Ustanowienie służebności przejazdu na sąsiednich działkach

[JanC]

Witam serdecznie

Czy mógłbym prosić o radę w następującej sprawie. Jesteśmy dużą wspólnotą (ponad 300 lokali). Dostęp z naszego budynku do drogi publicznej wiedzie przez drogę i chodniki należące do sąsiedniej spółdzielni mieszkaniowej. Niestety nie mamy służebności przejazdu, choć do niedawna obowiązywała umowa ustalająca opłaty za przejazd przez te tereny. Umowę podpisał jeszcze deweloper.

Obecnie spółdzielnia nam tą umowę wypowiedziała i wkrótce może się tam pojawić płot. Chcemy doprowadzić do ustanowienia służebności na terenie spółdzielni która umożliwi nam przejście i przejazd. Jednocześnie mamy duże problemy z zapadalnością uchwał - nigdy żadna uchwała nie przeszła na zebraniu. Zawsze trzeba zbierać głosy indywidualnie. W związku z tym odpada opcja jakiejkolwiek uchwały poświadczonej notarialnie.

Pytanie brzmi więc w jaki sposób możemy to wykonać unikając udziału notariusza w głosowaniach? Jest wola negocjacji ze strony spółdzielni, ale nie można wykluczyć że będzie trzeba się udać do sądu. Czy by zaakceptować ewentualne wyniki negocjacji (opłaty za służebność + opłaty za użytkowanie) i podpisać przez zarząd umowę wystarczy zwykła uchwała?

[irenalo]

Jest wola negocjacji ze strony spółdzielni,

To z jednej strony dobrze, bo teoretycznie można nie występować do sądu o ustanowienie drogi koniecznej.
Myślę , że spółdzielnia też zdaje sobie z tego sprawę, że sąd mogłby taką. drogę ustanowić.
Ale jest inny problem - to nie WM mieszkaniowa rozumiana jako jednostka organizacyjna jest stroną w sprawie o ustanowienie służebności.
Służebność ustanawiana jest na rzecz właściciela gruntu. Wasz grunt jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.
Przy tej liczbie lokali trudno będzie uzyskać zgodę i pełnomocnictwa notarialne od wszystkich właścicieli czy współwłaścicieli lokali.
Zatem trzeba będzie i tak wystąpić do sądu o zgodę i ustanowienie pełnomocnika - więc jednak źle. :-)
Najłatwiej i najszybciej wieć będzie zatem złożyć do sądu wniosek o ustanowienie drogi koniecznej.
Taki wniosek może złożyć nawet jeden ze współwłaścieli gruntu na podstawie art.209 kodeksu cywilnego.
Myślę , że jeśli do wniosku dołączy się zgodę lub opinię spółdzielni , to powinno pójść , jak po maśle.
Wniosek składa się w sądzie rejonowym i sąd rozpatruje sprawę w trybie nieprocesowym. Opłata 200 zł.
I jeszcze jedno mi przyszło na myśl. Grunt spółdzielni też może być współwłasnością: spółdzielni i właścieli lokali wyodrębnionych . Więc przy umowie spółdzielnia też musiałaby latać do sądu lub zabiegać o notarialne pełnomocnictwa właścicieli lokali wyodrębnionych. Nie będzie jej się chciało, bo to Wasz interes nie ich.

[JanC]

Bardzo dziękuję za odpowiedź.

Czyli w skrócie spróbować się dogadać a potem sformalizować to na drodze sądowej acz polubownej.

[piotrusb]

Grunt spółdzielni też może być współwłasnością: spółdzielni i właścieli lokali wyodrębnionych . Więc przy umowie spółdzielnia też musiałaby latać do sądu lub zabiegać o notarialne pełnomocnictwa właścicieli lokali wyodrębnionych.

Niekonicznie - por. w takiej sprawie postanowienie SN z dnia 27 lutego 2015 r., sygn. akt V CSK 271/14, zgodnie z którym:

...należy wskazać, że Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż jest to czynność (umowne ustanowienie służebności przesyłu - piotrusb) przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (postanowienie z dnia 6 lipca 2011 r., I CSK 714/10 i z dnia 17 lutego 2011 r., IV CSK 303/10). (...)
W konsekwencji przyjąć należy, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. jest uprawniona do dokonywania czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd.

Patrz http://wspolnota.net.pl/post96939.html#p96939

[irenalo]

Zastanawiam się , jaka byłaby opinia SN , gdyby SM na gruncie będącym współwłasnością zlikwidowała parking i trawnik i wybudowała następny budynek ?

W sprawie naszego forumowicza i tak najlepszym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu o ustanowienie drogi koniecznej.
Nie zmusi sie trzystu (a nawet więcej osób , bo małżonkowie musza razem się stawić albo jeden z nich musi przynieśc pełnomocnictwo notarialne) do stawienia się u notariusza.
Nie zmusi się niektórych do udzielenia pełnomocnictwa, zwłaszcza , że to musi być pełnomocnictwo notarialne.

[spek]

Ale jest inny problem - to nie WM mieszkaniowa rozumiana jako jednostka organizacyjna jest stroną w sprawie o ustanowienie służebności.

1. Czy zatem każdy zainteresowany współwłaściciel nieruchomości władnącej (członek wspólnoty) powinien wystąpić o taką służebność niezależnie? Przecież nie każdy z tych członków wspólnoty musi być zainteresowany posiadaniem takiej służebności i docelowo być obciążanym kosztami remontu takiej drogi oraz płaceniem wynagrodzenia z tego tytułu.
2. W przypadku sądowego postępowania o ustanowienie służebności, to czy każdy ze współwłaścicieli nieruchomości obciążonej (duża wspólnota) będzie powiadomiony o trwającym postępowaniu?