Taras na części wspólnej

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
Miromat
.
.
Posty: 16
Rejestracja: 05-10-2011, 14:58

Taras na części wspólnej

#1 Post autor: Miromat » 31-05-2016, 15:40

Sytuacja wygląda następująco:
Wspólnota liczy 28 lokali. Jeden z właścicieli w akcie notarialnym ma zapisane prawo do wyłącznego użytkowania kawałka dachu. Jednocześnie pozostali właściciele nie mają zapisane w aktach notarialnych, że ten kawałek dachu został wyłączony z ich współwłasności. Zatem wszyscy są współwłaścicielami również i tego kawałka dachu przekazanego na wyłączne użytkowanie jednemu z właścicieli. Ten właściciel chce na tym "swoim" kawału wybudować taras. Został napisany projekt uchwały w tej sprawie. Czy na takie wykorzystanie przez niego dachu musi zgodzić się 100% współwłaścicieli, czy wystarczy zwykła większość? Logicznym byłoby, że skoro ten kawałek nie został wyłączony ze współwłasności to zgodę na zmianę przeznaczenia muszą wyrazić wszyscy. Czy dobrze myślę? Sprawę pozwolenia na budowę tu pomijam, bo jest to sprawa oczywista.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

andrzejL
moderator
moderator
Posty: 2792
Rejestracja: 24-06-2007, 22:11
Lokalizacja: Warszawa - Ochota

Odp.: Taras na części wspólnej

#2 Post autor: andrzejL » 31-05-2016, 16:05

Miromat pisze:ma zapisane prawo do wyłącznego użytkowania kawałka dachu. Jednocześnie pozostali właściciele nie mają zapisane w aktach notarialnych, że ten kawałek dachu został wyłączony z ich współwłasności.
Ale może jest napisane, że wyrażają zgodę na wyłączne użytkowanie dachu przez tego sąsiada. Czy to użytkowanie coś kosztowało twojego sąsiada ?
andrzejL

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Miromat
.
.
Posty: 16
Rejestracja: 05-10-2011, 14:58

Odp.: Taras na części wspólnej

#3 Post autor: Miromat » 31-05-2016, 16:49

Pozostali właściciele na temat tego kawałka dachu nie mają w aktach notarialnych żadnej adnotacji. Prawo do użytkowania kupił od dewelopera razem z mieszkaniem.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Taras na części wspólnej

#4 Post autor: piotrusb » 31-05-2016, 17:03

Miromat pisze:Logicznym byłoby, że skoro ten kawałek nie został wyłączony ze współwłasności to zgodę na zmianę przeznaczenia muszą wyrazić wszyscy.
Moim zdaniem - nie. Wszyscy właściciele musieliby wyrazić zgodę na czynność, która zmieniłaby stosunki właścicielskie i udziały w nieruchomości wspólnej. Tu taka zmiana nie następuje. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 uwl zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymaga zatem podjęcia uchwały. Jak wynika np. z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 9 października 2013 r., sygn. akt I ACa 687/13 na dobudowę tarasu do budynku mieszkalnego wystarcza zgoda wspólnoty wyrażona w uchwale. Każdy właściciel, który będzie uważał, że taka uchwała narusza jego interesy może ją zaskarżyć na podstawie art. 25 uwl.

Natomiast inną sprawą jest umowa czasowego wykorzystywania na wyłączność części nieruchomości wspólnej (t. zw. podział quoad usum). Jeśli została ona zapisana wyłącznie w jednym akcie notarialnym - użytkownika, to taki zapis będzie wiążący tylko wtedy, gdy był to pierwszy akt notarialny sprzedaży lokalu. Wówczas byłoby tylko dwóch właścicieli - członków wspólnoty: deweloper i pierwszy nabywca, a umowa quoad usum wiąże następców prawnych stron, które ją zawierają. W podobnej sprawie np:
Zawarcie umowy o sposobie korzystania z miejsc postojowych wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w sposób określony w przepisach od art. 18 do art. 33 WŁLokU. Nieskuteczne są zatem, składane nagminnie w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali, jednostronne oświadczenia deweloperów upoważniające nabywców tych lokali do korzystania z konkretnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Wprowadzają one nabywców w błąd w zakresie przedmiotu nabycia, pozostawiając w przeświadczeniu, że wraz z lokalem nabyli prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, co jest oczywista nieprawdą. Do umów o sposobie korzystania z nieruchomości nie stosuje się przepisu art. 4 ust. 2 WŁLokU, dotyczącego umów o ustanowienie odrębnej własności lokali, według którego właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
R. Strzelczyk, A.Turej "Własność lokali. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 72.

Natomiast jeśli taki stan (faktyczne wyłączne użytkowanie części nieruchomości wspólnej przez jednego właściciela) trwa od dłuższego czasu i nikt go nie kwestionował, to zasadne będzie przyjęcie, że wystąpił domniemany podział quoad usum (umowa tego typu nie wymaga formy szczególnej, a nawet pisemnej). Zgodnie np. z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 10 lutego 2004 r. sygn. akt IV CK 17/03, korzystanie przez poszczególnych współwłaścicieli w sposób wyłączny z określonych lokali znajdujących się we wspólnej nieruchomości, przy aprobowaniu tego stanu przez wszystkich współwłaścicieli, stanowi zachowanie mogące zostać poczytane za dorozumiane złożenie oświadczeń woli składających się na umowę o podział rzeczy wspólnej do korzystania.

Zawarcie umowy quoad usum wymaga zgody wszystkich właścicieli, natomiast zmiana warunków takiej umowy lub jej zniesienie jest, zgodnie z doktryną i orzecznictwem, możliwe na podstawie uchwały wspólnoty.
Miromat pisze:Sprawę pozwolenia na budowę tu pomijam, bo jest to sprawa oczywista.
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowalne. W dużej wspólnocie takie oświadczenie podpisuje zarząd/zarządca na podstawie upoważnienia wyrażonego w uchwale wspólnoty.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Miromat
.
.
Posty: 16
Rejestracja: 05-10-2011, 14:58

Odp.: Taras na części wspólnej

#5 Post autor: Miromat » 31-05-2016, 17:48

A czy jeżeli deweloper sprzedał jednemu właścicielowi prawo do użytkowania kawałka dachu wpisując to do jego aktu notarialnego sprzedaży mieszkania i jednocześnie nie poinformował o tym pozostałych właścicieli lokali sprzedając im mieszkania bez adnotacji w akcie notarialnym o tej sytuacji to czy użytkowanie tego kawałku dachu przez tego "użytkownika" jest zgodne z prawem?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: Taras na części wspólnej

#6 Post autor: piotrusb » 31-05-2016, 18:51

Tak jak pisałem. Taka adnotacja powinna być w aktach notarialnych pozostałych właścicieli, chyba że użytkownik wyłączny tego kawałka dachu był pierwszym nabywcą.

Jeśli jednak pozostali właściciele nie protestowali do tej pory i znając sytuację przez dłuższy czas ją tolerowali, to można to uznać za powstanie dorozumianego podziału quoad usum.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Nieruchomość wspólna”