Koszt utrzymania garażu podziemnego

[piotrusb]

w akcie notarialnym wpisane są jakie pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego mają taką samą stawkę jak zaliczka na lokal mieszkalny

To jest inny przypadek niż Boo31. Boksy garażowe zabudowane trwałymi przegrodami i zaliczone do pomieszczeń przynależnych mają prawnie taki sam charakter jak piwnica, czy komórka przynależne do lokalu.

[piotrusb]

Dzięki, tak podejrzewałam. Ale jak prawidłowo rozdzielić koszty utrzymania garażu, od kosztów utrzymania infrastruktury/elementów dot. całego budynku. Nie wiem czy dobrze formułuję pytanie. Chodzi mi o to jak obliczyć jaką kwotę powinni płacić właściciele mieszkań tytułem utrzymania w/w części konstrukcyjnych i niezbędnych do funkcjonowania całego budynku, które znajdują się w garażu?

Trzeba określić, które elementy w garażu są częścią nieruchomości wspólnej - służą wszystkim członkom wspólnoty, a nie tylko współwłaścicielom garażu. Koszty ich utrzymania (remontów, przeglądów, wymiany elementów eksploatacyjnych, modernizacji) obciążają wszystkich członków wspólnoty, właścicieli i współwłaścicieli lokali (również współwłaścicieli hali garażowej), proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozostałe koszty garażu obciążają tylko jego współwłaścicieli, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości garażowej.

[Boo31]

Dziękuję za odp. Mam zatem kolejne pytanie.
Garaż jak wiemy jest odrębnym lokalem, niestety wygląda na to że współwłaściciele garażu nigdy ani uchwała ani pełnomocnictwem nie przekazali zarządu nieruchomością zarządowi/administracji. Wiem że zwyczajowo tak się dzieje że Administracja dba jednak o część garażową. Rozumiem też że pobierane są z tego tytułu opłaty za administrację oraz tytułem wynagrodzenia Zarządu Wspólnoty.
Pytanie czy współwłaściciele na tej podstawie mogą też egzekwować od administratora aby utrzymywał w garażu porządek - chodzi o liczne pojazdy osób trzecich parkujące w hali garażowej. Administracja rozkłada ręce, mówiąc że nic nie może zrobić, ale z drugiej strony koszty administracją lokalu niemieszkalnego są spore. Czy jest jakieś rozwiązanie tej sytuacji?

[piotrusb]

Skoro garaż jest wydzielonym prawnie lokalem, to ani zarząd (w sensie podmiotowym), ani administrator nie mają jakichkolwiek uprawnień, żeby ingerować w kwestie zarządu hala garażową (w sensie funkcjonalnym), bo to tak jak by ingerować np. w porządek w łazience w jednym z lokali mieszkalnych.

Rozumiem też że pobierane są z tego tytułu opłaty za administrację oraz tytułem wynagrodzenia Zarządu Wspólnoty.

Tego nie wiemy. Są pobierane?

Poza tym - użytkownik miejsca postojowego w garażu może je wynająć lub użyczyć osobie trzeciej. Jeśli chodzi o inne osoby, to jak wjeżdżają one do garażu? Nie ma bramy na pilota?

[Boo31]

W planie gospodarczym w kosztach lokalu niemieszkalnego - hali garażowej są wymienione kwoty za Administrowanie nieruchomością oraz wynagrodzenie zarządu. W podsumowaniu są podane koszty na lokal (halą garażowa) oraz podana stawka za m2 garażu.
Następnie są wyliczenia wysokości zaliczek za 1 miejsce w hali garażowej:
Liczba m2 na 1 stanowisko parkingowe przemnożona przez stawkę podaną w planie gospodarczym.

Jak do garażu wjeżdżają osoby 3? Nie mam pojęcia, może po kilkunastu latach parkowania dorobiły sobie chip od sąsiada (to teraz nie problem), a może mają w hali jedno miejsce, a dwa pojazdy więc parkują oba?
W naszym garażu jest bardzo duży problem z miejscami, które należą do kilku firm związanych z deweloperem - ani dewelopera ani tych firm nie można namierzyć - były podejmowane próby, sprawy komornicze (firmy zadłużone są nie tylko względem wspólnoty).
Tak czy inaczej w garażu podziemnym parkuje rzesza osób nie będących współwłaścicielami hali lub nie mających tytułu do parkowania na kilku miejscach. Część osób parkuje na miejscach w/w firm, inne pod ścianami w świetle przejazdu - niektorzy stawiają samochody inni motory. Nic podobno nie można z nimi zrobić, bo hala nie jest wyznaczona strefą ruchu. Kolejny Zarząd i kolejny Administrator nie widzi rozwiązania.

W kontekście ingerowania w przestrzeń hali - administracja do tej pory zajmowała się rozliczaniem mediów, organizowaniem sprzątania hali garażowej, konserwacją bramy itd.

[piotrusb]

Niestety stan prawny w naszym kraju powoduje, że nie ma możliwości usunięcia takich pojazdów. Nawet policja lub straż miejska może to zrobić wyłącznie w przypadku, jeśli pojazd bezpośrednio zagraża bezpieczeństwu ruchu. Wspólnota, a ni administracja nie może tego zlecić, zwłaszcza że nie ma formalnego upoważnienia do sprawowania zarządu halą garażową. W sensie prawnym to sprawa prywatna współwłaścicieli tej hali.

Na terenie prywatnym policja i straż miejska może interweniować tylko jeśli teren jest wyznaczoną i prawidłowo oznakowana strefą ruchu lub strefą zamieszkania.