Wyrok sądu

Zarząd wspólnoty sprawowany przez osoby fizyczne wybrane spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Wiadomość
Autor
qmsqms
.
.
Posty: 10
Rejestracja: 04-11-2014, 23:08

Wyrok sądu

#1 Post autor: qmsqms » 24-11-2015, 20:41

Ktos sie spotkal z taka interpretacja ustawy? bo teraz wynika z tego ze notariusz musi chodzic po wszystkich czlonkach wspolnoty...

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

-Przewodniczący
Sędziowie:

SSO Wiesława Buczek-Markowska (spr.)
SO Agnieszka Tarasiuk - Tkaczuk
SO Iwona Siuta

[...]

Sąd Okręgowy nie kwestionuje faktu, że ustawa o własności lokali w art. 23 statuuje
trzy równorzędne formy podejmowania uchwał przez właścicieli: 1. na zebraniu albo 2. w drodze indywidualnego zbierania głosów albo 3. częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli uchwały nie zostały podjęte z powodu nieobecności znacznej liczby właścicieli, zbieranie głosów od nieobecnych co do głosowanych uchwał może zostać powierzone zarządowi i kontynuowane w trybie indywidualnego ich zbierania. Co do zasady zatem za prawidłowe można uznać podjęcie przez przewodniczącego zebrania wspólnoty decyzji o częściowym zbieraniu głosów w drodze indywidualnego zbierania głosów. Przyjęta metoda nie zawsze będzie wymagała obecności notariusza, czy też oddania głosu przez właścicieli w obecności notariusza w siedzibie jego kancelarii. Zdaniem Sądu Okręgowego decydujące znaczenie będzie tu miała treść podjętej uchwały. W szczególności jeżeli dla określonego rodzaju uchwały ustawa wymaga jej zaprotokołowania przez notariusza, to wymóg ten - wynikający wprost z przepisu - musi zostać spełniony. Ustawodawca wymóg protokolarnego podjęcia uchwały stawia przed wszystkim uchwale w przedmiocie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną.
Stąd też - w ocenie Sądu II instancji - za prawidłowe należało uznać stanowisko zawarte
w apelacji, iż podstawą wpisu- wykreślenia sposobu zarządu nieruchomością jest wyłącznie uchwała zaprotokołowana przez notariusza w trybie art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali,
przy czym zaprotokołowania przez notariusza wymaga nie tylko przebieg podejmowania uchwały na zebraniu, ale również akt głosowania, w tym także akt głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Stąd też wszelkie inne oświadczenia - w niniejszej sprawie było to "oświadczenie
przewodniczącego o podjęciu uchwały"- nawet złożone i przyjęte do protokołu w formie aktu notarialnego, dla dokonywanej przez sąd wieczystoksięgowy oceny prawidłowego podjęcia uchwały w przedmiocie zmiany sposobu zarządu, nie mogły mieć istotnego znaczenia. Przede wszystkim nie można było uznać, iż oświadczenie takie jest równoznaczne z podjęciem uchwały w obecności -notariusza. Czym innym jest bowiem podjęcie przez właścicieli lokali­ jako podmiotów uprawnionych - uchwały w obecności osoby zaufania publicznego, jaką jest notariusz, który sporządza protokół na okoliczność podjęcia uchwały, a czym innym jest złożenie wobec notariusza przez przewodniczącego zebrania oświadczenia o podjęciu uchwały.


W ocenie Sądu II instancji, rozumienie treści art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali,
przyjęte w niniejszej sprawie przez wnioskodawców, może w zasadzie prowadzić do obejścia przepisu o konieczności zaprotokółowania uchwały o zmianie sposobu zarządu. Stąd też taka interpretacja nie. zasługuje na aprobatę instancji odwoławczej. Rolą notariusza obecnego przy podejmowaniu uchwały odnośnie zmiany zarządu jest czuwanie nad prawidłowością głosowania, weryfikowanie, czy głos oddaje osoba uprawniona, wreszcie, czy głosującemu znana jest treść uchwały. Nawet zatem w przypadku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, notariusz obowiązany jest czuwać nad prawidłowością głosowania, w przeciwnym razie powstałoby pole do nadużyć, jeżeli sąd wieczystoksięgowy - uwzględniając wnioski o zmianę sposobu zarządu w księdze wieczystej - opierałby się tylko na oświadczeniu członka zarządu (przewodniczącego zebrania), że głosy oddano w sposób prawidłowy oraz co do ilości głosów oddanych "za", "przeciw" i "wstrzymujących się".

Należało zatem przyznać rację apelującemu, że w przedmiotowej sprawie brak było
podstawy do ujawnienia w dziale III księgi wieczystej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Podstawę wpisu stanowiła bowiem jedynie uchwał zaprotokołowana przez notariusza na zebraniu w dniu 18 marca2014 r., z której wynika, że za przyjęciem uchwały nr l głosowało 2.985 na 10.000 udziałów. Ponieważ zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziału, należało uznać, że za uchwałą nr l oddano mniej niż 50% głosów, a w konsekwencji nie doszło do skutecznej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną. W tym stanie rzeczy wniosek o wykreślenie wpisu dotyczącego sposobu zarządu nieruchomością wspólną w dziale III niniejszej Kw należało oddalić.

Ze wskazanych wyżej przyczyn Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § l k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. orzekł, jak w sentencji postanowienia .

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: wyrok sądu

#2 Post autor: elmaz » 24-11-2015, 23:49

Tak - i wydaje się, że taka interpretacja ma sens.

Notariusz nie musi chodzić po właścicielach - równie dobrze własciciele mogą się udać w celu zagłosowania do notariusza w jakimś ustalonym i ogłoszonym terminie.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

qmsqms
.
.
Posty: 10
Rejestracja: 04-11-2014, 23:08

Odp.: wyrok sądu

#3 Post autor: qmsqms » 25-11-2015, 00:35

elmaz pisze:Tak - i wydaje się, że taka interpretacja ma sens.

Notariusz nie musi chodzić po właścicielach - równie dobrze własciciele mogą się udać w celu zagłosowania do notariusza w jakimś ustalonym i ogłoszonym terminie.
hm.. czyli jesli wspolnota liczy np. 500 czlonkow to ktory notariusz na to pojdzie?;)

Dzialalismy zgodnie z radami notariusza, ktory od lat tak postepuje i wczesniej nawet u tej pani nie mial takiego wyroku... Dodam, ze Sad Rejonowy przyznal nam racje...

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

elmaz
.
.
Posty: 3192
Rejestracja: 21-10-2008, 22:25

Odp.: wyrok sądu

#4 Post autor: elmaz » 25-11-2015, 11:00

qmsqms pisze:hm.. czyli jesli wspolnota liczy np. 500 czlonkow to ktory notariusz na to pojdzie?;)
Lepsze to niż chodzenie po mieszkaniach :-)

Uchwała musi mieć większość - czyli z 500 osób pozostaje 256 (oczywiście uśredniam, bo głosowanie udziałami). Zakładam, że część była na zebraniu - powiedzmy 100 osób. Pozostaje 156 osób.

Wystarczy ustalić z notariuszem np. 3 dwugodzinne dyżury w jego siedzibie - co daje 360 minut na podpisanie uchwał - czyli każda osoba ma 2 minuty - co jest czasem aż nadto.

Większym problemem jeśli już, to jest przekonanie ludzi, żeby poszli zagłosować, niż przekonanie notariusza, żeby przyjął głosy.

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

piotrusb
.
.
Posty: 5967
Rejestracja: 28-12-2009, 17:51

Odp.: wyrok sądu

#5 Post autor: piotrusb » 25-11-2015, 11:18

qmsqms pisze:Ktos sie spotkal z taka interpretacja ustawy?
Jest to jak najbardziej słuszna interpretacja, zwłaszcza stwierdzenie:
rozumienie treści art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali, przyjęte w niniejszej sprawie przez wnioskodawców, może w zasadzie prowadzić do obejścia przepisu o konieczności zaprotokółowania uchwały o zmianie sposobu zarządu
Można ustalić z notariuszem kilka terminów, w których będzie on w swojej kancelarii mógł potwierdzić, oddanie głosu przez właścicieli, którzy się tam zgłoszą.
qmsqms pisze:Sad Rejonowy przyznal nam racje...
Moim zdaniem niesłusznie. Oświadczenie złożone przed notariuszem przez jedną osobę o przegłosowaniu ustawy nie może, jak słusznie zauważył SO, zastąpić potwierdzenia aktów głosowania poszczególnych właścicieli.
Zgodnie z art. 104 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie:
§ 1. Notariusz spisuje protokoły walnych zgromadzeń organizacji społecznych, stowarzyszeń, spółdzielni, spółek i innych osób prawnych w przypadkach prawem przewidzianych.
§ 3. Notariusz spisuje również protokoły (...) w celu stwierdzenia przebiegu pewnych czynności i zdarzeń wywołujących skutki prawne, a w szczególności dotyczące stawiennictwa stron i złożonych przez nie oświadczeń...
Taki oświadczeniem (woli) każdego właściciela jest oddanie głosu na uchwałę
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt V CSK 91/08:
W doktrynie podkreśla się wagę samego protokołu jak i udziału notariusza w jego spisaniu. Notariusz jest osobą zaufania publicznego i spisując protokół działa jako testus privilegiatus, którego ustalenia dają rękojmię zgodności z rzeczywistością. Obowiązkiem notariusza jest czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 pr. not.). Sporządzony przez notariusza protokół, ma charakter dokumentu urzędowego (art. 2 § 1 i 2 pr. not.), co ma istotne znaczenie dla jego mocy dowodowej, korzysta on bowiem zarówno z domniemania prawdziwości jak i z domniemania zgodności z prawdą tego, co zostało w nim zaświadczone (art. 244 § 1, art. 252 k.p.c.). (...)

Na podstawie prawidłowo sporządzonego protokołu można ustalić: czy zgromadzenie zostało prawidłowo zwołane, czy było zdolne do powzięcia uchwał, czy uchwały faktycznie zostały podjęte i jakim stosunkiem głosów (...) oraz to, jakie uchwały zostały podjęte, przy czym nie chodzi tylko o ustalenie przedmiotu uchwał ale przede wszystkim ich treść.
Wyrok dotyczył uchwały zgromadzenia akcjonariuszy spółki prawa handlowego, ale sądy odwołują się do powyższych stwierdzeń SN również w odniesieniu do uchwał wspólnoty np Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt III CSK 184/11.
piotrusb

Link:
BBcode:
HTML:
Schowaj odnośniki
Pokaż odnośniki do wpisu

ODPOWIEDZ
  • Podobne tematy
    Odpowiedzi
    Odsłony
    Ostatni post

Wróć do „Zarząd wspólnoty”