Wezwanie do usunięcia wad i usterek

[Ann@]

Witajcie, sprawa w dalszym ciągu jest w toku.
Zarząd i administrator na kolejne wysłane do nas wezwanie do usunięcia wad (nieszczelne obróbki blacharskie belek na tarasie) dostał naszą odpowiedź już z kancelarii ze wskazaniem odpowiedniego adresata wezwania - wada dotyczy części wspólnej a adresatem powinien być deweloper/wykonawca z uwagi na obowiązującą jeszcze gwarancję/rękojmię.
Administrator wysłał ostatecznie takie wezwanie do dewelopera (po 10 miesiącach od wezwania nas, pomimo że w pierwszej naszej odpowiedzi na to wskazywaliśmy) wezwanie do usunięcia wad - o tym, że wysłał to pismo poinformował kancelarię ponieważ w naszej odpowiedzi Mecenas wskazał dwutygodniowy okres na tę czynność.

Ale poinformował tylko, że wysłał takie wezwanie. Dwukrotnie pisałam maila do Administratora i prosiłam Zarząd o udostępnienie mi tego pisma. Administrator nie odpowiedział w ogóle, Zarząd zasłonił się tym, że robi wszystko zgodnie z naszym wskazaniem w piśmie z kancelarii, że wszelką dalszą korespondencję prosimy kierować na adres kancelarii (uznaliśmy z mecenasem, że to ich powstrzyma przed kolejnym wysyłaniem do nas wezwań).

Czy Administrator może odmówić mi dostępu do tego pisma i ewentualnie odpowiedzi od dewelopera?
Jednocześnie zarząd zmienił hasło do maila wspólnoty (czyli wszelkiej korespondencji) informując mnie, że jestem stroną w sprawie tarasu i nie możemy mieć dostępu do maila wspólnoty ... zakładam, że przyszła jakaś odpowiedź w tym temacie której z jakiś powodów nie możemy nagle zobaczyć ...
Ręce opadają jak stronniczy może być zarząd i administrator.

Czy wysłanie takiego pisma do dewelopera coś zmienia w naszej sprawie?

Jak skutecznie wezwać ich do udostępnienia tych dokumentów (pisma + ew. odpowiedzi).

[piotrusb]

Po pierwsze. Wysłanie pisma od strony prawnej niewiele zminie, bo nie przerywa biegu przedawnienia. Taki bieg przerywa tylko złożenie pozwu do sądu lub formalne przyznanie przez dewlopera (osobę właściwie go reprezentującą), że uznaje on swoją odpowiedzialność.

Po drugie - o wydanie dokumentów nalezy zwracać się do zarządu, nie do administratora. To zarząd reprezentuje wspólnotę wobec właścicieli i podejmuje decyzje. Administrator pełni jedynie funkcję służebną i doradczą wobec zarządu i wykonuje jego polecenia.

Po trzecie. Ani zarząd, ani administrator nie ma prawa ograniczać Ci dostepu do dokumentów wspólnoty. W doktrynie i orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że prawo dostępu do dokumentacji wspólnoty dla każdego jej członka wynika bezpośrednio z art. 27 zd. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz art. 29 ust. 3 uwl stanowiącego, iż prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Można jednak wskazać cały szereg innych zapisów uwl, z których również wynika (bezpośrednio lub pośrednio) konieczność takiego dostępu. Np. art. 16 ust. 1 mówiący o przymusowej licytacji lokalu, art. 17, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości, art. 20 ust. 2 w myśl którego zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani, art. 22 ust. 2, 3 i 4 regulujący kwestie podejmowania uchwał, art. 26 ust. 1 dotyczący powołania zarządcy przymusowego, czy wreszcie art. 30 ust. 2, w którym mowa o uchwaleniu rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu oraz o ocenie pracy zarządu lub zarządcy i udzieleniu mu absolutorium. Świadoma i oparta o merytoryczne przesłanki realizacja przez członków wspólnoty uprawnień zapisanych w powyższych regulacjach wymaga nieskrępowanego i pełnego dostępu do dokumentacji wspólnoty (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 grudnia 2015 r., sygn. akt I ACa 706/15).

Zasłanianie się przez zarząd jakimiś wymyślonymi argumentami przy odmowie udostępnienia właścicielowi lokalu (lub jego pełnomocnikowi) dokumentów wspólnoty jest łamaniem prawa. Prawo dostępu do tych informacji wynika bowiem bezpośrednio ze stosunku współwłasności, a nie tylko z pełnionej funkcji np. z faktu bycia członkiem zarządu. Odmowa dostępu do dokumentacji wspólnoty może więc stanowić uzasadnienie odwołania zarządu albo wnioskowania do sądu o powołanie zarządcy przymusowego. Właściciel może także sądownie dochodzić nakazania udostępnienia mu dokumentów wspólnoty (wyroki Sądu Apelacyjnego w Szczecinie: z 26 września 2013 r., sygn. akt I ACa 355/13 oraz z 24 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 99/16). W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, iż przetrzymywanie dokumentu oraz niewydanie go, mimo żądania, osobie uprawnionej, może stanowić ukrywanie dokumentu w rozumieniu art. 276 kk(wyrok Sądu Najwyższego z sierpnia 2000 r., sygn. akt V KKN 208/00).

Np. Sąd Rejonowy w Toruniu w wyroku z 19 maja 2016 r., sygn. akt II K 764/15 uznał, że nie wydanie przez oskarżoną dokumentów uzyskanych i wytworzonych w związku ze sprawowaniem zarządu nieruchomością pokrzywdzonej wypełnia znamiona czynu zabronionego z art. 276 kk w zw. z art. 4 § 1 kk i za to, na podstawie art. 276 kk, wymierzył oskarżonej karę czterech miesięcy pozbawienia wolności.

[Ann@]

Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowwiedź.

W kwestii upewnienia. Administrator wysłał następujące pismo do Kancelarii: "w odpowiedzi na pismo ... informuję o wysłaniu do dewelopera wezwania dotyczącego usunięcia w ramach rękojmi zgłoszonych przez Państwa (nas) usterek.

Wcześniej wysłał maila do wszystkich mieszkańców o zgłoszeniu wszelkich wad i usterek, więc zgłosiłam zgodnie z mailem. Teraz myślę, że było to zabezpieczenie, żeby pismo nawiązywało bezpośrednio do nas.

Podsumowując. Administrator wysyła wezwanie do dewelopera w nawiązaniu do zgłoszonych przez NAS usterek ale nie udostępnia nam już tego pisma, olewając moją dwukrotną prośbę o to - kolokwialnie rzecz ujmując.

Mam wezwać Zarząd do udostępnienia tego pisma i ew. odpowiedzi powołując się na art. 27? czy powołać się również na wyrok Toruński?

[Ann@]

I jeszcze jedno, jeśli Zarząd zmienił hasło do wspólnego maila to znaczy, że przyszło tam pismo w związku z usunięciem wad albo nie wygodne dla nas albo dla nich i nie wiedzą co robić.

Czy w wezwaniu dot. udostępnienia dokumentów mogę wezwać Zarząd do udostępnienia całej dokumentacji w przedmiotowej sprawie oraz informację na jakim etapie jest sprawa ?

[piotrusb]

Administrator wysłał następujące pismo do Kancelarii: "w odpowiedzi na pismo ... informuję o wysłaniu do dewelopera wezwania dotyczącego usunięcia w ramach rękojmi zgłoszonych przez Państwa (nas) usterek.

Jedna istotna uwaga - pismo do dewelopera powinien podpisać zarząd, a nie administrator, bo to zarząd ma, zgodnie uwl, prawo do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz. Jeśli takie pismo podpisał administrator, to deweloper może je spokojnie wrzucić do kosza.

Mam wezwać Zarząd do udostępnienia tego pisma i ew. odpowiedzi powołując się na art. 27? czy powołać się również na wyrok Toruński?

Tak, możesz tak zrobić.

Czy w wezwaniu dot. udostępnienia dokumentów mogę wezwać Zarząd do udostępnienia całej dokumentacji w przedmiotowej sprawie oraz informację na jakim etapie jest sprawa ?

Tak, jak najbardziej.

[Ann@]

A co jeśli dalej, mimo trzeciej prośby o udostępnienie dokumentów nie dostanę odpowiedzi?