uwl (właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy).

[kermu]

Natomiast argumenty zarządu są racjonalne. Zawieranie w jednej uchwale tak różnych kwestii nie jest rozsądne, bo istotnie ktoś może być za poszerzeniem składu zarządu, ale nie za uchyleniem zwracania zarządowi kosztów. Tak sformułowana uchwała może potencjalnie zostać z powyższego względu uchylona przez sąd.

Chodzi o to aby nie iść do sądu.
Jeżeli zatem zarząd stwierdzi w trakcie zebrania: "Nie procedujemy uchwały w takiej formie .... (+uzasadnienie)"
Czy jest to zgodne z prawem ?

Kolejna rzecz - kwestie reprezentacji wspólnoty i składania za wspólnotę oświadczeń woli reguluje ustawa (art. 22 i 22 ust. 1, 2 i 3 uwl). W związku z tym podejmowanie uchwały w tej kwestii jest bezprzedmiotowe, bo jeśli będzie zgodna z ustawą to jest zbędna, a jeśli sprzeczna, to podlega uchyleniu (uchwała nie może być sprzeczna z prawem powszechnie obowiązującym).

Ustawowych regulacji reprezentacji Wspólnoty na zewnątrz przez dwóch członków zarządu oczywiście nie można ograniczyć.
Właściciel chcą natomiast ograniczyć tryb podejmowania decyzji do głosowania większością głosów (co nie jest sprzeczne z UoWL).
Oczywiście np dla zarządu 5-osobowego 2 członków może postąpić wbrew woli 3 pozostałych (i podpisać np. umowę) ale tutaj właśnie regulacje
wewnętrzne pozwalają na potencjalnie skuteczne dochodzenie poniesionych strat przez Wspólnotę na drodze cywilnej.

I ostatnie - nawet jeśli uchwalicie odebranie członkom zarządu zwrotu kosztów, to każdy z nich, w dowolnej chwili, także po zakończeniu pełnienia funkcji, może zarządać od wspólnoty wynagrodzenia na podstawie art. 28 uwl (właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy).

Z ciekawości: czy komuś udało się na drodze sądowej uzyskać korzystny wyrok w tej sprawie ?

[piotrusb]

Jeżeli zatem zarząd stwierdzi w trakcie zebrania: "Nie procedujemy uchwały w takiej formie .... (+uzasadnienie)"
Czy jest to zgodne z prawem ?

Moim zdaniem - tak. Zarząd nie blokuje merytorycznych decyzji właścicieli, tylko proponuje nadanie im formy, która jest zdecydowanie bardziej właściwa.

Oczywiście np dla zarządu 5-osobowego 2 członków może postąpić wbrew woli 3 pozostałych (i podpisać np. umowę) ale tutaj właśnie regulacje
wewnętrzne pozwalają na potencjalnie skuteczne dochodzenie poniesionych strat przez Wspólnotę na drodze cywilnej.

Nie bardzo. Oświadczenia woli, zgodnie z uwl, składa w przypadku zarządu wieloosobowego dwóch (każdych dwóch, dowolnych dwóch) jego członków i tego uchwała nie może zmienić. A dochodzenie odpowiedzialności cywilnej z tego tytułu jest złudne i niemal wyłącznie teoretyczne. Zarząd nie ma odrębnej od wspólnoty osobowości, a jego decyzje i działania są od strony prawnej decyzjami i działaniami samej wspólnoty. Wspólnota może dochodzić roszczeń jedynie od członków zarządu jako osób fizycznych, ale wtedy w sądzie trzeba udowodnić celowe działanie lub zaniechanie, wskazać i udowodnić wysokość szkody i bezpośrednio powiązać ją z konkretnymi działaniami lub ich brakiem. W świetle tego, że członkowie zarządu nie są profesjonalistami w dziedzinie zarządzania nieruchomością, jest to bardzo mało prawdopodobne.

Generalnie zaś uważam, że jeśli właściciele lokali usiłują wprowadzić takie ograniczenia i regulacje, to oznacza, że nie mają za grosz zaufania do zarządu. A w takim przypadku, zamiast mało skutecznych wygibasów prawnych, powinni wybrać do niego inne osoby.

Z ciekawości: czy komuś udało się na drodze sądowej uzyskać korzystny wyrok w tej sprawie ?

Jak najbardziej. Były takie wyroki. Np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1572/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 24 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1572/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12 maja 2021 r., sygn. akt V ACa 490/20.

[kermu]

Jeżeli zatem zarząd stwierdzi w trakcie zebrania: "Nie procedujemy uchwały w takiej formie .... (+uzasadnienie)"
Czy jest to zgodne z prawem ?

Moim zdaniem - tak. Zarząd nie blokuje merytorycznych decyzji właścicieli, tylko proponuje nadanie im formy, która jest zdecydowanie bardziej właściwa.

Pojawia się jednak tutaj zasadnicza wątpliwość prawna, mianowicie czy Zarząd ma prawo decydować "która forma jest zdecydowanie bardziej właściwa" czy też dopuścić uchwałę do podjęcia w formie zaproponowanej przez Właścicieli a w przypadku wątpliwości wystąpić do SO o wstrzymanie wykonania uchwały jako zabezpieczenie powództwa.
Wtedy sąd wstępnie ocenia czy wątpliwości były zasadne.

[piotrusb]

Moim zdaniem ma prawo decydować, bo właściciel, czy właściciele równie dobrze mogą zaproponować treść uchwały: niezgodną z prawem, bzdurną, skrajnie niekorzystną dla wspólnoty itp.
Zarząd nie ma obowiązku prawnego procedowania/poddawania pod głosowanie każdej uchwały, którą właściciele zaproponują.

...a w przypadku wątpliwości wystąpić do SO o wstrzymanie wykonania uchwały jako zabezpieczenie powództwa.

Przy obecnych terminach procedowania w naszych sądach jest szansa, że sąd rozpatrzyłby to gdzieś po roku od złożenia wniosku, by tyle w większości apelacji czeka się na nadanie sygnatury.