Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
misiekn
.
.
Posty: 60
Rejestracja: 02-06-2012, 15:36

Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

#1 Post autor: misiekn » 23-09-2018, 17:12

Witam serdecznie. W naszej wspólnocie powstał taki oto problem. Sąsiad, który był wraz z małżonką właścicielem mieszkania, zrzekł się wszelkich prawa do niego na rzecz małżonki, co zostało zapisane w księdze wieczystej mieszkania. Jednym słowem nie jest właścicielem, a jedynie mieszkańcem, lokatorem. Niemniej pozostały mu nawyki właścicielskie. Przed budynkiem jest część trawiasta, ogólnodostępna, gdzieniegdzie obsadzona krzewami, z której czasami korzystają dzieci. Czasami, bo nie wszyscy właściciele godzą się z tym i przeganiają je, zwłaszcza spod "swoich" klatek schodowych (5 klatek).
Tu muszę wyjaśnić, o czym kiedyś pisałem - są dwa budynki mieszkalne, każde z księgą wieczystą, liczące po po 75 mieszkań, jako dwie odrębne wspólnoty i teren wokół nich, jako własność 150 właścicieli (w akcie notarialnym mam zapisane, że mój udział w tej nieruchomości niezabudowanej to 1/150) także z księgą wieczystą. Na tym terenie niezabudowanym jest droga dojazdowa z chodnikami i dojściami do poszczególnych klatek schodowych (do jednego bloku schodami), oraz tereny trawiaste. Jest to teren wspólny dla wszystkich właścicieli mieszkań w obu wspólnotach. Jak dotychczas "zarządzany" jest przez zarządy obu wspólnot. I jak na razie nie było problemów z zarządzaniem - no, jedyny, gdy trzeba było naprawiać drogę, która była w fatalnym stanie. Po prostu poszczególne wspólnoty podjęły uchwały o wydani konkretnych kwot na ten remont i sprawa została zamknięta.
Wróćmy do sąsiada - lokatora. Postanowił on na jednym z kawałków trawnika urządzić kwietnik. Początkowo było to około 1 m 2. Teraz to już 4 metry. Niby nie dużo ale jednak sąsiad przegania z niego wszystkie dzieciaki, które, jak już się ganiają to nie znają granic. Wiem, ktoś powie, że trzeba je pilnować. Zgoda. Ale chodzi o to, że to czyjaś własność (współwłasność), a na pewno nie tego sąsiada. I tak naprawdę nie miał prawa bez zgody właścicieli robić tam kwietnika. Teren był ogólnodostępny, a obecnie dostęp jest ograniczony, a nawet zabroniony. Administrator na prośbę zarządów obu wspólnot, wystosował pismo o likwidacji kwietnika i przywrócenie terenu do stanu poprzedniego. Brak reakcji. Co z tym zrobić?
Do wejść na klatki schodowe prowadzą chodniki, dość szerokie. Sąsiad z boku chodnika zamontował stojak na rowery. Nie wiemy czy jest to bezpieczny stojak i wezwaliśmy go aby go usunął. Brak reakcji. A zamontował go, bowiem wcześniej w "swojej" klatce schodowej, na własny koszt, dokonał remontu w postaci położenia na podłodze parteru nowych płytek, które, niestety, nie są antypoślizgowe. Ponadto wyrównał ściany korytarza na parterze za pomocą płyt gipsowych. I w związku z tymi remontami robi awantury za pozostawione pod drzwiami w korytarzu rowerki dziecięce. Wspomnę, że nasze korytarze są dość szerokie, brak wózkowni. A jedyny możliwy zakamarek na ten sprzęt został, za zgodą wspólnoty, zagospodarowany przez owego sąsiada.
Mamy zatem mieszkańca, który co prawda robi fajne rzeczy ale nie robi ich za zgodą innych właścicieli (przeciwników kwietnika jest wielu), który jednocześnie uzurpuje sobie prawo do decydowanie kto, jak i kiedy może korzystać z niektórych części wspólnych. Do kogo mamy wnosić pretensje czy do niego czy właściciela mieszkania w którym on mieszka?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4851
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

#2 Post autor: piotrusb » 23-09-2018, 21:12

To, że ów właściciel, a obecnie tylko mieszkaniec, zrzekł się prawa własności lokalu na rzecz żony ma, jak sądzę, niewielkie znaczenie, bo zapewne może uzyskać pełnomocnictwo żony do wszelkich czynności co stawia go praktycznie na pozycji (w zakresie zarządu nieruchomością wspólną) - właściciela.

Natomiast kluczowe jest to, że we współwłasności nawet najprostsze czynności, leżące w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymagają, aby opowiedzieli się za nimi właściciele dysponujący większością udziałów (art. 201 kc).
Czynności przekraczające ten zakres, a taką jest zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej, wymagają jednomyślności lub zastępczego orzeczenia sądu (art. 199 kc).

Z kolei podział nieruchomości do wyłącznego korzystania z jej części przez jednego właściciela (quoad usum) wymaga, zarówno we współwłasności, jak i we wspólnocie, jednomyślności. Umowa tego typu może być nawet dorozumiana, ale za taką można ją uznać jedynie wtedy, gdy określonemu stanowi rzeczy nie sprzeciwia się żaden właściciel.

W związku z powyższym nikt nie może sobie uzurpować prawa do zajmowania części nieruchomości i urządzania jej wedle swego widzimisię jeśli inni właściciele się temu sprzeciwiają.

Jeśli nie pomagają pisma o przywrócenie stanu pierwotnego, to trzeba rozważyć pozew z roszczeniem windykacyjnym ( z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego), a przynajmniej takim pozwem pisemnie zagrozić np. formułując ostateczne wezwanie przedsądowe. Trzeba pamiętać, że posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni, z tym jednak zastrzeżeniem, że musi on zadziałać niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przez inną osobę (to znaczy bezpośrednio po naruszeniu posiadania), a ponadto posiadaczowi nie wolno stosować przy tym przemocy względem osoby naruszającej posiadanie.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

kamil_w
.
.
Posty: 9
Rejestracja: 30-07-2015, 10:23

Re: Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

#3 Post autor: kamil_w » 26-09-2018, 15:55

O ile ze śliskimi płytkami i remontem klatki wg swojego widzimisię sprawa jest oczywista, tak z kwietnikami już nie. Jeśli ten kwietnik jest rzeczywiście zadbany, to jakie są argumenty za jego likwidacją? Na miejscu tego pana zlikwidowałbym kwietnik, a potem za pośrednictwem żony domagał się od wspólnoty utrzymywania trawnika w nienagannym stanie i porządku.

PS w mojej wspólnocie też są 2 osoby, którym przeszkadza, że całkowicie społecznie dbam o zieleń przed domem. Źle, że trawnik jest ładny i zawsze równo skoszony, żywopłoty przycięte, a donice obsadzone kwiatami. Jedna z tych osób nawet podlewa posadzone przeze mnie rośliny wodą z Domestosem, aby zniszczyć moją pracę. Inna z kolei notorycznie podrzuca niedopałki i inne śmieci. Wszystko jest utrwalone przez monitoring.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

napad
.
.
Posty: 184
Rejestracja: 13-12-2015, 21:26

Re: Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

#4 Post autor: napad » 01-10-2018, 20:20

Cóż ,co przeszkadza- może i nic ,co nie zmienia faktu że jest to niezgodne z aktem notarialnym jak i ogólnoprzyjętym współżyciu we wspólnocie.A może misiekn chce aby jego dzieci sobie siadały latem na trawce ,a nie na kwiatkach?Może nie podobają mu się kwiatki i krzaczki ma do tego prawo ,jak i do korzystania z terenu wspólnego ponadto jako współwłaściciel 1/150 opłaca stosowną kwotę raz w roku ,dlaczego z tego terenu ma korzystać jedna osoba?A jeżeli misiekn jest fanem betonu to ma sobie na terenie zielonym wylać kwadrat 4x4m i podziwiać go ,bo on lubi ,a resztę ma w poważaniu.

Mam podobny problem doszło do tego,że właściciel zasadził sobie drzewka.W związku z tym mam pytanie w jakiej odległości wolno sadzić drzewka od budynku ,bo coś mi się wydaje ,że są za blisko ?

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 4851
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

#5 Post autor: piotrusb » 01-10-2018, 22:09

Według mojej wiedzy nie ma przepisów, które regulowałyby odległość drzew od budynku.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

kamil_w
.
.
Posty: 9
Rejestracja: 30-07-2015, 10:23

Re: Zakładanie kwietników na terenach wspólnych.

#6 Post autor: kamil_w » 02-10-2018, 14:56

Sadzenie drzew to zupełnie inna sprawa, bo mogą korzeniami naruszać konstrukcję budynku (lub np. płytę garażową jeśli posadzono je nad garażem). Ktoś może sobie nie życzyć, aby czyjeś dzieci demolowały wspólny trawnik i hałasowały bezpośrednio pod oknami. Ja bym zrobił głosowanie wśród mieszkańców. To, że "przeciwników kwietnika jest wielu" to eufemizm, który w praktyce najprawdopodobniej nie oznacza, że są w większości i że większość właścicieli chce mieć plac zabaw i wrzaski dzieci pod swoimi oknami.

Stwierdzenie o wyłącznym korzystaniu z tego terenu przez jedną osobę jest nieprawdziwe i łatwe do obalenia w postępowaniu cywilnym. To jest teren wspólny, pozbawiony bezpośredniego wyjścia z mieszkania, o który dba jeden z właścicieli. Każdy z właścicieli ma nie tylko prawo, ale i obowiązek protestować, gdy ktoś (tutaj: dzieci) niszczy nieruchomość wspólną. No chyba, że np. właściciel wystawia tam swoje leżaki i traktuje to jako własny ogródek.

Casus znany z autopsji, gdzie sprawę rozpatrywał sąd. Na korzyść osoby, która wkłada własną pracę i pieniądze po to, aby teren wspólnoty wyglądał lepiej. Jedyny przypadek, gdy można egzekwować likwidację kwietnika to sytuacja w której większość właścicieli lokali wyraża taką wolę. Swoją drogą: na miejscu osoby, która opiekuje się spornym kwietnikiem, to bym uzyskał zgodę większości przed jego założeniem.
+++++++++++++++++++++
PS. Wspomniane kilka postów wyżej osoby z mojej wspólnoty chciałyby nawet, aby... konsultować z nimi to, czy np. sadzimy begonie, czy aksamitki, w jakim dniu wymieniamy sezonowe kwiaty na inne i jak często kosimy trawę (!!!). Wszystko po to, aby utrudnić nam pracę u uprzykrzyć zarządowi wspólnoty życie. Dlatego zawsze uciszam ich UoWL, w tym wypadku czynnościami zwykłego zarządu oraz stwierdzeniem, żeby sobie poszukali innego zajęcia :)

Jest coś takiego jak zdrowy rozsądek, a żadnego przepisu prawa nie można wykorzystywać w sposób sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (art. 5 k.c.). Na szczęście podobne przypadki są rzadkie, bo każdy lubi zadbane otoczenie.

@napad: Wykaż proszę, w jaki sposób dbanie o nieruchomość wspólną jest niezgodne z AN. Zacznij od tego, który rozdział AN precyzuje takie kwestie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Nieruchomość wspólna”