Balkony - raz jeszcze

[piotrusb]

Sposób, o którym piszesz, odprowadzenie wód deszczowych z balkonów rzeczywiście nie jest może najszczęśliwszy, ale w wielu budynkach balkony w ogóle nie mają orynnowania.

Skoro u Was był taki, a nie inny projekt budowlany, został on zatwierdzony, a budynek odebrany i dopuszczony do użytkowania, zaś właściciele lokali wiedzieli co kupują, to nie widzę podstaw żeby wnosili teraz pretensje do wspólnoty.

Wspólnota może wykonać orynnowanie, jeśli tak zdecyduje większość właścicieli, ale wcale nie musi.

Czy PINB podał w piśmie podstawę prawną swojego zalecenia? Jakie przepisy prawa budowlanego zostały naruszone? Jeśli nie, to ja bym spokojnie poczekał na ewentualny nakaz i jego podstawę prawną. Trzeba też zwrócić uwagę, czy przepisy, na które PINB ewentualnie się powoła obowiązywały w czasie projektowania i budowy Waszego budynku. Dostosowanie istniejących budynków do nowelizacji przepisów budowlanych jest obligatoryjne tylko wtedy jeśli wynika to z zapisów ustawowych (najczęściej są to kwestie związane z bezpieczeństwem ppoż. i windami).

Od decyzji PINB można też zawsze się odwołać do WIND i dalej do WSA i NSA.

[marekrobert]

Czy PINB podał w piśmie podstawę prawną swojego zalecenia? Jakie przepisy prawa budowlanego zostały naruszone? Jeśli nie, to ja bym spokojnie poczekał na ewentualny nakaz i jego podstawę prawną. Trzeba też zwrócić uwagę, czy przepisy, na które PINB ewentualnie się powoła obowiązywały w czasie projektowania i budowy Waszego budynku. Dostosowanie istniejących budynków do nowelizacji przepisów budowlanych jest obligatoryjne tylko wtedy jeśli wynika to z zapisów ustawowych (najczęściej są to kwestie związane z bezpieczeństwem ppoż. i windami).

PINB nie podał podstwy prawnej. Pismo PINBU do Wspólnoty miało charakter informacyjny, powiadamiający nas o zgłoszeniu problemu przez jednego z Właścicieli. Zorganizowaliśmy spotkanie z Inspektorem PINB-u prowadzącym sprawę. Zalecenie - ostrzeżenie otrzymaliśmy podczas tego właśnie spotaknia. Na razie temat jest zawieszony ale jako Zarząd mamy takie właśnie podejście do tematu jak napisałeś. Czas pokaże jak rozwinie się dalej sprawa. W każdym bądź razie barzdo dziękuję za opinię.

[falcon]

To poczekajcie na decyzję

[marekrobert]

Witam Wszystkich,
Chciałbym wrócić do postu p. Darka, który poruszył temat balkonów i tarasów, a który jest cały czas aktualny w różnych budynkach. Pan Piotr, który udzielał odpowiedzi, nie odpowiedział na to, o co konkretnie pytał p. Darek. W mojej Wspólnocie jest identyczny problem, jak w przypadku Pana Darka. Mamy 4 duże tarasy będące stropodachem dla lokali znajdującymi się pod nimi. Standard wykonania jest następujący: płyta, hydroizolacja z papy, część tarasu pokryta jest luźno położonymi płytkami na podkładkach dystansowych, a część stanowi warstwa gleby, na której właściciele nasadzili iglaki lub trawę. Odprowadzenie wody deszczowej odbywa się otworami wpustowymi do rynien wewnętrznych Mamy też dużą ilość balkonów w układzie loggi, nie będących stropodachem dla lokali poniżej, wykonanych standardzie: płyta, warstwa hydroizolacji, płytki klejone fugowane, uszczelnienie brzegowe stanowi silikon dekarski. Odprowadzenie wody deszczowej odbywa się za pomocą tzw. rzygaczy.
Tarasy i balkony stanowią własność właścicieli lokali, do których są przynależne, do ich wyłącznego użytku.
Podczas ostatnich deszczów nawalnych tarasy zaczęły przeciekać do lokali znajdującymi się poniżej. Na szczęście są to przecieki punktowe na suficie lokalu pod tarasem, a nie całą powierzchnią sufitu.
Przeciekają też balkony. Przyczyną jest wykruszenie się silikonu dekarskiego, co nie powoduje zalewania czegokolwiek, ale następuję degradacja warstwy izolacyjnej i warstwy ocielenia stropu.
Moje pytanie w świetle orzecznictwa, które zamieścił p. Piotr (może jest już jakieś nowe – może precyzyjniejsze).
1. Płyty balkonów i tarasów i wykonana na nich hydroizolacja, w świetle orzecznictwa stanowi część wspólną i obowiązek jej naprawy jest po stronie Wspólnoty, a tym samym koszt remontu ponosi Wspólnota.
2. Kto powinien ponieść koszt:
• W przypadku tarasów: koszt zdemontowania płytek, wykopania i zabezpieczenia iglaków lub trawnika, zdjęcia gleby, ponownego położenia płytek, wyspania ziemi i wykonania ponownego nasadzenia iglaków i trawy ?
• W przypadku balkonów: skucia starych płytek i po naprawie hydroizolacji zakupu nowych i ponownego wyflizowania powierzchni balkonów ?
3. Czy można zaryzykować obciążenie częścią kosztów naprawy, tego co służy do jego wyłącznego choć stanowiło standard wykonania balkonu (flizy, ziemia). Koszty są naprawdę duże.
Bardzo prosiłbym o pomoc w tej kwestii.
Pozdrawiam

[piotrusb]

Odnośnie nowszego orzecznictwa patrz np.
viewtopic.php?f=37&t=13290

A co do pytań. Orzecznictwo nie jest tu jednolite i wspólnoty też różnie do tego podchodzą. Uważam jednak, że jeśli przyczyny przecieków leżą wyłącznie po stronie nieruchomości wspólnej i ani płytki, ani nasadzenia nie są ich przyczyną, to wspólnota powinna po przeprowadzeniu napraw przywrócić w tym zakresie stan wyjściowy na swój koszt.

To trochę tak jak w przypadku konieczności naprawy pionu wodnego przechodzącego przez łazienkę w prywatnym lokalu. Wspólnota przeprowadza remont i ma obowiązek przywrócenia łazienki do stanu poprzedniego np. położenia glazury, którą trzeba było skuć. Nie można tymi kosztami obciążać właściciela lokalu.

[marekrobert]

Bardzo dziękuję za odpowiedź, choć tak naprawdę, nie do końca rozjaśniła sprawę. Problemem jest, jak słusznie Pan powiedział, niejednolite orzecznictwo. Właściciele w naszej Wspólnocie mają mieszane odczucia i wytaczają argumenty, którymi podzielę się. Nie chciałbym, aby podejmując jakąś nieprzemyślaną decyzję, władować się w proces sądowy i niepotrzebne nikomu konflikty.
Właściciele argumentują tak:
Pan duży kupił lokal o wysokim standardzie (2,10% udziału w części wspólnej). W jego skład wchodzi ok 100 m2 taras składający się z dwóch części: jedna z płytkami i druga zielona. Przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę, obowiązujące prawo nakładało na Dewelopera obowiązek dotrzymania w warunkach zabudowy tzw. współczynnika substancji biologicznie czynnej. Dopuściło jednak, w jakiejś „bzdurnej” interpretacji, aby Deweloper mógł wliczyć do powierzchni zielonej ogółem, powierzchnię zieloną tarasów, służących do wyłącznego użytku Właścicieli, którzy takie lokale zakupili.
W standardzie wykonania część zielona nie była niczym obsadzona. Pan we własnym zakresie wykonał nasadzenia różnymi roślinami. I przychodzi moment kiedy taras zaczyna przeciekać, na szczęście punktowo. Kompleksowy remont tarasu służącego do użytku jednego właściciela to kwota ok. 100.000 zł. Zgodnie z posiadanym udziałem, obciąża on Właściciela niewielką kwotą ok. 2080 zł. Pozostałą część mają sfinansować pozostali. Właściciel tarasu ma pewne oczekiwania (żądania):
1. Prace mają być wykonane z rusztowania.
2. Po zdemontowaniu wszystkiego i naprawie wszystkiego, taras ma być doprowadzony do stanu pierwotnego.
Właściciele uważają, że n/w koszty Właściciel powinien ponieść sam:
1. Koszt rusztowania na okres 1 m-ca to ok.8.000 zł brutto (jest możliwość wykonania prac bez stawiania rusztowania, ale wiąże się to z dyskomfortem przechodzenia przez lokal.
2. Demontaż istniejących warstw dachowych tj. płytki, ziemia, iglaki, systematyczne przesuwania elementów na tarasie donice, meble ogrodowe, skrzynie narzędziowe, grille – to koszt. ok. 11.000 zł brutto.
3. Przywrócenie warstw dachowych (płytki, ziemia, nasadzenia) – to koszt. ok. 16.000 zł brutto.
Razem udział Właściciela w całkowitym koszcie remontu powinien wynieść ok. 35.000 zł tj. ok. 35% łącznego kosztu.
Argumentacja Właścicieli jest taka, że Pan kupił lokal o znacznie wyższym standardzie niż pozostali, co bezsprzecznie wiąże się ze znacznie wyższymi kosztami jego utrzymania. Taras służy do jego wyłącznego użytkowania. Bez kosztownej ekspertyzy, nie jesteśmy w stanie stwierdzić czy uszkodzenia ciągłości warstwy hydroizolacyjnej nie spowodował np. on sam. Mogły to spowodować korzenie zasadzonych roślin, ciągła penetracja wody w wyniku podlewania roślin, duży ciężar elementów ustawionych na płytkach na tarasie (donice).
Takich przeciekających tarasów mamy obecnie dwa z łącznej liczby czterech.
Podał Pan przykład naprawy pionu wodnego przechodzącego przez łazienkę w prywatnym lokalu. Wspólnota przeprowadza remont i ma obowiązek przywrócenia łazienki do stanu poprzedniego np. położenia glazury, którą trzeba było skuć. Nie można tymi kosztami obciążać właściciela lokalu.
W tym przypadku się zgadzam, gdyż pion biegnie w szachcie i nie ma możliwości dostania się do niego bez rozkucia. Ale mam jedno zastrzeżenie i pytanie. Co w układzie gdy nie można dokupić już płytek, które są zamontowane i żeby to miało sens to powinno się wyflizować całą łazienkę, a łazienka ma np. 13 m2 i 2,7 m wysokości ? Wg mnie koszt Wspólnoty powinien dotyczyć wyłącznie powierzchni związanej z szachtem, a pozostała część jest po stronie Właściciela.
Podobny dylemat mamy w przypadku naszych balkonów, które posiadają płytki klejone. Naprawa hydroizolacji wiąże się z ich skuciem, położeniem warstwy hydroizolacyjnej i ponownym wyflizowaniu powierzchni balkonu. Zastosowane pierwotnie nie są już produkowane, a te które chcemy kupić nie wszystkim pasują. Zaproponowaliśmy zatem, żeby ci, którzy chcą inne zakupili je na własny koszt a Wspólnota na własny koszt je położy.
Moje pytanie na koniec. Co Pan sądzi o próbie wyegzekwowania od Właściciela tarasu udziału 35% w sfinansowaniu remontu tarasu ?