Faktura za okres deweloperski

[DoubleG]

Witam,
zwracam się z uprzejmą prośbą o pomoc. Odebrałem protokolarnie mieszkanie 01.07.2020r. W protokole zobowiązałem się do tego, że z chwilą wydania lokalu będę partycypował w kosztach utrzymania części wspólnych budynku i nieruchomości oraz w kosztach mediów dostarczanych do lokalu. Dnia 02.09.2020 r. (2 miesiące później) powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Dnia 27.10.2021 r. (1 rok i 2 miesiące od zawiązania WM) Deweloper przysłał mi rozliczenie za okres deweloperski, który obejmował okres od 30.06.2020 r. do 01.09.2020 r. W tym rozliczeniu pojawiły się pozycje do rozliczenia typu lokalowego np. woda zimna, ścieki, podgrzanie wody, wytworzenie energii cieplnej (koszt stały) i rozliczenia w częściach wspólnych i tu uwaga... pozycje takie jak konserwacja wind (?), przeglądy UDT wind (?), rozliczenie utrzymania terenu zewnętrznego (?), obsługa techniczna (?). Rozliczenie zostało zrobione metodą udziałów w nieruchomości wspólnej czyli m2 mieszkania + udziały w garażu ale Deweloper nie podaje momentu, w którym stwierdza się stan udziałów (myślę, że chodzi o stan udziałów na dzień wystawienia faktury).
Pytania:
1. Czy deweloper może żądać rozliczenia od właścicieli, którzy w okresie deweloperskim odebrali mieszkania za te pozycje z pytajnikami?
2. Czy ponad roczne opóźnienie w wystawieniu faktury nie jest dziwne? Deweloper w czasie od września 2020 do teraz sprzedawał jeszcze mieszkania, udziały w garażach podziemnych i lokalach usługowych. Gdyby dał to rozliczenie np w listopadzie 2020 r. to miałby zdecydowanie inne (wyższe) udziały niż obecnie i zapłaciłby za okres deweloperski dużo więcej. Tym czasem aktualnie prawie wszystko sprzedał i chce rozliczenia obecnymi udziałami, których ma mało a mieszkańcy dużo.
3. Deweloper chce rozliczenia np. konserwacji wind i przeglądów UDT wind przy czym w lipcu nie były one udostępnione mieszkańcom do użytku i uruchomione zostały w sierpniu.

[piotrusb]

Ad. 1. Może. To sa koszty zarządu nieruchomością wspólną i właściciele lokali są zobowiązani je ponosić proporcjonalnie do swoich udziałów w tej nieruchomości.
Ad. 2. Każdy właściciel płaci od udziałów, a więc dla kwot wyliczonych dla poszczególnych właścicieli nie ma znaczenie ile ich jeszcze (w momencie powstawania kolejnych składowych kosztów) ma w posiadaniu deweloper.
Ad. 3. Fakt, że windy nie były udostępnione, nie oznacza, że nie było kosztów związanych z ich utrzymaniem, czyli właśnie konserwacji, czy przeglądu UDT. Jeśli koszty takie powstały, gdy już były wyodrębnione i sprzedane lokale, to te koszty obciążają właścicieli, jak w pkt 1.

[DoubleG]

Ad. 2. Właśnie moim zdaniem ma znaczenie ile udziałów w posiadaniu ma deweloper. On w okresie deweloperskim (lipiec-sierpień 2020r.) miał 100% udziałów. Dopiero 2 września pierwszy udział przypadł mieszkańcowi i utworzyła się Wspólnota Mieszkaniowa. Deweloper chce rozliczać się za okres deweloperski na bazie obecnych udziałów, gdzie Deweloper ma dosłownie kilka a mieszkańcy resztę.

Ad. 3. Wyodrębnione i sprzedane lokale...Były sprzedane bo warunkiem odbioru mieszkania było wpłacenie całości kwoty choć pytanie - czy wpłacenie całej kwoty to moment sprzedaży? A wyodrębnienie? Może mylę pojęcia ale wyodrębnienie ma miejsce przy podpisaniu aktu notarialnego mieszkania czyli w moim przypadku 3 września 2020r. czyli po zawiązaniu WM, które miało miejsce 2 września 2020r. i po zakończeniu okresu deweloperskiego przypadającego na okres od 30.06.2020 do 01.09.2020r.

[piotrusb]

Ad. 2. Tak absolutnie nie może być. Deweloper może rozliczać koszty zarządu nieruchomością wspólną na podstawie udziałów poszczególnych właścicieli lokali w tej nieruchomości, które występowały w momencie powstawania danych kosztów. Natomiast koszty przed powstaniem wspólnoty powinny obciążać całkowicie dewelopera, nawet jeśli odmienne postanowienia zostały zawarte w umowach deweloperskich z przyszłymi właścicielami, takie bowiem zapisy należą do klauzul abuzywnych (niedozwolonych z mocy prawa).

Tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 2212/16:

Kwestionowane przez skarżącego postanowienie umowy deweloperskiej zawarte w § 8 ust. 3 stanowi, że od chwili wydania przedmiotu umowy kupujący ponosi koszty związane z eksploatacją budynku i lokalu mieszkalnego. Do kosztów tych należą również koszty związane z administrowaniem i utrzymaniem urządzeń wspólnych na nieruchomości. Należy przyznać rację skarżącemu, że tego typu postanowienie przerzucające na nabywcę lokalu jeszcze przed ustanowieniem na jego rzecz odrębnej własności lokalu koszty związane z administrowaniem i utrzymaniem urządzeń wspólnych na nieruchomości, pozostaje w sprzeczności z art. 12 i 13 u.w.l. oraz narusza interesy konsumenta. Takie stanowisko znalazło odzwierciedlenie w wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 31 sierpnia 2009 r. w sprawie o sygn. akt XVII Amc 334/09. Należy jednak podkreślić, że adresatem roszczeń, jakie mogą powstać w związku ze stosowaniem przez przedsiębiorcę niedozwolonych postanowień umownych, jest ten przedsiębiorca (art. 385 ( 1) k.c. i nast.). Skutkiem niezwiązania konsumenta abuzywnym postanowieniem umowy, które stanowiło podstawę świadczenia spełnionego na rzecz przedsiębiorcy, mogą być stosowne roszczenia kierowane w stosunku do tego ostatniego np. o zwrot nienależnego świadczenia (art. 410 § 2k.c.).

Tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt VII AGa 1959/18:

Postanowienie o treści: "Właściciele nieruchomości lokalowej objętej tym aktem ponoszą koszty zarządu nieruchomości wspólnej i jej utrzymania proporcjonalnie do nabytego udziału w tej nieruchomości od dnia wydania Lokalu" również zasadnie zostało uznane przez Sąd I instancji za abuzywne. Jak słusznie stwierdził Sąd I instancji powyższy zapis nakłada na konsumenta obowiązek pokrywania kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz jej utrzymania od chwili wydania lokalu. Jest to niezgodne z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, w myśl którego właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Jak jednoznacznie wynika z cytowanego przepisu, obowiązki w nim wskazane obciążają właściciela lokalu. Jedynie więc właściciel lokalu ma obowiązek ponosić koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną oraz utrzymania nieruchomości wspólnej. Słusznie więc Sąd I instancji uznał za niezgodne z zasadami współżycia społecznego przerzucenie tych kosztów na osobę, która nie jest właścicielem lokalu, nie jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nie ma prawa głosowania w sprawach związanych z ustalaniem przez wspólnotę wysokości wydatków. Dodatkowo istnieje możliwość, że pozwany mając świadomość, że konsument ponosi koszty utrzymania lokalu od chwili jego wydania, nie będzie zainteresowany szybkim przeniesieniem na niego własności lokalu. Powyższe postanowienie rażąco narusza interesy konsumentów, głównie ekonomiczne - konsument jest bowiem zobowiązany ponieść koszty, których nie musiałby uiszczać na podstawie obowiazujących przepisów prawa.

Ad. 3. Moment sprzedaży to podpisanie aktu notarialnego (nie zapłaty, nawet całej kwoty). Wejście natomiast w prawo własności następuje w momencie dokonania przez sąd odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej i założenia odrębnej księgi wieczystej nieruchomości lokalowej. Z kolei wyodrębnienie lokalu oznacza jego samodzielność stwierdzoną zaświadczeniem starosty, wydawanym na podstawie dokumentacji technicznej; nie musi to być związane ze sprzedażą lokalu, choć jest do takiej sprzedaży koniecznym warunkiem.