Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
franki
.
.
Posty: 270
Rejestracja: 18-03-2011, 13:13

Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

#1 Post autor: franki » 21-08-2021, 15:13

Sytuacja wygląda następująco. We spólnocie składającej się z kilku bloków wejścia do każdej klatki są monitorowane kamerami i dodatkowo jest kontrola dostępu identyfikująca każde wejście (kody i breloki przypisane do lokali). Bloki są w okresie rękojmi.
Zwróciłem się do zarządu o umożliwienie mi swobodnego dostępu do wszystkich ogólnodostępnych części wspólnych (klatki schodowe itd) w celu wykrywania wad (zarząd robi to opieszale albo wcale) i kontroli podwykonawców np firmy sprzątającej ( zarząd sprawuje bardzo słabą kontrolę).
Odmówiono mi takiego dostępu zasłaniając się "niepisaną zasadą, że każdy właściciel ma dostęp tylko do swojej klatki".
Czy możecie wskazać może jakieś rozstrzygnięcia sądowe w podobnych sprawach? Albo czy są jakieś narzędzia aby zarząd zmusić do respektowania mojego prawa dostępu do własności? Wniosek o odwołanie zarządu już jest głosowany, ale nie wiem czy przejdzie, a jeśli już to kiedy. A rękojmia niedługo się kończy...

Pomijam już fakt że mógłbym także poprosić o dostęp do kotłowni, wentylatorni , czyli pomieszczeń wspólnych lecz nie ogólnie dostępnych. Posiadam wszystkie niezbędne uprawnienia G1, G2 i G3
Pozdrawiam
franki

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

#2 Post autor: piotrusb » 23-08-2021, 14:53

Gdyby przyjąć, że występuje u Was dorozumiana umowa quoad usum, to koszty utrzymania każdej klatki powinni pokrywać tylko właściciele lokali, którzy z tej klatki korzystają. Jeśli tak nie jest, to każdy właściciel powinien mieć prawo dostępu do wszystkich klatek, choć na codzień w wielu wspólnotach istotnie przyjmuje się zwyczajowo, że dostęp do danej klatki mają jej mieszkańcy, a nie wszyscy właściciele.

Nie ma natomiast prostego sposobu, żeby zarząd zmusić do respektowania tej zasady, poza odwołaniem zarządu, a do tego trzeba przekonać większość właścicieli. Alternatywą może być ewentualnie skorzystanie z zapisu art. 26 ust. 1 uwl, zgodnie z którym:
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.
Jednak sądy nie są skłonne do wydawania takich decyzji i trzeba tu przekonujących dowodów, które musi przedstawić wnioskodawca. Trzeba się też liczyć z tym, że takiemu zarządcy wspólnota będzie musiała płacić.

Natomiast powszechnie przyjmuje się, że w nieruchomości wspólnej są pomieszczenia, które ze względu na urządzenia, jakie się w nich znajdują, nie są ogólnodostępne np. kotłownia, hydrofornia, maszynownia itp. Pomieszczenia te są zamknięte, gdyż konieczne jest zapewnienie ochrony przed ewentualnym uszkodzeniem urządzeń.

Zarząd ma więc prawo nie zapewniać swobodnego dostępu do takich pomieszczeń każdemu właścicielowi, który sobie tego życzy i umożliwiać taki dostęp tylko pod nadzorem.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

#3 Post autor: irenalo » 23-08-2021, 15:21

Quoad usum może dotyczyć tylko sposobu korzystania a nie utrzymania.
Umowę można ukształtować dowolnie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

franki
.
.
Posty: 270
Rejestracja: 18-03-2011, 13:13

Re: Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

#4 Post autor: franki » 23-08-2021, 16:07

piotrusb pisze:
23-08-2021, 14:53
Gdyby przyjąć, że występuje u Was dorozumiana umowa quoad usum, to koszty utrzymania każdej klatki powinni pokrywać tylko właściciele lokali, którzy z tej klatki korzystają. Jeśli tak nie jest, to każdy właściciel powinien mieć prawo dostępu do wszystkich klatek, choć na codzień w wielu wspólnotach istotnie przyjmuje się zwyczajowo, że dostęp do danej klatki mają jej mieszkańcy, a nie wszyscy właściciele.
U nas nie ma rozdziału że właściciele danej klatki płacą tylko za utrzymanie własnej klatki.
Dodatkowo jak pisałem - niedługo kończy się rękojmia a zarząd wg mnie zgłasza wszystkich usterek przynajmniej w mojej klatce, stąd przypuszczenie że jest tak samo w innych klatkach
piotrusb pisze:
23-08-2021, 14:53
Natomiast powszechnie przyjmuje się, że w nieruchomości wspólnej są pomieszczenia, które ze względu na urządzenia, jakie się w nich znajdują, nie są ogólnodostępne np. kotłownia, hydrofornia, maszynownia itp. Pomieszczenia te są zamknięte, gdyż konieczne jest zapewnienie ochrony przed ewentualnym uszkodzeniem urządzeń.

Zarząd ma więc prawo nie zapewniać swobodnego dostępu do takich pomieszczeń każdemu właścicielowi, który sobie tego życzy i umożliwiać taki dostęp tylko pod nadzorem.
Jak pisałem - nie zgłaszałem chęci dostępu do wszystkich części wspólnych, choć wg mnie na moje życzenie zarząd powinien umożliwić obejrzenie tych pomieszczeń w towarzystwie administratora lub członka zarządu. Jak wspomniałem mam odpowiednie uprawnienia.
Pozdrawiam
franki

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

#5 Post autor: piotrusb » 23-08-2021, 16:43

irenalo pisze:
23-08-2021, 15:21
Quoad usum może dotyczyć tylko sposobu korzystania a nie utrzymania.
Umowę można ukształtować dowolnie.
Jeśli została zawarta umowa quoad usum, to jak najbardziej. Przy umowie dorozumianej lub jeśli w umowie nie zapisano inaczej, w doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że pożytki z nieruchomości wykorzystywanej na wyłączność przypadają jej użytkownikowi i on też ponosi na wyłączność wydatki i ciężary związane z utrzymaniem tej nieruchomości.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

irenalo
moderator
moderator
Posty: 8805
Rejestracja: 27-03-2006, 20:06

Re: Uniemożliwienie dostępu do ogólnodostępnych części wspólnych

#6 Post autor: irenalo » 23-08-2021, 19:33

Skoro jest dorozumiana, to nie zapisano niczego. :-) Skoro dotychczas rozlicza się wg udziałów i nikt nie protestuje, to znaczy, źe taka jest umowa. DOROZUMIANA.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Nieruchomość wspólna”