Nielegalne zajęcie części wspólnej przez najemcę

[tarpan]

Witam,

Poszukuję odpowiedzi na pytanie związane z nielegalnym zajęciem części wspólnej przez najemcę lokalu, ale nie znalazłem takiego problemu jak mój.
W 2014 roku odzyskałem lokal w kamienicy, który został zabrany moim dziadkom, w lokalu jest najemca, który ma przydział i który został tam umieszczony przez miasto ponad 20 lat temu. Po odzyskaniu lokalu najemca nie chciał podpisać umowy najmu ze mną jako nowym właścicielem ale płaci regularnie czynsz. W trakcie zajmowania lokalu przez lokatora zanim mieszanie zostało mi oddane najemca nielegalnie przyłączył do mieszkania dodatkowy pokój, który wcześniej był odrębnym lokalem (służbówką). Nie ma żadnych papierów potwierdzających legalność przyłączenia dodatkowej powierzchni (w oficjalnych dokumentach nadal są to dwa oddzielne lokale). Prawdopodobnie służbówka stała pusta, więc została przebita ściana do tego pomieszczenia przy jednoczesnym zamurowaniu wejścia ze strony wspólnego korytarza. Miasto, które było wówczas zarządcą kamienicy nie zrobiło nic aby przywrócić poprzedni stan. Pobierany czynsz od najemcy nie uwzględnia tego dodatkowego pomieszczenia, gdyż jest on wyliczany na podstawie powierzchni podanej w księdze wieczystej, w której to lokal jest bez tego dodatkowego pokoju.
Wspólnota mieszkaniowa chce aktualnie przeznaczyć to dodatkowe pomieszczenie na wózkownię zwróciła się więc do mnie z żądaniem oddania pomieszczenia, jednak ja go nie zająłem jak również nie pobieram żadnych opłat z tytułu zajmowania tej dodatkowej powierzchni od najemcy.
Moje pytanie dotyczy kwestii adresata żądania oddania pomieszczenia, czy otrzymując pismo od wspólnoty to ja powinienem wymóc na najemcy oddanie pomieszczenia, czy mam odpowiedzieć wspólnocie, że to najemca nielegalnie zajmuje ten pokój i to do niego należy kierować żądania. Wspólnota straszy opłatami za nielegalne korzystanie z tego pomieszczenia, czy mają oni prawo obciążyć mnie tymi kosztami skoro nie ja zajmuję to pomieszczenie i nie pobieram z tego tytułu żadnych opłat od najemcy (mam podpisane przez najemcę pismo o podniesieniu czynszu, gdzie podana jest powierzchnia wynajmowanego lokalu nieuwzględniająca tego dodatkowego pomieszczenia).

[piotrusb]

Jako właściciel lokalu jesteś (przymusowym) współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i członkiem wspólnoty. Zatem we wszystkich sprawach to Ty, a nie najemca, jesteś dla wspólnoty stroną. Dla najemcy z kolei stroną w sprawach lokalu jesteś Ty - jako jego właściciel, nie wspólnota.

najemca nie chciał podpisać umowy najmu ze mną jako nowym właścicielem ale płaci regularnie czynsz.

W takim przypadku można moim zdaniem uznać, że między Tobą, a najemcą doszło do zawarcia dorozumianej umowy najmu. Zgodnie z art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, stosunek najmu nawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Do zawarcia takiej umowy dochodzi w przypadku, gdy strony uzgodnią jej istotne składniki, a więc przede wszystkim przedmiot najmu i czynsz. Ustawodawca nie wprowadził żadnej szczególnej formy w jakiej powinna być zawarta umowa najmu, a zatem umowa taka może być zawarta ustnie, jak również w sposób dorozumiany. Tak np. wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt I Ca 170/13:

...pomiędzy powodami a pozwanym doszło do nawiązania w sposób dorozumiany umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, pozwany złożył bowiem dorozumiane oświadczenie woli tolerując przez okres wieloletni fakt zamieszkiwania powodów w przedmiotowym lokalu, nie domagając się opróżnienia lokalu przez powodów. (...)Sąd wskazał, iż pozwana jako wynajmujący nie sprzeciwiał się takiemu stanowi rzeczy, nie żądał wydania lokalu, nie skierował powództwa eksmisyjnego przeciwko powodom (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 1983 r., IV CR 569/82, niepubl., zgoda, choćby milcząca wydzierżawiającego, ujawniona ma być w jego zachowaniu mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy, by pozwalała na wnioskowanie, że w okolicznościach konkretnej sprawy wystąpiła domniemana wola przedłużenia umowy)

Tak też wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 24 września 2012 r., sygn. akt V Ca 1651/12:

Możliwość zawarcia umowy najmu w sposób dorozumiany nie budzi żadnych wątpliwości zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Prawo dopuszcza zawarcie oświadczenia woli per facta concludentia jednak oświadczenie to nie może zawierać wątpliwości co do jego treści. Wyrazem tego było oddanie lokalu mieszkalnego do używania pozwanym oraz regularne opłacanie przez nich należnego powodom czynszu. A zatem doszło do określenia – w sposób dorozumiany – essentialia negotii umowy najmu.

Czy służbówka, o której piszesz jest częścią nieruchomości wspólnej?

[elmaz]

Zatem we wszystkich sprawach to Ty, a nie najemca, jesteś dla wspólnoty stroną.

Stroną tak (a i to nie we wszystkich sprawach) - ale nie oznacza to ponoszenia odpowiedzialności za działania najemcy. Orzecznictwo sądowe jest tutaj zdaje się dosyć zgodne, że co do zasady właściciel lokalu nie ponosi odpowiedzialności za zachowania osób korzystających z lokalu za jego zgodą i wiedzą.

Patrz np.

I ACa 645/12 Sąd Apelacyjny w Szczecinie z 2012-11-29

Jak wskazał to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.04.2009 r. (II CSK 600/08, LEX nr 500188), cytowanym w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia, właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą /../

Do tego samego orzeczneia SN odnosi się Ewa Bończyk-Kucharczyk w opracowaniu "Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa. Komentarz..."

strona 477

Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK, 600/08, LEX nr 500188: "Właściciele lokali nie mogą /.../"

I dalej w tym samym opracowaniu:

Można dodać, że także SA w Poznaniu, w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., I ACa 367/08, LEX nr 446185, uznał iż: /..../
"Niedopuszczalne jest umieszczenie w regulaminie porządku domowego postanowienia wprowadzającego zasadę nieograniczonej odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób, którym oddał sój lokal do używania/.../"


Podobnie wypowiadał się sąd wrocławski (Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 05.08.2014 roku sygn.akt I C 445/14)

szczeciński (nie mam teraz pod ręką sygnatur) i kilka innych.

Myślę, że przenosi się to tym bardziej na działania inne niż związane z regulaminem porządku domowego - sprawy te reguluje Kodeks cywilny, a konkretnie:

Art. 415. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Mamy tutaj więc odpowiedzialność osobistą za podjęte działania (np. dewastację części wspólnej nieruchomości, czy też bezprawne zagarnięcie jej fragmentu) - nie ma więc powodu, aby za bezprawne działania najemcy winę ponosił właściciel lokalu.

=========
Natomiast wg mnie właściciel nie jest całkiem bezkarny, ponieważ w niektórych sytuacjach wspólnota może się bronić wykorzystując art.16 UWL:

Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

I wg mnie odpowiedzialność z tego tytułu można odnieść także do najemcy czy domowników właściciela(choć to tylko moje zdanie). Ale to trochę poza tematem, bo akurat w sprawie poruszonej w tym wątku nie mamy takiej sytaucji.

Z kolei właściciel może - w przypadku problemów z krnąbrnym najemcą - zastosować
Art. 685 Kodeksu Cywilnego
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

[elmaz]

Jeszcze w grę może wchodzić Ustawa o ochronie praw lokatorów:

Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do
używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

[piotrusb]

ale nie oznacza to ponoszenia odpowiedzialności za działania najemcy.

Generalnie tak. Ale jeśli najemca działa na szkodę wspólnoty (wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym itp.), a właściciel, wiedząc o takim postępowaniu, nie reaguje należycie (np. wypowiadając umowę najmu), to wówczas wspólnota może, moim zdaniem, mieć roszczenie wobec właściciela np. w oparciu o art. 16 ust. 1 uwl, a właściciel ewentualnie, dopiero w roszczeniu zwrotnym - wobec najemcy.

I wg mnie odpowiedzialność z tego tytułu można odnieść także do najemcy czy domowników właściciela(choć to tylko moje zdanie).

Nie tylko Twoje :-). Por. np wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 24 stycznia 2014 r., sygn. akt XII C 1330/13 (podtrzymany przez wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 17 czerwca 2014 r., sygn. akt I ACa 372/14), w uzasadnieniu którego sąd zaznaczył:

Żądanie może być przez spółdzielnię wysunięte [licytacji lokalu domagała się spółdzielnia mieszkaniowa na podstawie art. 16 uwl w zw. z art. 27 ust. 5 usm] również w stosunku do właściciela, który co prawda sam nie narusza porządku domowego i nie utrudnia innym korzystania z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej, ale czynią to członkowie jego gospodarstwa domowego lub najemcy, którym wynajął swój lokal, albo inne osoby, którym udostępnił swój lokal do korzystania.

[irenalo]

Po odzyskaniu lokalu najemca nie chciał podpisać umowy najmu ze mną jako nowym właścicielem ale płaci regularnie czynsz.

Co znaczy nie chciał? Umowa najmu nie musi mieć co prawda formy pisemnej ale dla potencjalnych celów dowodowych lepiej żeby miała. Gdybyś miał pisemna umowe najmu i byłoby tam wyszczególnione jaką powierzchnię (i jakie pomieszczenia) najmujesz mógłbyś pokazać wspólnocie (ewentualnie w sądzie), że nie zajmujesz (i najmujesz) części wspólnej. Wtedy WM sama musiałaby odzyskiwac pow. od najemcy. Skoro jednak lokal jest połączony, to WM zwraca się do CIebie. Jak udowodniesz, że to najemca zajął samowolnie?
Płacisz podatki od najmu?