Po zgonie jednego ze współwłaścicieli lokalu

[domanda]

Wspólnota (8 lokali) jest przed zawarciem umowy o zarządzanie.
Ma się odbyć zebranie, podczas którego w obecności notariusza będzie głosowana uchwała
o powierzeniu zarządzania nieruchomością wspólną licencjonowanemu zarządcy.
Jedna z właścicielek jest wdową (lokal był współwłasnością obojga małżonków; sprawa spadkowa nie została jeszcze przeprowadzona).
Czy w tej sytuacji ta właścicielka może (podczas głosowania) dysponować wszystkimi udziałami, jakie mieli w nieruchomości wspólnej oboje małżonkowie ?

[jaceko]

A dysponowali różnymi udziałami? Jeżeli mieszkanie było wspólną własnością małżonków to każde z nich miało prawo pełnego głosu za wszystkie posiadane przez nich udziały. Śmierć nie zmienia sytuacji do czasu zmiany posiadania udziałów współwłaściciela.

Naprawdę chcecie przekazać zarządzanie poza własne grono?

[andy]

Czy w tej sytuacji ta właścicielka może (podczas głosowania) dysponować wszystkimi udziałami, jakie mieli w nieruchomości wspólnej oboje małżonkowie ?

Udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalem jest niepodzielny (choć znam jeden wyrok sądu powszechnego, w którym orzeczono odmiennie). Z chwilą śmierci współmałżonka spadek nabyli jego spadkobiercy. W zasadzie wdowa powinna przedłożyć wspólnocie pełnomocnictwo od pozostałych spadkobierców lub udowodnić, że jest powołana do spadku z wyłączeniem innych osób. Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej nie jest jednak na tyle znaczącą czynnością prawną, aby w tej sprawie stosować nadmierny rygoryzm. Ja dopuściłbym wdowę do głosowania bez dodatkowych warunków.

Poza tym, jesteście dużą wspólnotą i decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną - podejmujecie większością głosów, więc głos wdowy może nie wpływać na wynik głosowania. Powierzenie zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy jest konieczne tylko wówczas, gdy jest to pierwsze powierzenie zarządu w historii wspólnoty.

Również odradzam powierzanie zarządu innym osobom fizycznym lub prawnym w tak małej wspólnocie. Dużo efektywniej i taniej sami zarządzicie swoją nieruchomością, ewentualnie z pomocą operatywnego administratora.

[kindziu]

A dysponowali różnymi udziałami? Jeżeli mieszkanie było wspólną własnością małżonków to każde z nich miało prawo pełnego głosu za wszystkie posiadane przez nich udziały. Śmierć nie zmienia sytuacji do czasu zmiany posiadania udziałów współwłaściciela.

Słuchajcie, u mnie także wystąpiła taka sytuacja i wdowa jest w trakcie załatwiania spraw spadkowych.Odbyło się ostatnio zebranie właścicieli i przewodnicząca wyłączyła wdowę z głosowania.
Pyt.: Czy miała takie prawo?

[piotrusb]

To zależy, czy wdowa jest jedyną spadkobierczynią. Żeby więc odpowiedzieć na tak postawione pytanie trzeba wiedzieć czy lokal był przedmiotem wspólności małżeńskiej, czy nie (rozdzielność majątkowa, odrębna własność męża), czy zmarły pozostawił testament, czy są inni spadkobiercy np. dzieci.

Głosować na uchwałę może wyłącznie właściciel lokalu. Jednak stwierdzenie nabycia spadku ma charakter deklaratywny, nie konstytutywny (stwierdza istniejący fakt, natomiast nie kreuje faktu). W związku z tym jeśli wdowa stała się właścicielką mieszkania w wyniku spadku i nie ma innych spadkobierców, to wchodzi w posiadanie lokalu w momencie śmierci jej męża i ma prawo głosować, chyba że ktoś (np. uważający się za spadkobiercę) temu zaprzeczy. Patrz w takiej sprawie wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 14 września 2012 r., sygn. akt V ACa 708/12:

Nie można też było uznać trafności zarzutu naruszenia art. 29 ust. 1e ustawy o własności lokali, gdyż przepis ten nie statuuje obligatoryjnego wymagania aby zarządca nieruchomości żądał od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali, a jedynie wskazuje na taką możliwość. Nie ulegało wątpliwości, że J. K. w dacie podjęcia przez pozwaną wspólnotę mieszkaniową uchwały, której dotyczyło żądanie pozwu, była spadkobiercą swojego męża Z. K. (1). Zasadnie powołał Sąd Okręgowy dyspozycję art. 925 kc. Śmierć spadkodawcy jest zdarzeniem prawnym, które pociąga za sobą przejście praw i obowiązków majątkowych zmarłego na jego spadkobierców. Chwilą otwarcia spadku jest chwila śmierci spadkodawcy (art. 924 kc). Spadek przechodzi w drodze dziedziczenia z mocy samego prawa bezpośrednio na spadkobiercę (art. 925 kc). Stwierdzenie nabycia spadku nie czyni spadkobiercami osób w nim wymienionych, a jedynie dokumentuje to, ze są one spadkobiercami. Nie tworzy nowego stanu prawnego, lecz stwierdza stan, który powstał przed wydaniem postanowienia sądu i niezależnie od jego wydania. Ma zatem znaczenie deklaratywne.

J. K. w dniu 9 grudnia 2010 r. była jedynym spadkobiercą zmarłego męża Z. K. (1), co zostało jedynie potwierdzone w postanowieniu Sądu Rejonowego w Lęborku z dnia 27 października 2011 r, a zatem była ona uprawniona do głosowania nad uchwałą pozwanej wspólnoty mieszkaniowej całością przysługujących lokalowi nr (...) udziałów w prawie własności nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Art. 1027 kc, według którego względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia spadkobierca może udowodnić swe prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku, ma zastosowanie w przypadkach, gdy osoba trzecia, nie roszcząca sobie praw do spadku, kwestionuje nabycie tych praw przez spadkobiercę (np. w procesie o wydanie przedmiotu spadku).

[kindziu]

To zależy, czy wdowa jest jedyną spadkobierczynią. Żeby więc odpowiedzieć na tak postawione pytanie trzeba wiedzieć czy lokal był przedmiotem wspólności małżeńskiej, czy nie (rozdzielność majątkowa, odrębna własność męża), czy zmarły pozostawił testament, czy są inni spadkobiercy np. dzieci.

Są dzieci i mieli wspólność małżeńską.

Nie można też było uznać trafności zarzutu naruszenia art. 29 ust. 1e ustawy o własności lokali, gdyż przepis ten nie statuuje obligatoryjnego wymagania aby zarządca nieruchomości żądał od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali, a jedynie wskazuje na taką możliwość.

Wynika z tego że nikt nie miał praw odebrać jej oddania głosu a co najwyżej zaskarżyć podjętą uchwalę.