Wezwanie do usunięcia wad i usterek

[Ann@]

Ale jeśli wada dotyczy części wspólnej to występuje wspólnota? Cały czas utrzymujemy, że wada dotyczy części wspólnej - W pierwszym wezwaniu po przeglądzie rocznym inspektor stwierdza: "nieszczelne obróbki blacharskie belek oraz że należy sprawdzić i ewentualnie uszczelnić mocowanie słupków balustrad, a także wyprostować obróbkę i wyprofilować kapinos na łączeniu blach" Więc odsyłamy wspólnotę do wykonawcy bo nic z tych rzeczy nie było przez nas wykonywanych a budynek jest na gwarancji.
W kolejnym wezwaniu inny inspektor od administratora stwierdza: "brak lub niewłaściwe wykonanie hydroizolacji powodujące przepływ wody pod płytkami oraz przemakanie balkonu co powoduje zacieki oraz odpadanie tynku". Wykonawca zastosował hydroizolację dwukrotnie w postaci papy termozgrzewalnej oraz hydroizolacji SIKA TOP SEAL 108 – DUROLASTIC, które powinny zapobiec przepływowi oraz przemakaniu balkonu (dane z projektu)

Czy wiec inspektor nie zaprzecza wprost, że wykonawca źle wykonał lub nie wykonał założeń z projektu? Po czym do nas kieruje wezwanie?!

Ponadto, w skanie projektu do którego nie mieliśmy dostępu w momencie zakupu (dokumenty ściągaliśmy od dewelopera poprzez prawnika) (To było nasze pierwsze mieszkanie - teraz już wiem co powinnam mieć na dzień zakupu) możemy znaleźć pozycję: „PŁYTKI GRESOWE NA KLEJU”. Natomiast w rzeczywistości nie były one przyklejone na balkonie. Wykonaliśmy je na własny koszt. Podczas prac związanych z położeniem płytek na balkonie, osoba której to zleciliśmy ponownie wykonała hydroizolację płyty balkonowej - więc położyliśmy trzecią warstwę hydroizolacji. Jeśli nawet była wykonana źle to dwie poprzednie warstwy położone przez dewelopera powinny chronić płytę balkonową przez przemakaniem.

Dodatkowo brak spadku 1,5% na balkonie powoduje zastój wody (również o nim mowa w projekcie)

Nasz balkon jest jednocześnie zadaszeniem tarasu poniżej.

Czy to istotne, że w KW nie ma wzmianki o tym że balkon jest pomieszczeniem przynależnym?

Podstawowa kwestia, czy ja tu jestem stroną?

[piotrusb]

Podstawowa kwestia, czy ja tu jestem stroną?

Tak, jesteś stroną, ale taką samą jak wszyscy pozostali właściciele lokali. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa uprawnionymi do dochodzenia roszczeń z rękojmi z tytułu wad i usterek na nieruchomości wspólnej są właściciele lokali (bo to oni kupili nieruchości od dewelopera) - nie wspólnota. Właściciele ci mogą scedować swoje roszczenia na wspólnotę (nie na jej zarząd, bo ten nie ma odrębnej od wspólnoty osobowości) i wtedy wspólnota może dochodzić roszczeń. Konieczna jest do tego formalna, pisemna cesja, a wspólnota może w takim przypadku dochodzić roszczeń tylko proporcjonalnie do sumarycznej liczy udziałów właścicieli, którzy złożyli cesje.

W praktyce najczęściej do dewelopera na etapie wstępnym (powiadomienie o usterkach, żadanie ich usunięcia) występuje zarząd wspólnoty, ale z powództwem do sądu wspólnota może wystąpić tylko wtedy jeśli ma cesje. Jeśli nie - muszą występować poszczególni właściciele, przy czym żądanie napray (usunięcia usterek) może każdy z nich złożyć w odniesieniu do całości roszczenia, natomiast roszczenie finansowe każdy z nich może złożyć w wysokości proporcjonalnej do swojego udziału w nieruchomości wspólnej.

Nie dotyczy to wad w lokalach - tych może dochodzić wyłącznie właściciel danego lokalu.

[Ann@]

Ok, tak właśnie myślę.

Możesz się odnieść do mojego poprzedniego wpisu odnośnie treści wezwań i kierowania ich do mnie? Jak rozumiesz ich treść? Brak zapisu w KW ma znaczenie?

[piotrusb]

Brak zapisu w KW ma znaczenie?

Niekonieczne, bo mogą być bardzo różne sytuacje prawne i praktyczne.
Natomiast z tego co piszeszwynika, że ewidentnie taras w części konstrukcyjnej (wraz z warstwami izolacyjnymi) jest częścią nieruchomości wspólnej. Ewentualną wątpliwość może ewentualnie budzić to, czy fachowiec kładący płytki nie uszkodził tych warstw, bo wtedy to Ty ponosiłabyś odpowiedzialność.

[irenalo]

Przyjęłaś złe założenia. Pierwsze, to to , źe balkon jest cześcią wspólną. W opisanym przypadku nie jest. Gdyby był, to inni właściciele mieliby do niego dostęp.
2. Balkon nie jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu ustawy o własności lokali, zatem z zasady nie ujawnia się balkonu w KW i powierzchni balkonu nie dolicza się do powierzchni lokalu a co za tym idzie - pow. balkonu nie zwiększa udziału w NW. Zgodnie z orzeecznictwem balkon nazywany jest pomieszczeniem (?) pomocniczym.
3. Jeśli nie dokonałaś cesji na rzecz wspólnoty to tylko Ty moźesz dochodzić roszczeń od dewelopera z tytułu rękojmi. Zatem zarząd/WM nie moźe w tej sorawie kierować pism do dewelooera. Kieruje do Ciebie. A to Ty w ramach rękojmi zwracasz się do dewelopera, jeśli oczywiście nue minął termin.

[Ann@]

Było mnóstwo wyroków w tym zakresie bo faktycznie orzecznictwo jest niejasne aczkolwiek dostęp do balkonu/tarasu przez innych właścicieli ma się tutaj nijak..?