Zarządca-zarząd-pełnomocnik

[glosa]

Witam,
Jestem we wspólnocie, w której powołany został zarząd w postaci dwóch osób oraz pełnomocnik pełniący funkcje administracyjne, podpisujący umowy z dostawcami w imieniu wspólnoty. Ponadto oczywiście pieczę nad wspólnota sprawuje zarządca. Dodam jeszcze że pełnomocnikiem jest człowiek który zasiada też w zarządzie - z obu stanowisk pobiera opłaty.
I teraz pytanie:
na jakiej podstawie Wspólnota czy zarząd mogli powołać pełnomocnika?
po co jesli jest zarządca i administrowanie nieruchomością należy do niego?
czy tu są ukryte jakieś dodatkowe opłaty, obejście jakiś interesów?

[UD3H]

Sprawdź na początek w jakim trybie działa zarząd, zarządca i ten administrator-pełnomocnik (tak w ogóle to dziwna konstrukcja). Jak zarząd jest powołany w trybie art. 20 UoWL to ten administrator jest zwykłym podmiotem który wynajmujecie za pieniądze tak samo jak sprzątaczkę czy też Pana od domofonu. Czy zarządca jest w trybie art.18 ust. 1? Sprawdź księgę wieczystą budynku i umowę pomiędzy wami a zarządcą. Jeżeli zarządca jest wybrany na podstawie art. 18 tak to zarząd w postaci dwóch osób nie ma racji bytu.

[piotrusb]

Ponadto oczywiście pieczę nad wspólnota sprawuje zarządca.

To wcale nie jest oczywiste, a nawet wręcz przeciwnie. Jeśli we wspólnocie występuje zarząd powołany zgodnie z art. 20 uwl, to nie może jednocześnie działać zarządca, w sensie art. 18 uwl. A zatem ów "zarządca" jest zapewne, niezależnie od tego, jak się tytułuje, administratorem, a w związku z tym pełni rolę służebną i pomocniczą wobec zarządu, któremu podlega i którego polecenia wykonuje. Nie może być więc w odniesieniu do takiego podmiotu mowy o żadnym "sprawowaniu pieczy nad wspólnotą". Jeśli został wybrany zarząd, to on w imieniu wspólnoty podejmuje decyzje w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i on za nie przed wspólnotą odpowiada.

oraz pełnomocnik pełniący funkcje administracyjne

Kto go ustanowił pełnomocnikiem: zarząd, wspólnota? Na jakiej podstawie?

Jeżeli zarząd jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli w jego imieniu składa łącznie co najmniej dwóch jego członków (art. 21 ust. 2 uwl). Gdyby członek zarządu, a w możliwej konsekwencji również zarząd jako taki, miał prawo przekazać wszystkie swoje kompetencje osobie trzeciej (w tym jednemu z członków zarządu), to powstałaby sytuacja o której mowa w art. 18 ust. 1 uwl, a zatem nastąpiłoby swoiste „obejście” ustawy. W związku z powyższym udzielenie takiego pełnomocnictwa winno być uznane za nieważne w myśl art. 58 § 1 kc. Jedynym wyjątkiem jest tu możliwość udzielenia pełnomocnictwa procesowego stosownie do art. 86 i art. 87 § 1 kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba też mieć na uwadze, iż przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do sytuacji, w której wspólnota byłaby reprezentowana nie przez osoby wybrane i umocowane przez właścicieli lokali, ale osoby takiego bezpośredniego pełnomocnictwa pozbawione.

Warto też zwrócić uwagę, że w treści art. 22 ust. 1 uwl ustawodawca podkreślił, iż czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, zaś w art. 21 zastrzegł do wyłącznej kompetencji zarządu czynności takie jak kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, a także składanie oświadczeń w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do wszystkich właścicieli lokali. A zatem przekazanie powyższych obowiązków osobie trzeciej byłoby w swej istocie zmianą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a ta, jak wynika z art. 18 ust. 1 uwl, wymaga umowy wszystkich właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 24 marca 2015 r., sygn. akt I C 1247/14:

Nadto zaskarżona uchwała, udziela pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty tylko jednemu członkowi zarządu, podczas gdy zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali w sytuacji gdy zarząd jest kilkuosobowy - a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie - oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Taki sposób reprezentacji oznacza obowiązek współdziałania co najmniej dwóch członków zarządu. Przy tak rozumianej reprezentacji łącznej, czynność, zarówno prawa materialnego jak i procesowego, dopiero wówczas jest czynnością samej strony, gdy zostanie dokonana przez dwie osoby (postanowienie SN z dnia 23,.02.2012r. V CZ 136/11). Zatem udzielenie pełnomocnictwa do reprezentacji jedynie jednemu członkowi zarządu, nastąpiło wbrew przepisom ustawy o własności lokali, a co za tym idzie także musi być przyczyną uchylenia tej uchwały jako niezgodnej z prawem.

[glosa]

Sprawdź na początek w jakim trybie działa zarząd, zarządca i ten administrator-pełnomocnik (tak w ogóle to dziwna konstrukcja). Jak zarząd jest powołany w trybie art. 20 UoWL to ten administrator jest zwykłym podmiotem który wynajmujecie za pieniądze tak samo jak sprzątaczkę czy też Pana od domofonu. Czy zarządca jest w trybie art.18 ust. 1? Sprawdź księgę wieczystą budynku i umowę pomiędzy wami a zarządcą. Jeżeli zarządca jest wybrany na podstawie art. 18 tak to zarząd w postaci dwóch osób nie ma racji bytu.

Dziękuję za podjęcie tematu, zarząd został powołany w trybie art. 20 UoWL art.23 UoWL tak donosi uchwała WM. Pełnomocnik zaś został "powołany" przez zarządcę na bazie umowy o administrowanie lokalem użytkowym bez powoływania się w umowie na konkretną literę prawa. Pełnomocnik wykonuje na bazie innej umowy tzw. "umowa przekazania do wykonywania, czynności prac serwisowych oraz porządkowych we wspólnocie". Czyli jest zarządca który "zarządza" i ma człowieka od robót fizycznych. Płacimy zarządcy i pełnomocnikowi. Pełnomocnik jest dodatkowo w zarządzie dwuosobowym. Muszę jeszcze sprawdzić umowę WM z zarządcą. Coś mi tu nie gra:-)

[piotrusb]

Pełnomocnik zaś został "powołany" przez zarządcę na bazie umowy o administrowanie lokalem użytkowym

Jeśli ów "zarządca" posiada umowę na administrowanie lokalem usługowym, to za zgodą jego właściciela mógł ustanowić pełnomocnika, ale do administrowania tym lokalem i niczym więcej. Takie pełnomocnictwo nie ma żadnego odniesienia do wspólnoty i jej spraw.

Na jakiej podstawie płacicie pełnomocnikowi? Jest na to uchwała? Przewiduje to plan gospodarczy?

[glosa]

Pełnomocnik zaś został "powołany" przez zarządcę na bazie umowy o administrowanie lokalem użytkowym

Jeśli ów "zarządca" posiada umowę na administrowanie lokalem usługowym, to za zgodą jego właściciela mógł ustanowić pełnomocnika, ale do administrowania tym lokalem i niczym więcej. Takie pełnomocnictwo nie ma żadnego odniesienia do wspólnoty i jej spraw.

Na jakiej podstawie płacicie pełnomocnikowi? Jest na to uchwała? Przewiduje to plan gospodarczy?

Po przeglądnięciu papierów taki stan:
1. współwłaściciele w roku 2010 powołali pełnomocnika uchwałą do reprezentowania ich we wszystkich sprawach zw. z wykonywaniem czynności zwykłego zarządu, do podpisania umów o dostawę prądu, usługi administracyjne itd. (dokłądnie tak jest zapisane)
2. z pełnomocnikiem jest umowa o wykonywanie prac porzadkowych w garażu z 2013 r. miesieczna opłata za te prace 260 zł. jest dokłądnie powiedziane co robi i z jaką częstotliwością.
3. pełnomocnik zawarł umowę z zarządcą zlecając mu bieżące administrowanie lokalem. umowa z 2010. I w tej uchwale jest mowa wielokrotnie że zarządca robi pewne rzeczy tylko na zlecenie pełnomocnika, np. zwołuje posiedzenia i inne.

I teraz moje pytanie: ja mam prawie 50 % udziałów w tej nieruchomosci i z mojego pkt. wiedzenia te zapisy nie są dla mnie korzystne. Chciałabym wiedzieć kto i kiedy, za moją zgodą będzie w moim lokalu dokonywał pewnych czynności. chciałabym mieć możliwość zwołania zebrania bo gros uchwał jest z lat 2010-2013.

Co myślisz o osobie pełnomocnika? Pełnomocnik zasiada w zarządzie dwuosobowym. Czy mogę zwołać zebranie by podjąć nowe uchwały w tych sprawach? Czy mogę wnieść o uzupełnienie skłądu zarządu? czy mogę domagać się usunięcia stanowiska Pełnomocnika?