Okna dachowe - czy to część wspólna ?

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
zybi30
.
.
Posty: 4
Rejestracja: 10-09-2016, 20:27

Okna dachowe - czy to część wspólna ?

#1 Post autor: zybi30 » 10-09-2016, 21:02

Witam serdecznie,
Jestem w zarządzie stosunkowo niewielkiej wspólnoty mieszkaniowej (około 14 lokali). Wspólnota posiadała dwa lokale strychowe nie zagospodarowane służące jako przysłowiowe graciarnie, lokale te były wyposażone w okna dachowe (już na etapie budowy).

Wspólnota kila lat temu postanowiła sprzedać wspomniane lokale - zostały zaadaptowane jako mieszkalne a następnie sprzedane.

W chwili obecnej jeden z sąsiadów zamieszkujący wspomniane poddasze zwrócił się na piśmie do wspólnoty z prośbą o wymianę okien dachowych uważając, iż jest to integralna część dachu i należy do części wspólnej, no i tu jest kilka problemów ponieważ:
1. Czy to faktycznie część wspólna? Trochę czytałem i zdania są podzielone może ktoś ma doświadczenie lub zna wyrok sądowy w podobnej sprawie. Sąsiad jest zdeterminowany i gotowy się sądzić ponieważ wspólnota podjęła uchwałę o remoncie balkonów z funduszu remontowego, on takowego nie posiada więc oczekuje aby wspólnota sfinansowała wymianę okien dachowych (co najmniej do kwoty jaką jest wydana na remont jednego balkonu)
2. Okien nie da się zakryć zaślepić itp. są one w projekcie ponadto doświetlają lokal mieszkalny więc nikt na to zgody nie wyda
3. Boje się sytuacji, iż teraz wszyscy sąsiedzi będą domagać się wymiany stolarki okiennej twierdząc, że jest to część muru.
4. Po części sąsiada rozumiem choć nie mówię tego na głos. Sąsiad podnosi również argument, iż dach jest częścią wspólną i on nie chce zlecać prac aby później wspólnota nie miała pretensji w przypadku przecieków dachu (nie jest on nowy, można powiedzieć że za kilka lat będzie do wymiany --> pokryty gontem około 20 lat temu)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

andrzejL
moderator
moderator
Posty: 2792
Rejestracja: 24-06-2007, 22:11
Lokalizacja: Warszawa - Ochota

Odp.: Okna dachowe - czy to część wspólna

#2 Post autor: andrzejL » 11-09-2016, 06:54

zybi30 pisze:zwrócił się na piśmie do wspólnoty z prośbą, o wymianę okien dachowych, uważając, iż jest to integralna część dachu
Zauważ, że okna lokali na ścianie zewnętrznej budynku (elewacji), też są jego integralną częścią, a elewacja stanowi część nieruchomości wspólnej... :haha:
zybi30 pisze:podnosi również argument, iż dach jest częścią wspólną
"Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, że ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że część wspólna nieruchomości nie jest wyznaczona granicami stanowiącymi obrys poszczególnych lokali (czy to mieszkalnych, czy to użytkowych) z zewnętrznej ich strony. Dlatego fronty ściany w obrysie lokalu użytkowego należącego do powodów zalicza się do części wspólnych budynku". (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, sygn. akt I ACa 544/12.

"Jednak w sytuacji gdy okna służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu, należy uznać, że nie stanowią one nieruchomości wspólnej "(wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r,, sygn. VII SA/Wa 672/09, LEX nr 589555, wyrok NSA z 7b czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 486/10, LEX nr 992591). Pozdrawiam
andrzejL

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Okna dachowe - czy to część wspólna ?

#3 Post autor: piotrusb » 11-09-2016, 10:21

Zgadzam się z AndrzejemL. Główną funkcją okien dachowych jest doprowadzenie światła do lokalu, a zatem służą one właścicielowi jednego tylko lokalu. Zgodnie z wyrokom Sądu Najwyższego z dnia 21.11.2013 r., sygn.akt III CZP 65/13, wymiana okien w lokalu należy do wyłącznej decyzji właściciela lokalu, ale w przypadku gdy właściciel lokalu zamierza przy wymianie okien zmienić rozmiar otworu okiennego, to na taką zmianę rozmiaru otworu okiennego potrzebuje zgody wspólnoty mieszkaniowej. Sprawa dotyczyła okien w ścianie budynku, ale moim zdaniem zachodzi tu analogia.

Jeśli sfinansujecie wymianę okien jednemu właścicielowi, to dlaczego nie wszystkim?

Balkony to inna kwestia. Wiele zależy tu od konkretnej konstrukcji, ale generalnie w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że częścią wspólną jest płyta konstrukcyjna, zaś pokrycie np. terakota jest własnością konkretnego właściciela lokalu.

Powoływanie się na to, że skoro remontowaliście balkony, a sąsiad balkonu nie ma, więc musicie mu wymienić okna, nie jest słusznym argumentem, bo równie dobrze ktoś kto mieszka na parterze i nie korzysta z windy może zażądać od wspólnoty, która naprawiła windę, remontu łazienki. Udział w kosztach zarządu nieruchomością wspólną nie wynika z korzystania z danych części NW, ale z udziału w prawie własności.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

zybi30
.
.
Posty: 4
Rejestracja: 10-09-2016, 20:27

Odp.: Okna dachowe - czy to część wspólna ?

#4 Post autor: zybi30 » 11-09-2016, 13:57

No i mojego rozdarcia ciąg dalszy bo z jednej strony uważam tak jak koledzy wyżej napisali -- zgadzam się z każdym słowem.
Natomiast pomijając już roszczenie sąsiada nie sposób zauważyć, iż okno dachowe jest integralną częściom dachu bez niego dach nie funkcjonuje i nie spełnia swojej roli dobrym przykładem są np. domy w stanie surowym, jest ich stosunkowo dużo i teraz tak taki dom bez stolarki okiennej można spotkać bez większego problemu natomiast posiada on dach a w tym dachu okna połaciowa -- ja osobiście nigdy nie widziałem domu w stanie surowym lub pustostanu, który miałby dach bez okien (z pozostawionymi dziurami na okna).

Więc te okna nie służą tylko ich użytkownikowi a służą całej wspólnocie -- no bo co się stanie jeśli sąsiad dojdzie do wniosku że w jednym pokoju nie będzie miał okien dachowych, skoro stanowią jego własność może je przecież zdemontować i na złość wspólnocie poświęcić jeden pokój, jestem przekonany, że sąsiedzi mieszkający bezpośrednio pod tym mieszkaniem (cały pion) bardzo szybko zmienili by zdanie.

Ja osobiście zgadzam się i z jednym i drugim poglądem i niestety nie wiem za którą opcją się opowiedzieć - muszę jeszcze poszukać może jest jakieś orzecznictwo odnośnie okien dachowych, może wspólnota wystąpi o pomoc prawną zwyczajnie brak mi pomysłu :(

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Okna dachowe - czy to część wspólna ?

#5 Post autor: irenalo » 11-09-2016, 14:01

Również się z Wami zgadzam. Gdyby strych był NW (nieruchomość wspólna) to okna byłby cześćia wspólną.
W momecie sprzedaży lokalu okna stają sie właśnością właściciela lokalu. Tak , jak wszystkie okna w lokalach będacych odrębna własnością.
zybi30 pisze:4. Po części sąsiada rozumiem choć nie mówię tego na głos. Sąsiad podnosi również argument, iż dach jest częścią wspólną i on nie chce zlecać prac aby później wspólnota nie miała pretensji w przypadku przecieków dachu (nie jest on nowy, można powiedzieć że za kilka lat będzie do wymiany --> pokryty gontem około 20 lat temu)
Ma wstawić okna tak, by nie uszkodzić dachu. Tak samo inni , maja wstawić okna tak , by nie uszkodzić elewacji. A jeśli do tego dojdzie powinni naprawić zniszczenia.
Niech zrobi kilka fotek przed usunięciem, po usunięciu starego okna i po wstawieniu nowego.
Czy Wasz budynek jest zabytkiem?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Odp.: Okna dachowe - czy to część wspólna ?

#6 Post autor: irenalo » 11-09-2016, 14:14

zybi30 pisze:Natomiast pomijając już roszczenie sąsiada nie sposób zauważyć, iż okno dachowe jest integralną częściom dachu bez niego dach nie
Dokładnie to samo można napisac o oknach w każdym mieszkaniu. Okna w lokalu są integralną częścia ściany budynku. Ich brak spowodowałby zalanie nie tylko danego mieszkania ale i sąsiadów.
Mam wrażenie, że Twój sąsiąd jest zwykłym cwaniakiem, który chce żyć na koszt innych.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Nieruchomość wspólna”