Wezwanie do usunięcia wad i usterek

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
Ann@
.
.
Posty: 29
Rejestracja: 21-09-2021, 10:45

Wezwanie do usunięcia wad i usterek

#1 Post autor: Ann@ » 21-09-2021, 10:56

Witam serdecznie.
Od stycznia br. otrzymujemy od Zarządcy, na wniosek zarządu (Pani z zarządu mieszka pode mną) wezwania do usunięcia wad. Inspektor nadzoru podczas wizji stwierdził zacieki i uszkodzenia tynku powstałe w wyniku zamakania poprzez nieszczelne obróbki blacharskie belek. Powstała buła na tynku w miejscu gdzie obróbka blacharska (wykonana ze zwykłej blachy która już koroduje) jest wykonana z dwóch fragmentów blachy nie połączonej w prawidłowy sposób - w sposób nie trwały (również zasięgneliśmy opinii inspektora który potwierdził nasze przypuszczenia). Przez co Pani z Zarządu m.in. kapie na taras który jest pod naszym balkonem. Od lutego próbujemy Pani Zarządczyni tłumaczyć że pismo nie powinno być skierowane do nas tylko do dewelopera (budynek został oddany do użytkowania 4,5 roku temu), ponadto jest to część wspólna za która odpowiada wspólnota. Nic nie dociera, dostajemy kolejne wezwania (teraz już “ostateczne”). Pomimo tłumaczenia, że to nie nasz problem tylko dewelopera bo to on robił obróbki blacharskie, prośba o przegląd gwarancyjny również jest negowana przez Zarząd (Zarząd wprowadza członków wspólnoty w błąd twierdząc że nie ma środków na przegląd i wiąże się to z podniesieniem składek - widząc tak wybiórczą informację wiadomo, że nikt nie chce podnosić składki).

Ponadto, cytowaliśmy w pismach wyroki Sądów odnośnie części wspólnej – elementy stale połączone z budynkiem. Zarządca nie skierował również żadnego pisma do wykonawcy. Dalej to my dostajemy wezwania jako właściciele z terminem usunięcia wady. Powoli zaczynam uznawać to za nękanie i przyczynianie się przez zarząd i zarządcę do niszczenia mienia wspólnoty. Przed członkami wspólnoty jesteśmy przedstawiani jako Ci "źli" bo nie chcemy naprawić NASZEGO balkonu - nie docierają argumenty i przedstawione orzecznictwo m.in.

- Wyrok Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze z dnia 15 listopada 2013 r. (w sprawie I C 1314/13), w którym Sąd przyjął, że "wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem (część tzw. zewnętrzna), obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 czerwca 2008 r., (w sprawie o sygn. akt I ACa 1190/07), w którym Sąd uznał, iż „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu”. Natomiast „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”.

Proszę o radę, co robić, walczyć czy dać sobie święty spokój? Jestem zmęczona tym tematem i nie mam pomysu już jak go zakończyć.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wezwanie do usunięcia wad i usterek

#2 Post autor: piotrusb » 22-09-2021, 11:23

Ann@ pisze:
21-09-2021, 10:56
nspektor nadzoru podczas wizji stwierdził zacieki i uszkodzenia tynku powstałe w wyniku zamakania poprzez nieszczelne obróbki blacharskie belek
Gdzie są te zacieki, te belki i te obróbki? Na suficie, balkonie, tarasie? Twoim, czy sąsiadki poniżej?
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Ann@
.
.
Posty: 29
Rejestracja: 21-09-2021, 10:45

Re: Wezwanie do usunięcia wad i usterek

#3 Post autor: Ann@ » 22-09-2021, 14:03

Pod obróbkami blacharskimi na moim balkonie - a właściwie w jednym miejscu - miejscu łączenia tej blachy, zrobiła się buła na tynku pod tą obróbką. My mieszkamy na piętrze, a wylewka mojego balkonu tworzy zadaszenie tarasu u sąsiadów na dole i tam też kapie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

Ann@
.
.
Posty: 29
Rejestracja: 21-09-2021, 10:45

Re: Wezwanie do usunięcia wad i usterek

#4 Post autor: Ann@ » 22-09-2021, 14:33

Przez Zarządcę jesteśmy w piśmie zobligowani m.in. do "usunięcia starego uszczelnienia i ponowne, właściwe wykonanie nowego uszczelnienia obróbek blacharskich z zastosowaniem uszczelniacza dekarskiego do blach, a także wyprostowania obróbki i wyprofilowania kapinosa na łączeniu blach nad tarasem sąsiadów czyli bezpośrednio nad odspojonym tynkiem i oczyszczenia obróbki od spodu wzdłuż kapinosa".
Obróbka jest poza obrysem płytek i balustrady jeśli to ma znaczenie. Kto powinien usunąć tą usterkę?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wezwanie do usunięcia wad i usterek

#5 Post autor: piotrusb » 22-09-2021, 14:34

W takim przypadku uważam, że jest to część wspólna nieruchomości, za którą odpowiada wspólnota. Ponieważ nie upłynął jeszcze okres rękojmii, to wspólnota powinna wystąpić do dewelopera z roszczeniem o usunięcie usterki. Niezwłocznie, bo termin Wam się skończy o pół roku, a samo wystąpienie nie przerywa biegu rękojmii. Do złożenia pozwu zaś konieczne jest zebranie cesji roszczeń właścicieli na wspólnotę.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Wezwanie do usunięcia wad i usterek

#6 Post autor: piotrusb » 22-09-2021, 14:43

Ann@ pisze:
22-09-2021, 14:33
Kto powinien usunąć tą usterkę?
Orzecznictwo nie jest tu całkowicie spójne, bo różne są przypadki i podkreśla się, że należy analizować każdą sytuację faktyczną. Ja uważam, że zarówno płyta konstrukcyjna balkonu, jak i nałożone na nią warstwy izolacyjne, hydrofobowe, obróbki krawędziowe itp. są częścią wspólną i ich remonty powinny obciążać wspólnotę. W gestii właściciela lokalu, do którego przylega balkon jest powierzchnia użytkowa (terakota, gres, fuga). Taka jest zdecydowanie dominująca linia orzecznicza. I tak powinniście odpisać administratorowi (nie jest to zarządca w znaczeniu jakie temu okresleniu nadaje art. 18 ustawy o własności lokali, bo w jednej wspólnocie nie może być zarządu i zarządcy).

Jeśli zarząd bedzie innego zdania, to niech od Was dochodzi roszczenia w sądzie. Z dużym prawdopodobieństwem sąd oddali takie powództwo, tyle, że wtedy już będzie za późno, żeby dochodzić roszczeń z tytułu rękojmii od dewelopera i będzie to ewidentnym zaniedbaniem zarządu.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Nieruchomość wspólna”