prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
covo
.
.
Posty: 41
Rejestracja: 04-05-2019, 18:56

prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

#1 Post autor: covo » 14-02-2023, 13:29

Zarząd wspólnoty wynajmuje firmę zewn. do wykonania prac hydraulicznych w lokalach członków wspólnoty.
Prace typu: wymiana jakichś rurek, w niektórych mieszkaniach wymiana zaworów głównych (zamykających dopływ wody cieplej/zimnej), w niektórych mieszkaniach założenie wodomierzy.
Prace te łączy to, że dotyczą tej części hydrauliki w lokalach, która należy do części wspólnej.

Finał prac jest zaskakujący:
1.
w dwóch mieszkaniach, w których wymieniono zawory, nie ma w kranach (dwa kuchenne, jeden w łazience) wody
2.
w trzech innych mieszkaniach, w których założono wodomierze, nie ma wody w kranach kuchennych i w łazienkowych.
(nawiasem: woda w bateriach łazienkowych nad wannami jest, ale słabo płynie)

Hydraulicy sprawdzili i faktycznie:
we wszystkich „awaryjnych” lokalach woda jest bez problemu doprowadzana do zaworów głównych i do wodomierzy, i bez problemu przechodzi przez nie, dociera do zaworów przy kranach.
Wniosek: hydraulika działa w części wspólnej.
Nie działa zaś w części lokatorskiej: cos w czasie prac w części wspólnej musiało dostawać się do obiegu, albo cos się ukruszyło, albo…., w każdym razie bieg wody od zaworów pod kranami, do wylotu wody z kranów, jest skopany/zapchany (wężyki? baterie?)

Pytanie:
jeśli na skutek opisanych prac w lokalu, w jego części wspólnej, zepsuto część instalacji (obieg wody) w części lokatorskiej, to naprawić szkodę musi:
- lokator na własny koszt
- firma zewnętrzna wynajęta przez zarząd do wykonania prac
- hydraulik „wspólnotowy”, na koszt wspólnoty?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

#2 Post autor: piotrusb » 15-02-2023, 12:31

Najbardziej prawdopodobne jest, że jakieś zanieczyszczenia, rdza, osad wapienny itp. oderwały się z rur i zatkały przepływ. Jeżeli jednak przed remontem wszystko działało sprawnie, to należy wnioskować, że awarie w części lokalowej instalacji są skutkiem prac na instalacji stanowiącej część nieruchomości wspólnej. W związku z tym koszty związane z usunięciem tych awarii obciążają wspólnotę, nie właścicieli lokali. Firmę zewnętrzną (jej ubezpieczyciela) wspólnota będzie mogła obciążyć kosztami lub wezwać do usunięcia usterek, tylko wówczas jeśli wykaże, że te są skutkiem błędnych działań lub zaniechań tej firmy.

Nota bene przed takimi przypadkami można zabezpieczyć się w umowie ze zleceniobiorcą - sprawdzamy przed rozpoczęciem prac, że wszystko działa i wszystko powinno działać po zakończeniu prac.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

covo
.
.
Posty: 41
Rejestracja: 04-05-2019, 18:56

Re: prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

#3 Post autor: covo » 15-02-2023, 18:24

dzięki za odpowiedź. Jest niewatpliwie zgodna z moją intuicją + intuicjami właścicieli, ktorym padła hydraulika w częściach lokatorskich, przede wszystkim zgadza się z życiowym pojmowaniem przyczyn (remont) i skutków (brak wody), poczuciem szkody z powodu działania osob tzw. trzecich, nawet jesli dzialaly w dobrej wierze (tak bez wątpienia było), a przyczyna awarii w czesciach lokatorskich jest sprawą losową, niezamierzoną ("jakieś zanieczyszczenia, rdza, osad wapienny itp. oderwały się z rur i zatkały przepływ").
Wszystko to logicznie i racjonalnie domyka się.

Jest wszakże pytanie podstawowe:
jaka jest podstawa prawna dla poglądu, że kosztami naprawy nie może być obciążony lokator (zakładamy, że chce mieć to naprawione *)?

*)
np. w ten sposob: zarząd wie o awariach w czesciach lokatorskich, w kazdym razie lokatorzy o tym meldują --> zarzad/administrator wysyla wspolnotowego hydraulika w celu naprawy....

btw:
zawsze można zarzucić właścicielowi lokalu, że ma lokatorską instalację wody w bardzo kiepskim stanie, nawet lekkie stuknięcie w hydraulikę w części wspolnej odrywa od rur jakieś "fląchy", ktore zatykają, więc sam sobie jest winien. Oraz: obowiązuje art.3.2 uowl.
takiego stanowisko zarządów należy sie obawiać.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

#4 Post autor: piotrusb » 15-02-2023, 19:41

Podstawą prawną jest art. 415 kodeksu cywilnego, który stanowi, że każdy, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia oraz obszerne orzecznictwo, zgodnie z którym, jeśli szkody w lokalu wynikają z działań na nieruchomości wspólnej, to za te szkody odpowiada wspólnota. A domniemany kiepski stan instalacji lokalowej przed remontem nie ma znaczenia, skoro instalacja ta przed remontem działała (jeżeli wspólnota chciałaby się teraz na ten argument powoływać, to powinna zlecić badanie stanu każdej instalacji lokalowej przed remontem). Nie można więc teraz wmawiać właścicielom, że to ich wina. Można ewentualnie zamówić ekspertyzę, która określi przyczyny awarii, ale to bez sensu, bo jej koszt będzie zapewne porównywalny, jeśli nie większy niż naprawa.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

covo
.
.
Posty: 41
Rejestracja: 04-05-2019, 18:56

Re: prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

#5 Post autor: covo » 15-02-2023, 21:57

myślę, że to wyjaśnia sprawę, bardzo Ci dziękuje :)

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

covo
.
.
Posty: 41
Rejestracja: 04-05-2019, 18:56

Re: prace remontowe w części wspólnej skutkują awarią w części lokatorskiej – kto płaci za naprawę?

#6 Post autor: covo » 01-03-2023, 14:06

piotrusb pisze:
15-02-2023, 19:41
obszerne orzecznictwo, zgodnie z którym, jeśli szkody w lokalu wynikają z działań na nieruchomości wspólnej, to za te szkody odpowiada wspólnota.
usilnie szukam przykładu orzecznictwa - i nic nie trafiam w judykaturze :(.
Moze jakas podpowiedź...
piotrusb pisze:
15-02-2023, 19:41
A domniemany kiepski stan instalacji lokalowej przed remontem nie ma znaczenia, skoro instalacja ta przed remontem działała (jeżeli wspólnota chciałaby się teraz na ten argument powoływać, to powinna zlecić badanie stanu każdej instalacji lokalowej przed remontem). Nie można więc teraz wmawiać właścicielom, że to ich wina.
życiowo jest oczywiste: wspolnota "oczywiście "będzie powoływac się na prawdopodobnie zły stan instalacji lokalowej przed remontem. Taki jest obyczaj, należy zakładać,że gwarantowany.
Więc:
jaka jest podstawa prawna dla poglądu, że wspolnota "powinna zlecić badanie stanu każdej instalacji lokalowej przed remontem"?
Bowiem po remoncie zwyczajowo wystapią dwa przeciwstawne zdania:
a/
właściciela mieszkania --> instalacja działała prawidłowo, więc część lokalowa była sprawna,
b/
wspolnota --> nie wiemy czy byla sprawna instalacja lokalowa, bez watpienia dzisiaj: częśc wspolna jest sprawna,awaria jest w części lokalowej. Więc reperacja należy do lokatora.
Typowy spór: zdanie przeciwko zdaniu, z tym, że lokatorzy mają swoich świadków na sprawnośc instalacji lokalowej w ich lokalach przed remontem.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Nieruchomość wspólna”