Miejsca parkingowe a współwłasność

[andy]

Szukanie kruczków prawnych to nie jest najlepsza metoda do regulowania stosunków pomiędzy członkami wspólnoty. Jeżeli większość wspólnoty jest za wynajęciem miejsc parkingowych, to nikt nie jest w stanie tego zablokować. Jeżeli jest niedostatek miejsc parkingowych to chyba lepiej, że ci dla których zabraknie miejsc mają świadomość, że kasa wspólnoty jest zasilana przychodami z wynajmu miejsc, niżby mieli pomstować na niesprawiedliwośc zasady "kto pierwszy, ten lepszy"?

Dla wszystkich użytkowników tego forum lekturą obowiązkową są:
- ustawa o własności lokali,
- przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-221).

[Haneczka]

Myślę, że jeśli wszyscy właściciele nie mogą korzystać z parkingu - to albo należy zostawić możliwość parkowania dla wszystkich na zasadzie: "kto pierwszy - ten lepszy", albo ustalić zasady korzystania z niego, w tym wypadku za miesięczną opłatą.
Innego rozwiązania nie widzę.

Tak napisałam wcześniej, ale spokoju nie zaznałam. Obydwa rozwiązania są poprawne, ale okoliczności wpływające na ich wprowadzenie mogą już nie być.

Miejsca parkingowe już u kaks są. Wspólnota ma prawo podjąć decyzję o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej, jak najbardziej i to jest w zgodzie z ustawą.
Miejsca parkingowe zostały wybudowane ze środków FR - a więc za pieniądze wszystkich właścicieli.

Pytanie brzmi: czy wspólnota może uchwałą podjętą większością głosów ograniczyć innym właścicielom prawo korzystania z nieruchomości wspólnej?

Ustawa o własności lokali:
Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

U kaks jest 13 miejsc parkingowych i zgodnie z art. 12.1 uowl każdy z właścicieli ma prawo z nich korzystać.

Poza tym art. 3.1. tej ustawy brzmi:
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Wspólnota głosując większością głosów nad przydzieleniem miejsc parkingowych pozbawia jednocześnie możliwości korzystania z tych miejsc innych właścicieli, np. tych którzy są przeciwni podjęcia tej uchwały - ogranicza ich prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, co jest sprzeczne z art. 12.1. i art. 3.1. uowl.
Każdy właściciel ma swój określony udział w nieruchomości i za odrębną własność oraz udział w gruncie, który stanowi też nieruchomość wspólną, płaci podatek od nieruchomości.

Przydzielenie miejsc parkingowych i pobieranie za to opłat od właścicieli może nastąpić jedynie w drodze umowy wszystkich właścicieli - wyrażenia przez nich zgody na takie rozwiązanie (to jest zbieżne z decyzją o ustaleniu równej stawki FR od lokalu - jest to możliwe tylko wtedy, gdy zgodzą się wszyscy właściciele). W tej sytuacji można pobierać od właściciela opłaty i wydzierżawić mu miejsce do parkowania, biorąc pod uwagę, że miejsc jest za mało w stosunku do ilości potrzebujących.

Jeżeli większość wspólnoty jest za wynajęciem miejsc parkingowych, to nikt nie jest w stanie tego zablokować.

Właśnie nie jestem pewna, czy owa większość może ograniczać prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej innym właścicielom, bo przecież każdy z nich ma swój udział w tym parkingu i ma prawo z niego korzystać.

Jeśli wszyscy zgodzą się na dzierżawienie i pobieranie opłat od właścicieli korzystających z parkingu - będzie to zgodne z prawem.
Jeśli zadecyduje o tym większość - niestety, ale nie. Wtedy będziemy mieli do czynienia z ograniczaniem prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej i z jej podziałem, a przecież: " nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali" (art.3.1. uowl).

[kaks]

Serdeczne dzięki - wykonałaś kawał solidnej roboty.
Myślę, ze ten materiał przyda się wielu. Musimy wszyscy we wspólnotach nauczyć się myśleć i liczyć.
Pozdrawiam

[szarisz]

Przydzielenie miejsc parkingowych i pobieranie za to opłat od właścicieli może nastąpić jedynie w drodze umowy wszystkich właścicieli - wyrażenia przez nich zgody na takie rozwiązanie

Przesadziłaś.
W ten sposób musieliby wszyscy wyrazić zgodę na najem pomieszczenia w części wspólnej dla np. fryzjera.
A jeśli uważasz, że to nie do końca dobry przykład, to inny: modernizacja poddasza zrobiona za pieniądze z FR (a nawet za kredyt) ma służyć na wynajem pomieszczeń.
Wszyscy się muszą zgodzic, żeby z tej części wspólnej korzystał konkretny najemca?

Ja w ich przypadku tylko zaproponowałbym przetarg i wygrywają ci, którzy zapłacą więcej. Jeśli jest 8 miejsc, to liczy się ósma od góry cena (jak na allegro).
Choć uważam, że należaloby działać na zasadzie kto pierwszy ten lepszy. Wprawdzie nie będzie dla WM żadnej kasy, ale też nie będzie awantur. I choćby płacący montowali np. słupki blokujące, to i tak zawsze się znajdzie jakiś ... który nie będzie tego honorował i na siłę się postawi ze swoim samochodem.
I co najgorsze, to legalnie mu nikt nic nie zrobi.
Zatem dojdzie do kłótni i animozji.

[andy]

Przydzielenie miejsc parkingowych i pobieranie za to opłat od właścicieli może nastąpić jedynie w drodze umowy wszystkich właścicieli - wyrażenia przez nich zgody na takie rozwiązanie

Ustawodawca rozstrzygnął to inaczej: decyzja w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnej w dużej wspólnocie zapada w drodze uchwały, czyli większością udziałów:

Ustawa o własności lokali:
Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

To jest rzeczywiście ograniczenie osobom sprzeciwiającym się takiej uchwale prawa do współkorzystania z części wspólnej nieruchomości, ale usprawiedliwione potrzebą sprawnego zarządzania dużą wspólnotą mieszkaniową (w małej wspólnocie jest w tej sprawie wymagana jednomyślność).

Reasumując: w omawianej sprawie decydować będzie większość właścicieli lokali i nie widzę uzasadnienia dla zaskarżenia takiej uchwały.

[kaks]

Kolego andy trochę przeginasz. Zachowujesz się z taką samą ignorancją do prawa własności i do mniejszości we wspólnocie jak mój Zarząd. Chcesz odmówić i mi prawa zaskarżenia Uchwały ????

Pytanie brzmi: czy wspólnota może uchwałą podjętą większością głosów ograniczyć innym właścicielom prawo korzystania z nieruchomości wspólnej?

Ja już podobny temat przerabiałem w innej wspólnocie. Tam zrzeczenie w stosunku do miejsc parkingowych było w postaci aktu notarialnego i wymagało 100 % zgody 40 właścicieli. To nie jest zmiana przeznaczenia ale to jest ograniczenie prawa własności
Reasumując - Mnie przekonuje motywacja Haneczki i w moim przypadku zdecyduje sąd