Udziały w nieruchomości a prawo do korzystania z gruntu wspólnego

[flashover]

Dzień dobry,

jestem członkiem wspólnoty mieszkaniowej, w której skład wchodzą budynek wielorodzinny z ośmioma lokalami usytuowany na dość dużej działce. Wielkość lokali jest bardzo nierówna, co prowadzi do sytuacji, że rozkład udziałów wynosi od 3% dla najmniejszego lokalu do ponad 20% dla największego. Działka jest na ten moment zagospodarowana w ten sposób, że każdy z właścicieli parkuje jeden swój samochód, a pozostała część terenu jest przeznaczona na ogródki. Ogródki są wydzielone płotami i pozamykane. Nie zostało to w żaden sposób uregulowane uchwałą wspólnoty, ani inną umową. Powierzchnia ogródków nie współgra z udziałami właścicieli. Przykładowo właściciel najmniejszego lokalu wydzielił sobie największy ogródek. Tak było od lat i nie było z tego powodu konfliktów.

Problem pojawił się w tym roku. Właściciel największego lokalu domaga się udziału w gruncie równego jego udziałowi wynikającemu z posiadanej przez niego powierzchni lokalu. Czyli około 20%. Chciałby parkować dodatkowy samochód na działce i powiększyć swój ogródek kosztem wygrodzonych lata temu ogródków innych właścicieli. Ja osobiście rozumiem jego żądania, ale cała reszta wspólnoty się buntuje. Powstał pomysł stworzenia uchwały, która ustali podział gruntów wspólnych według takich granic, które pasują większości lokatorów z pominięciem interesów lokatora posiadającego 20% udziałów.

W związku z tym mam do Państwa pytania. Zakładam, że taka uchwała wykracza poza normalny zarząd nieruchomością.
1. Czy taka uchwała może zostać podjęta większością 51% głosów, czy niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?
2. Czy w razie zaskarżenia takiej uchwały do sądu prawdopodobieństwo jej uchylenia jest duże? Jak to wygląda w orzecznictwie?
3. Czy procentowy udział w nieruchomości ma jakiekolwiek przełożenie na prawo do korzystania z niej? Mówiąc wprost, czy ten, który ma 20% udziałów może się domagać prawa do wydzielenia sobie 20% gruntów, czy wszystko jest wspólne (jaki wtedy sens mają udziały, skoro ten, który ma 1% ma takie same prawa, co reszta). Logiczne wydaje się, że skoro jeden lokator płaci jedną piątą kosztów całej wspólnoty, to powinien mieć prawo do dysponowania jedną piątą gruntów. Jak to wygląda prawnie?
4. Czy jeżeli nie dojdzie do wspomnianej uchwały o podziale do korzystania z gruntów lub uchwała taka zostanie uchylona, to lokator posiadający 20% udziałów może jednoosobowo wymusić na pozostałych lokatorach zlikwidowanie wszystkich płotów i barier? Pojawiła się groźba pod tytułem "jeśli ja nie będę miał ogródka o powierzchni 20% działki, to nikt nie będzie miał i będziecie musieli wyburzyć wszystkie płoty".

Z góry dziękuję za odpowiedzi.

[piotrusb]

Powstał pomysł stworzenia uchwały, która ustali podział gruntów wspólnych według takich granic, które pasują większości lokatorów z pominięciem interesów lokatora posiadającego 20% udziałów.

Ad. 1. Taka czynność - podział nieruchomości wspólnej do korzystania przez określonych właścicieli na wyłączność (quoad usum) wymaga zgody wszystkich właścicieli lub orzeczenia sądu. To nie jest decyzja, którą można podjąć uchwałą.
Ad. 2. Bezprzedmiotowe - patrz pkt 1.
Ad. 3. Większy udział w nieruchomości wspólnej nie oznacza prawa do korzystania, zwłaszcza na wyłączność, z większej części nieruchomości wspólnej. Wręcz przeciwnie, zgodnie z art. 206 kc każdy współwłaściciel ma prawo do korzystania z całej nieruchomości wspólnej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli. A więc to, że ktoś ma większy udział oznacza, że ponosi większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i ma większą siłę głosu, ale nie, że może korzystać z większej części tej nieruchomości np. większej części klatki schodowej, czy większej części trawnika.
Ad. 4. Nie może. Może jedynie wystąpić w tej sprawie do sądu.

Tak było od lat i nie było z tego powodu konfliktów.

To oznacza, że w Waszej wspólnocie obowiązywała niepisana, dorozumiana umowa quoad usum. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że umowa quoad usum może być zawarta także w sposób dorozumiany poprzez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12, postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2013 r., sygn. akt II CSK 459/12, wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2015 r., sygn. akt III CSK 446/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 9 stycznia 2020 r., sygn. akt V ACa 470/19, wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z 15 stycznia 2021 r., sygn. akt II C 537/19). Dorozumiane zawarcie umowy quoad usum będzie miało miejsce, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej (postanowienie Sądu Najwyższego z 10 listopada 2016 r., sygn. akt IV CSK 46/16). Takiej umowy nie można znieść lub zmienić wolą jednego właściciela - postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. r. (sygn. akt III CZP 18/22):

...zmiana treści lub rozwiązanie umowy o podział quoad usum z przyczyn innych niż wystąpienie nowych okoliczności, wskazujących na ważne powody do odmiennego uregulowania dotychczasowego sposobu korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy, może nastąpić w wyniku zgodnego porozumienia wszystkich współwłaścicieli lub w drodze orzeczenia sądowego, co gwarantuje wszystkim współwłaścicielom poszanowanie ich praw i interesów.

.