Koszt utrzymania garażu podziemnego

[Boo31]

Rozumiem, jakie wobec tego możliwości mają współwłaściciele hali? Bo to jak jakby ktoś osiedlił się komuś w przedpokoju
I ponawiam pytanie czy skoro garażowcy ponoszą koszty administracji halą garażową to Administrator nie powinien zrobić czegokolwiek choćby zaproponować jakichś rozwiązań?

[piotrusb]

Sęk w tym, że nie za bardzo są tu rozwiązania i administrator nie wymyśli Wam żadnego cudownego remedium. Od strony prawnej to współwłaściciele hali garażowej (lub ustanowiony przez nich pełnomocnik) mogą wytoczyć proces cywilny osobom naruszającym ich własność (art. 222 § 2 kc - powództwo negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń; podstawą roszczenia jest trwałe wkraczanie w sferę uprawnień właściciela przez osobę do tego nieuprawnioną), ale to w praktyce kompletnie nierealne, bo trzeba wcześniej ustalić dane osobowe właściciela pojazdu - imię nazwisko, adres i PESEL. Bez tego sąd nie przyjmie pozwu.

Co można zrobić w praktyce? Np. zostawić w każdym pojeździe kartkę za szybą, że w garażu będę prowadzone prace budowlane i w danym dniu należy usunąć pojazd z garażu, bo inaczej może dojść do jego uszkodzenia, czy trwałego zabrudzenia. Jest szansa, że przynajmniej część osób nieuprawnionych wyjedzie. Wyłączyć w tym dniu wszystkie piloty i następnie włączyć tylko osobom uprawnionym do wjazdu.

Niełatwe, ale nie widzę innej opcji. Ani policja, ani straż miejska Wam nie pomogą; wspólnota, ani administracja nie może tknąć samochodów, pod groźbą zaskarżenia o zabór mienia (były już takie sprawy), droga prawna jest w praktyce nieosiągalna.

[Boo31]

Rozumiem, a co z opłatami za administrację pow hali? Są one zasadne czy nie?
Bo rozumiem to, że nie mając umocowania prawnego (pełnomocnictwo lub uchwała właścicieli garażu) administracja/zarząd nie może poczynić żadnych kroków celem uregulowania tej kwestii np. zorganizowania w garażu strefy ruchu. Czy zatem ma umocowanie by pobierać opłaty tytułem zarządu powierzchnią garażową? Jeśli tak to jak określić jakie koszty przypadają na Zarządzanie nieruchomością a jakie na powierzchnię garażową z tytułu opłat administracyjnych (u nas koszty liczone w dziesiątkach tysięcy rocznie)?

[piotrusb]

Rozumiem, a co z opłatami za administrację pow hali? Są one zasadne czy nie?

Jeżeli nie ma formalnej umowy o administrowanie garażem, to nie ma podstawy prawnej do pobierania takich opłat. Z drugiej jednak strony jeśli administrator wykonuje faktyczne czynności związane z zarządzaniem halą garażową, to należy mu się z tego tytułu wynagrodzenie. Powinniście to uregulować.

W planie gospodarczym w kosztach lokalu niemieszkalnego - hali garażowej są wymienione kwoty za Administrowanie nieruchomością oraz wynagrodzenie zarządu.

Chodzi o plan gospodarczy wspólnoty na dany rok? Jeżeli tak, to nie może on obejmować kosztów związanych z utrzymaniem prywatnego lokalu, a takim jest hala garażowa. Uchwała wspólnoty o przyjęciu rocznego planu gospodarczego nie może obejmować prywatnego lokalu. Jeśli nawet zarząd i administrator zostaliby upoważnieni do sprawowania zarządu garażem, to koszty z tym związane powinny być wyraźnie oddzielone od kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie mogą one być częścią kosztów wspólnoty, tak jak nie mogą nimi być koszty remontu łazienki w mieszkaniu.

[Boo31]

Ok to już mi się rozjaśniło. Czyli wszyscy właściciele wspólnoty nie mogą decydować o kosztach lokalu niemieszkalnego - garażu? Do tej pory były to po prostu uchwały zatwierdzające plan Gospodarczy. W załączniku tabelce były wymienione specyfikacje kosztów:
Planowany koszt
Stawka dla całej nieruchomości
Koszt lokali mieszkalnych z pom przynalejżnymi
Koszt lokali niemieszkalnych - hali garażowej.
Następnie plan gospodarowania FR i zaliczki z tym związane dla lokali mieszkalnych i miejsc postojowych.
Potem wyliczenie zaliczek za miejsca postojowe.

Głosowali za tymi uchwałami wszyscy właściciele nieruchomości. Jak więc należy to rozwiązać? Uchwały dot kosztów garażu mają głosować tylko właściciele garażu?

Odnośnie pierwszej części wypowiedzi. Koszty administracji i wynagrodzenie Zarządu stanowią plus/minus połowę kosztów administracji i wynagrodzenia zarządu lokali mieszkalnych z pom przynależnymi. Kto i na jakiej podstawie powinien to ustalać?

[piotrusb]

Czyli wszyscy właściciele wspólnoty nie mogą decydować o kosztach lokalu niemieszkalnego - garażu?

Nie. O tym decydują wyłącznie współwłaściciele garażu. To dokładnie taka sama zasada, jak to, że o remoncie łazienki w prywatnym mieszkaniu i związanych z tym kosztach decydują współwłaściciele tego mieszkania, a nie wspólnota.

Uchwały dot kosztów garażu mają głosować tylko właściciele garażu?

Współwłaściciele garażu nie podejmują uchwał (przynajmniej w rozumieniu uwl), bo przy zarządzie swoją nieruchomością nie kierują się tą ustawą, ale kodeksem cywilnym. W związku z tym decyzje związane z garażem i leżące w zakresie zwykłego zarządu (np. ustanowienie zarządcy) podejmują większością głosów, licząc udziałami w nieruchomości garażowej (art. 201 kc), zaś decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają ich jednomyślności (art. 199 kc). W obu przypadkach, jeśli właściciele nie są w stanie podjąć decyzji mogą zwrócić się do sądu. W pierwszym z powyższych przypadków może to zrobić każdy współwłaściciel, w drugim - współwłaściciele dysponujący co najmniej połową udziałów.

I wspólnocie nic do tego.