Czy uwzględniać głosy byłych członków wspólnoty

[franki]

Sytuacja wygląda nastepująco - we wspóonocie kilka uchwał jest dość długotrwało głosowanych - min o odwołanie dwóch członków zarzadu.
W tym czasie niekótre lokale znalazły nowych nabywców. A ich poprzedni własciciele głosowali za odwołaniem.
I teraz zarząd po sprzedaży tych lokali nie bierze pod uwage dotychczas oddanych głosów. Nowi właściciele nie chca głosować bo uchwała wystartowała w czasie kiedy onie nie byli właścicielami.
Jak to ugryźć? Czy zarzad ma prawo anulować w takiej sytuacji dotychczas oddane głosy?

[piotrusb]

Oddane głosy zachowują ważność i zarząd nie może ich nie uwzględniać.

Oddanie głosu nad uchwałą to w sensie prawnym złożenie oświadczenia woli przez właściciela lokalu. Dla oceny jego skuteczności decydujące znaczenie ma stan prawny w momencie oddania głosu, natomiast zmiana tego stanu po tej dacie nie ma znaczenia dla oceny ważności głosu – tak uznał Sąd Okręgowy we Wrocławiu w wyroku z 25 kwietnia 2013 r., sygn. akt: I C 1061/12.

W tej sprawie chodziło o uchylenie uchwały, która została przyjęta (przegłosowana) po sześciu latach od rozpoczęcia głosowania, a w tym czasie jeden z właścicieli, który głosował „za” sprzedał lokal. Powód zarzucał, że w tej sytuacji nie należy tego głosu brać pod uwagę przy obliczaniu wyników, ponieważ w dacie przyjęcia uchwały głosujący nie był już właścicielem lokalu.

Sąd uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ przepisy nie przewidują ram czasowych ograniczających głosowanie, natomiast bez znaczenia dla ważności uchwały jest głosowanie nad uchwałą przez osobę, która w dacie jej podjęcia zbyła swój lokal.

Niedopuszczalne natomiast jest, by doszło do dwukrotnego głosowania na uchwałę przez byłego i nowego właściciela danego lokalu.

Tak więc jeśli właściciel lokalu oddał głos na uchwałę, to nowy właściciel tego lokalu nie może już tego zrobić, bo oznaczałoby to dublowanie głosu oddanego udziałem związanym z jednym i tym samym lokalem.

[piotrusb]

Także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 25 kwietnia 2022 r. (sygn. akt V ACa 518/21) stwierdził, iż zmiana osoby właściciela lokalu w czasie prowadzonego głosowania co do zasady nie powoduje nieważności już oddanego głosu. Jeśli bowiem po rozpoczęciu głosowania właściciel oddał głos, a przed zakończeniem głosowania doszło do zbycia lokalu, to nabywca (nowy właściciel) nie może ponownie uczestniczyć w akcie głosowania. Mógłby to uczynić jedynie wówczas, gdyby jego poprzednik prawny ze swojego prawa do oddania głosu skutecznie nie skorzystał. Sąd podkreślił, że zgodnie z uwl osobą uprawnioną do oddania głosu na zebraniu członków wspólnoty, bądź w procedurze indywidualnego zbierania głosów jest każdorazowo właściciel lokalu. Zarówno bowiem nabycie, jak i utrata statusu członka wspólnoty mieszkaniowej ma miejsce wraz z nabyciem, bądź utratą prawa własności lokalu, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Osobą uprawioną do głosowania nad uchwałami wspólnoty będzie więc nabywca lokalu, na którego z chwilą uzyskania prawa własności przechodzą wszystkie prawa związane z uczestnictwem we wspólnocie mieszkaniowej przysługujące dotychczas jego zbywcy. Jednak ocena, czy do udziału w zebraniu właścicieli lokali lub w indywidulanym zbieraniu głosów uprawniony jest zbywca czy też nabywca lokalu uzależniona jest od tego, czy w przyszłości nastąpi wymagany dla nabycia własności wpis w księdze wieczystej. Pamiętać należy przy tym, że zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Jeżeli zatem wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej nowego właściciela lokalu został złożony jeszcze przed zwołaniem zebrania właścicieli lokalu, bądź przed oddaniem przez takiego właściciela głosu w trybie indywidualnym, głos ten należy uznać za skuteczny, o ile w późniejszym czasie okaże się, że wpis w księdze wieczystej nastąpił, przy czym nie ma tu znaczenia kiedy dokładnie będzie miało to miejsce (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2 października 2007 r., sygn. akt I ACa 756/07).