Udział powierzchni garażu w remontach lokali mieszk.

[Boo31]

Proszę o wyjaśnienie, czy jest zasadność , aby właściciele powierzchni garażowej (pod budynkiem) partycypowali w kosztach wymiany pionów wodnych do lokalali mieszkalnych . Miejsca garazowe są liczone z udzialu (osobna kw). Jeśli taka zasadność jest, proszę o informację w jakich proporcjach powinno być to rozliczane przez wspólnotę?

[piotrusb]

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Jeśli garaż jest wyodrębnionym prawnie lokalem, to każdy ze współwłaścicieli garażu jest z mocy prawa członkiem wspólnoty (art. 6 w zw. z art. 2a uwl), a jego udział w nieruchomości wspólnej odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności garażu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten garaż (art. 3 ust. 3a uwl).

A zatem każdy współwłaściciel garażu, niezależnie od tego, czy jest, czy też nie jest właścicielem innego lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) w tej wspólnocie, ma prawny obowiązek partycypacji we wszystkich kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swojego udziału w tej nieruchomości.

[Boo31]

Jeśli garaż jest wyodrębnionym prawnie lokalem, to każdy ze współwłaścicieli garażu jest z mocy prawa członkiem wspólnoty (art. 6 w zw. z art. 2a uwl), a jego udział w nieruchomości wspólnej odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności garażu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten garaż (art. 3 ust. 3a uwl).

Tutaj pojawia się pytanie: co może być częścią wspólną przypadającą na hale garażowe? Proszę o wyjaśnienie, gdyż w omawianym przypadku wg. wyliczeń hala garażowa została podzielona wg udziałów, bez wyodrębnienia części wspólnych i w efekcie partycypuje w wysokości ponad 1/3 kosztów całej inwestycji dotyczącej lokali mieszkalnych (przypominam chodzi o wymianę instalacji wodnej od przyłącza do liczników lokali mieszk).

Nie do końca jest też zrozumiałe czemu osoba posiadająca jedynie miejsce w garażu podziemnym ma w równej proporcji finansować wymianę instalacji do czyjegoś mieszkania.

[piotrusb]

Nie do końca jest też zrozumiałe czemu osoba posiadająca jedynie miejsce w garażu podziemnym ma w równej proporcji finansować wymianę instalacji do czyjegoś mieszkania.

Ponieważ tak stanowi prawo. Współwłaściciel ma ustawowy obowiązek utrzymywania swojej współwłasności. Art. 13 ust. 1 uwl:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra

Art. 14 pkt 1 uwl:

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację

Współwłaściciel garażu jest współwłaścicielem (przymusowym) nieruchomości wspólnej, bo z własnością (i współwłasnością) każdego lokalu (a więc również garażu) związany jest udział w nieruchomości wspólnej (współwłasność tej nieruchomości).

co może być częścią wspólną przypadającą na hale garażowe?

Należy rozróżnić dwie rzeczy - współwłasność hali garażowej, która jest prawnie taką samą sytuacją jak współwłasność każdego innego lokalu np. mieszkania, którego współwłaścicielami jest rodzeństwo oraz współwłasność nieruchomości wspólnej (całej wspólnoty). Współwłaścicielami garażu są tylko osoby wymienione w księdze wieczystej nieruchomości garażowej. Współwłaścicielami nieruchomości wspólnej są wszyscy członkowie wspólnoty, czyli wszyscy właściciele i współwłaściciele lokali w tej wspólnocie.
Art. 3 ust. 2 uwl:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Art. 6 zd. 1 uwl:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Art. 1 a uwl:

. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych...

A zatem każda osoba będąca współwłaścicielem garażu będącego wyodrębnionym prawnie lokalem jest członkiem wspólnoty i ma prawo współdecydowania o sprawach wspólnoty, ale i obowiązek utrzymywania nieruchomości wspólnej (a w jej skład wchodzi instalacja wod.-kan. poza lokalami), proporcjonalnie do swojego w niej udziału.

[Boo31]

Dziękuję za obszerne wyjaśnienie. Teraz więcej rozumiem.
Czy można jakkolwiek wybrnąć z tej sytuacji? Sprzedaż miejsca oczywiście wchodzi w grę, problem w tym że od lat nikt nie chce go kupić. Czy można cokolwiek zrobić żeby przestać do takiego miejsca non stop dopłacać? Oddać je?

[piotrusb]

Nie ma takiej kategorii prawnej - oddać swoją własność. Bo komu? Jeśli nikt nie chce kupić, to może udałoby się wynająć?