pożytki z nieruchomości wspólnej

[piotrusb]

o do zakończenia głosowania nad uchwałą w momencie przekroczenia 50 % to muszę Ci powiedzieć, że mam koleżankę była sędziną w sądzie apelacyjnym i powiedziała mi, że sądy często podnoszą właśnie tę sprawę wychodząc z założenia iż w ten sposób uniemożliwia się innym właścicielom oddania głosu - może przeciw.

W tym kontekście:

Z treści art. 6 zd. 1 i art. 27 u.w.l. wynika uprawnienie każdego właściciela lokalu do brania udziału w głosowaniu oraz obowiązek zarządu wspólnoty mieszkaniowej zapewnienia realizacji tego prawa. W art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali zostały przewidziane trzy równorzędne tryby głosowania: na zebraniu właścicieli, w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz częściowo na zebraniu i częściowo przez indywidualne zbieranie głosów. Wszyscy właściciele muszą być zawiadomieni o terminie i miejscu zebrania oraz porządku obrad (art. 32 ust. 2 u.w.l.), w sposób określony w art. 32 ust. 1 u.w.l. Uchybienie w postaci niezawiadomienia niektórych właścicieli lokali o zebraniu, niedopuszczenie ich do udziału w głosowaniu czy pominięcie niektórych głosów właścicieli przy ich liczeniu, oznaczają wady w procedurze głosowania. Artykuł 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali nie wskazuje, aby zamiarem ustawodawcy było zaostrzenie wymagań formalnych przy głosowaniu nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów w stosunku do wymagań kreowanych przy głosowaniu nad uchwałą na zebraniu właścicieli. Zatem również w tym trybie niezawiadomienie o głosowaniu lub pominięcie niektórych właścicieli przy odbieraniu głosów stanowi wadliwość w procedurze podejmowania uchwały. Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokalu udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały wtedy tylko, gdy miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (tak SN w uchwale z 27.02.2020 r., III CZP 59/19).

W rozpatrywanej sprawie nie występują jednak podstawy do stwierdzenia, żeby przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały doszło do uchybień w procedurze głosowania. Zawiadomienie zarządu Wspólnoty o przystąpieniu do głosowania nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów wraz z projektem uchwały zostało przesłane wszystkim właścicielom lokali we Wspólnocie – poprzez wrzucenie dokumentów do skrzynek pocztowych lokali przy ul. (...) w W. lub wysłanie na inny adres do korespondencji, wysłanie za pomocą poczty elektronicznej oraz umieszczenie w portalu internetowym Wspólnoty. Wszystkim właścicielom lokali (w tym właścicielom lokalu nr (...)) zapewniono możliwość oddania głosu nad uchwałą w sposób przyjęty we Wspólnocie, tj. poprzez wrzucenie podpisanej karty do głosowania do skrzynki pocztowej zarządu Wspólnoty, przesłanie jej listownie na adres Wspólnoty, przesłanie jej za pomocą poczty elektronicznej lub oddanie głosu po zalogowaniu na konto w portalu internetowym. Nie było konieczne określenie terminu końcowego zbierania głosów. W tym zakresie wymaga się tylko, żeby okres głosowania nie był nadmiernie długi, albowiem może zdezaktualizować się cel, w jakim uchwałę poddano pod głosowanie bądź głosujący mogą zmienić pogląd na dany temat. W rozpatrywanej sprawie sytuacja taka nie wystąpiła, bowiem procedura głosowania została przeprowadzona w kilka dni. W orzecznictwie wskazuje się, że w momencie uzyskania większości głosów za lub przeciw uchwale, nie ma wymogu dalszego zbierania głosów, tak by glosy swoje mogli oddać wszyscy właściciele. Przeciwne założenie byłoby całkowicie nieracjonalne, skoro dalsze głosy nie mogłoby już mieć żadnego wpływu na wynik głosowania (zob. orz. SN z 26.09.2014 r., IV CSK 727/13; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 08.11.2017 r., I ACa 486/17; wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 22.05.2017 r., I ACa 1434/16).

Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 19 marca 2025 r., sygn. akt XXV C 370/25