Balkony - raz jeszcze

Czyli ustalanie granic nieruchomości oraz zakres odpowiedzialności wspólnoty i właścicieli lokali.
Wiadomość
Autor
piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Balkony - raz jeszcze

#13 Post autor: piotrusb » 21-08-2021, 12:49

Po pierwsze - sądzę, że argument, iż skoro właściciel lokalu, do którego przylega taras, kupił duże mieszkanie o wysokim standardzie (w domyśle stać go, ma pieniądze), a więc powinien współfinansować remont, jest całkowicie chybiony, bo to nie ma nic do rzeczy. Właściciel większego lokalu ma większy udział w nieruchomości wspólnej i z tego tytułu ponosi większy udział w kosztach utrzymania tej nieruchomości. Nie można natomiast obciążać go z tego tytułu dodatkowymi kosztami.

Po drugie - właściciel lokalu nie może stawiać żądania odnośnie rusztowań. Zgodnie z art. 13 ust. 3 uwl:
Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Po trzecie, jeśli właścicielom nie pasują płytki jakie proponuje wspólnota, to można albo się dogadać (inne płytki, ale w tej samej cenie, albo za dopłatą właściciela), albo niech właściciel kupi płytki jakie sam wybierze, ale na swój koszt, a wspólnota zapłaci za ich ułożenie.

Po czwarte, uważam, że właściciela tarasu można by obciążyć dodatkowymi kosztami, gdyby ekspertyza wykazała, że przecieki spowodowane są czy to przez penetrację korzeni roślin, czy niewłaściwą eksploatację itp.

Wspólnota może przyjąć uchwałę o dodatkowym obciążeniu (ponad udział) właściciela tarasu kosztami remontu, a jeśli ten tę uchwałę zaskarży, to sąd rozstrzygnie sprawę. Ale - jeśli nawet nie zaskarży, to jak go zmusicie do zapłaty tej kwoty? Wspólnota nie ma żadnych uprawnień władczych wobec właścicieli lokali i nie może na nich nakładać zobowiązań innych niż wynikające z uwl. Wobec tego jest bardzo wątpliwe, czy przed sądem zdołalibyście wybronić pogląd o wymagalności takiego zobowiązania.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 208
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Re: Balkony - raz jeszcze

#14 Post autor: marekrobert » 21-08-2021, 17:46

Myślę, że źle Pan zinterpretował to co napisałem. Przez Właścicieli nie przemawia zazdrość, że ktoś kupił większe mieszkanie. I nie jest to argumentem, że powinien współfinansować remont. Wątpliwość budzi jedynie to, że jest taras nie służy innym Właścicielom do korzystania tylko jednemu Właścicielowi. Padło nawet takie pytanie, czy jeżeli wyremontują go ponosząc 100% kosztów, czy będą się mogli na nim opalać. Te 35.000 zł to nie są koszty dodatkowe. Wspólnota bierze na siebie sfinansowanie całej hydroizoalcji, a więc wszystko to co związane jest z częścią wspólną. Zadam dwa pytanie.
Wyobraźmy sobie sytuację, że Właściciel będzie chciał wymienić płytki bo się zestarzały ziemię bo pasowałby wymienić, czy wówczas Właściciele będą musieli to sfinansować ?
Czy wymianę płytek klejonych na balkonach, co wiąże się z ich skuciem i naniesieniem nowej warstwy hydroizolacji przed naklejeniem nowych, będą musieli sfinansować wszyscy Właściciele ?
Napisał Pan, że:

„Wspólnota może przyjąć uchwałę o dodatkowym obciążeniu (ponad udział) właściciela tarasu kosztami remontu, a jeśli ten tę uchwałę zaskarży, to sąd rozstrzygnie sprawę. Ale - jeśli nawet nie zaskarży, to jak go zmusicie do zapłaty tej kwoty? Wspólnota nie ma żadnych uprawnień władczych wobec właścicieli lokali i nie może na nich nakładać zobowiązań innych niż wynikające z uwl. Wobec tego jest bardzo wątpliwe, czy przed sądem zdołalibyście wybronić pogląd o wymagalności takiego zobowiązania”.
Zasymulujmy zatem inne rozwiązanie. Właściciel lokalu z tarasem zalewa prywatny lokal znajdujący się pod nim. Właściciel lokalu zalewanego zwraca się do niego o usunięcie awarii i zgłasza szkodę swojemu Ubezpieczycielowi. Właściciel tarasu kieruje sprawę do Wspólnoty o naprawę tarasu.
Wspólnota wyraża wolę naprawy czy wymiany hydrioizoalcji pod warunkiem przygotowania dostępu do niej. Inne rozwiązanie to takie, że Wspólnota informuje go, żeby naprawił taras we własnym zakresie i przedstawił kosztorys, na podstawie którego zwróci mu koszty. Daje to możliwość negocjowania pewnych pozycji.
Jeżeli chodzi o egzekwowanie zaległości finansowych to Kancelarie, które nas w takich sprawach reprezentują są bardzo skuteczne. Zgodnie z przyjętym Regulaminem płatność może być przeterminowana max. 2 m-ce. Po tym okresie wysyłamy list adwokacji z wezwaniem do zapłaty z terminem 7 dni od daty otrzymania. Brak wpłaty skutkuje złożeniem pozwu. Należność egzekwujemy komorniczo. W tym obszarze nie mamy kłopotów.
Niezależnie od wszystkie, bardzo Panu dziękuję za wszystkie Pana opinie i orzecznictwo. Skierowaliśmy tą sprawę do obsługującej nas Kancelarii prawnej o wydanie opinii prawnej w zakresie możliwości wyegzekwowania współfinansowania.
Dziękuję i pozdrawiam

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Balkony - raz jeszcze

#15 Post autor: piotrusb » 21-08-2021, 21:08

Przykłady, które przytaczasz, nie mają związku z analizowaną sytuacją - to kompletnie inne sprawy. Wymiana płytek, które się zestarzały obciąża właściciela lokalu, bo płytki nie są częścią nieruchomości wspólnej. Na tej samej zasadzie wspólnota nie płaci za wymianę płytek w łazience w przypadku innym niż konieczność skucia tych płytek związaną z awarią części wspólnych.

Również za zalanie lokalu na kondygnacji poniżej odpowiada sprawca. Wspólnota może ponosić koszty remontu jeżeli przyczyna zalania leżała na nieruchomości wspólnej.

A egzekucja komornicza może nastąpić po uzyskaniu korzystnego wyroku. I w przypadku należności z tytułu opłat wynikających z uwl takie orzeczenie jest praktycznie formalnością, natomiast w omawianym przypadku jest co najmniej wątpliwe. I raczej najlepsza kancelaria tu niewiele pomoże, bo uchwała wspólnoty nie może arbitralnie obciążać właściciela kosztami nie mającymi jednoznacznego oparcia ustawowego.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 208
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Re: Balkony - raz jeszcze

#16 Post autor: marekrobert » 21-08-2021, 22:46

Myślę, że dużo złego wyrządziło niejednolite orzecznictwo. Skoro jest niejednoznaczne tzn., że Sądy też mają wątpliwość. W mojej ocenie dbałość i odpowiedzialność za balkon, taras, który należy do wyłącznego korzystania jednego z włascicieli powinna być po stronie jego właściciela . Jest to w mojej ocenie niesprawiedliwe prawo. Jeżeli przedmiotem ubezpieczenia OC lokalu od zalania lokalu sąsiada z wadliwej instalacji wody, to dlaczego nie moze obejmować zalania z nieszczelnej powierzcni tarasu, skoro taki lokal się posiada i w związku z tym, takie zagrożenie istnieje. Zastanawiam się czy naprawa uszczelnienia futryny okiennej lub rozbitej szyby przez nieznanego sprawcę, stanowiącej było nie było element elewacji czyli częśći wspólnej, też leży po stronie Wspólnoty.
No nic, dzięki jeszcze raz.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Re: Balkony - raz jeszcze

#17 Post autor: piotrusb » 22-08-2021, 12:34

Dbałość o balkon i taras jest niewątpliwie obowiązkiem jego właściciela. Jednak problem w tym, czy przecieki są spowodowane przez brak takiej dbałości, czy też nie mają z nią nic wspólnego. Tylko w tym pierwszym przypadku można, moim zdaniem, mówić o odpowiedzialności, czy współodpowiedzialności, w tym finansowej, właściciela lokalu.

Natomiast zgodnie z jednolitą linią orzecznictwa, ani futryna, ani szyba okienna w lokalu nie stanowią części nieruchomości wspólnej, ale przynależą do tego lokalu. Tak więc wspólnota nie ma nic do tych elementów (co innego okno w części wspólnej np. na klatce schodowej). Częścią elewacji jest jedynie otwór okienny i jego nie może właściciel lokalu somowolnie zmieniać.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

marekrobert
.
.
Posty: 208
Rejestracja: 14-09-2013, 22:21

Re: Balkony - raz jeszcze

#18 Post autor: marekrobert » 22-08-2021, 19:38

Absolutnie ma Pan rację tyle tylko, ze nie ma jakiejść szczegółowej instrukcji, przepisu czy innych zaleceń dotyczących dbałości o balkon. Nie znam Właściciela tarasu i myślę, że Pan też nie, który np. co 5 lat robi odkrywkę płytek czy usuwa ziemię, zeby sprawdzić czy z hydroizlacją jest wszystko ok. Na bank tego nie robi. Działanie zaczyna się gdy taras zaczyna przeciekać i zalewa lokal poniżej. W przypadku okien orzecznictwo jest jednolite, ze nie stanowi części wspólnej bo własciciel lokalu zamyka go, otwiera, myje, uszczelnie, reguluje etc., a niby czym się różni od tarasu stanowiącego stropodach. Właściciel go myje, konreswuje, sadzi iglaki, podlewa je i nikt poza włascicilem go nie użytkuje. Udwodnienie winy właścicielowi jest, że coś zaniedbał jest łatwiejsze w przypadku okna niż tarasu.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ

Wróć do „Nieruchomość wspólna”